Erbpacht und Erhöhung des Erbpachtzinses

Erbpacht und Erhöhung des Erbpachtzines

06.06.2018

Fischer Immobilien ist einer der wenigen Immobilienmakler Münchens, bei dem der Umgang mit Erbpachtimmobilien einen ständigen Platz im Serviceangebot hat. Wie und wann sich Erbpachtzinsen erhöhen können, gehört dabei zu den Dauerbrennern bei den Fragen, wenn es um die Erbpacht geht.

Die Erbpacht ist für Personen bzw. Familien mit geringem Eigenkapital bisweilen ein attraktives Modell, sich ohne allzu hohe Verschuldung den Wunsch nach einem Eigenheim zu verwirklichen. Dabei wird das Grundstück, auf dem man selbst eine Immobilie baut oder die man kauft, lediglich gepachtet (Erbpacht/Erbbaurecht). Man hat für das Grundstück also keinen Kauf vorgenommen, für den man einen, wie es bei den gegenwärtigen Verhältnissen am Immobilienmarkt oft vorkommt, hohen Grundstückspreis bezahlt, sondern man hat für das Grundstück ein Nutzungsrecht erworben und führt dafür an den Grundstückseigentümer bzw. Erbpachtgeber über die vereinbarte Vertragsdauer einen monatlichen oder jährlichen Erbpachtzins ab, während man selbst der Eigentümer der Immobilie auf dem Grundstück ist.

Der Erbpachtzins bleibt im Regelfall aber nicht über die gesamte Vertragslaufzeit konstant. Dieser wird meist über sog. Wertsicherungsklauseln vertraglich an die gegenwärtigen Verhältnisse angepasst, sprich erhöht. Doch auch wenn keine Wertsicherungsklauseln vereinbart sind oder weil den vertraglich vereinbarten Klauseln keine Aktualität mehr zugeschrieben wird, haben Erbpachtgeber unter Umständen die Möglichkeit, eine Erhöhung des Erbpachtzinses z. B. mit Verweis auf allgemein gestiegene Lebenshaltungskosten durchzusetzen. Die Erbpachterhöhungen können dabei zu einer durchaus ansehnlichen Belastung für den Erbpachtnehmer werden, daher sollte man diesen Faktor von Beginn an klar verstehen.

1. Wertsicherungsklauseln

Erbbaurechte werden für gewöhnlich über eine lange Vertragsdauer von 50 bis 99 Jahren vereinbart. Aufgrund der langen Dauer ist über die Jahre von einer allgemeinen Veränderung der Preisstruktur und einer Kaufkraftverringerung durch Inflation auszugehen. Daher ist es üblich geworden, den Geldwert der Erbpacht durch eine Wertsicherungsklausel im Erbpachtvertrag auf einem beständigen Niveau zu erhalten. Diese Klauseln sind darauf ausgerichtet, dem Gläubiger auch in Zukunft den Betrag zu sichern, der dem Wert der ursprünglich vereinbarten Geldsumme für den Erbpachtzins entspricht.

Der Erbpachtzins wird daher durch eine entsprechende Klausel an die allgemeine preisliche Entwicklung von Dienstleistungen oder Gütern gekoppelt. Meist dient der allgemeine Preisindex des Statistischen Bundesamtes als Ausgangsbasis, die Wertsicherung kann aber auch an der Entwicklung der Bodenwertsteigerung, der Beamtenbesoldung, der Entwicklung der Lebenshaltungskosten u. a. ausgerichtet sein. Im Ergebnis erhöht sich der Erbpachtzins über die Jahre aufgrund der allgemeinen Preiserhöhung bei Gütern und Dienstleistungen. Eine derartige Preisklausel ist allerdings nur bei Erbpachtverträgen ab 30 Jahren Dauer zulässig.

2. Ergänzende Vertragsauslegung

In der Regel sind in Erbpachtverträgen Wertsicherungsklauseln eingebaut. Allerdings kann der Umstand eintreten, dass eine solche Klausel irgendwann als nicht mehr zweckmäßig anzusehen ist. Das kann vor allem dann eintreten, wenn sich die Anpassung des Erbpachtzinses noch nach dem alten, vor dem Jahr 2003 verwendeten Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts bei mittlerem Einkommen richtet. Ist der Vertrag neueren Datums und der Erbpachtzins an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt, ist dagegen nicht von unzureichenden Wertsicherungsklauseln auszugehen, in diesem Fall werden die vereinbarten Anpassungen auch weiterhin in Kraft bleiben.

Handelt es sich allerdings um einen älteren Vertrag, können sich die Lebenshaltungskosten oder die Arbeitseinkommen derart verändert haben, dass die vereinbarte Erbpacht nicht länger verhältnismäßig ist. In einem solchen Fall kann der einschlägige § 307 BGB herangezogen werden, der den Zweck eines Vertrages eingeschränkt sieht, wenn die Inhalte den Geboten von „Treu und Glauben“ entgegenstehen und ein Vertragspartner unangemessen benachteiligt wird.

Dann muss die Frage geklärt werden, was die Vertragsparteien damals für einen derartigen Fall nach dem Prinzip von Treu und Glauben vereinbart hätten und eine ergänzende Vertragsauslegung kommt in Betracht, wie es der Bundesgerichtshof BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2011 präzisiert hat (V ZR 31/11). Wenn die Bemessungsgrundlage fortgefallen ist, z. B. ein Bezug auf den Lebenshaltungsindex eines 4-Personen-Haushalts mit mittlerem Einkommen nicht mehr möglich ist, ist nach dem BGH-Urteil V ZR 23/11 vom März 2012 derjenige Index zu verwenden, der dem weggefallenen Index am nächsten kommt, was im obigen Fall der Verbraucherindex (VPI) wäre.

Falls die Vertragspartner auf diesem Wege zu einer Einigung gelangen und der Erbpachtnehmer einer Erhöhung des Erbpachtzinses zustimmt, wird das natürlich in einem Vertragszusatz umgesetzt. Führt dies jedoch zu keinem Resultat, steht eine Erhöhung aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Debatte.

3. Wegfall der Geschäftsgrundlage

Bei einem Vertragsabschluss gehen die beteiligten Parteien von allgemeinen Gegebenheiten und Vorstellungen aus, die sie gemeinsam teilen und evtl. als selbstverständlich ansehen, die aber nicht extra Bestandteil des Vertrages werden. Diese als gemeinsam empfundenen Vorstellungen werden juristisch als „Geschäftsgrundlage“ bezeichnet, beispielsweise die Annahme, dass ein zu verpachtendes Grundstück auch morgen noch vorhanden sein wird und nicht durch ein Erdbeben im Erdreich verschwindet. Der Begriff der Geschäftsgrundlage ist dabei so umfassend, wie es derartige Annahmen gibt, von denen die Vertragsparteien gemeinsam ausgehen.

Ändern sich die Umstände, die als Geschäftsgrundlage betrachtet wurden bzw. hat sich die Geschäfts-/Vertragsgrundlage in einem Ausmaß verändert, dass die Vertragsparteien unter diesen Umständen den ursprünglichen Vertrag nicht mehr oder nur in anderer Form oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, spricht man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ oder einer „Störung der Geschäftsgrundlage“.

Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Wie oben angeführt, können Vertragspartner im Fall von Erbpachtverträgen versuchen, einen Wegfall der Geschäftsgrundlage geltend zu machen, wenn sie sich nach „Treu und Glauben“ unangemessen benachteiligt fühlen und eine weiterführende Einigung nicht erzielt wird. Daneben gibt es Fälle, bei denen von Beginn an keinerlei Wertsicherungsklausel in den Vertrag mit aufgenommen wurde. Auch für solche Fälle kann nach dem Urteil des BGH vom März 2012 (V ZR 23/11) der Erbpachtzins aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden. Diese Möglichkeit kommt allerdings nur in Betracht, wenn die Lebenshaltungskosten, die anhand der einschlägigen Indizes ermittelt werden, seit dem Abschluss des Vertrages um mehr als 150 % gestiegen sind.

4. Um wieviel kann der Erbpachtzins erhöht werden?

In welchem Ausmaß sich Erbpachtzinsen erhöhen, ist natürlich vom individuellen Einzelfall abhängig. Zunächst hängt es davon ab, was im Erbpachtvertrag vereinbart ist. Und neben den weiter oben dargelegten Rahmenbedingungen, wann Erhöhungen in Betracht kommen, gibt es weitere gesetzliche Bestimmungen, die die Erhöhungen selbst regulieren.

Die gesetzliche Grundlage für die Erbpachtzinserhöhung findet sich in § 9a des Erbbaurechtsgesetzes. Das Gesetz erlaubt eine Erhöhung 3 Jahre nach Vertragsabschluss und darauf folgend immer alle 3 Jahre nach einer Erhöhung. Theoretisch kann man also alle 3 Jahre eine Erbpachtzinserhöhung geltend machen. Daneben darf die Erhöhung „nicht unbillig“ sein und „über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse“ hinausgehen, d. h. prinzipiell, sie darf nicht die Erhöhung des vereinbarten Bezugsindexes überschreiten.

In den meisten Fällen wird der Vertrag alle 3 bis 5 Jahre per einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel an den Verbraucherpreisindex angepasst. Steigt also der Index in 5 Jahren um 10 %, erhöht sich auch der Erbpachtzins entsprechend. Das ist der normale Rahmen und die Erhöhungen sind überschaubar.

Problematischer wird es, wenn der Erbpachtzins über lange Zeit nicht erhöht wurde, wenn es z. B. keine automatische Erhöhung durch eine Wertsicherungsklausel gab und der Erbpachtgeber den Erbpachtzins nicht erhöht hat, etwa weil er es schlicht vergessen hat. In solchen Fällen kann eine plötzliche Anpassung an den gegenwärtigen Indexwert mitunter drastisch anmuten. Dennoch hat der Erbpachtnehmer für die Zeit, in der keine Erhöhung vorgenommen wurde, vom niedrigeren Erbpachtzins profitiert und darf sich beim Erbpachtgeber bedanken.

Wie gesagt, kann eine Erhöhung aber enorm erscheinen, wenn davor über einige Jahrzehnte hinweg keine Erhöhung vorgenommen wurde. Hier muss dann geprüft werden, ob sich eine Einigung auf eine ergänzende Vertragsauslegung erzielen lässt, oder ob ein Wegfall der Geschäftsgrundlage geltend gemacht wird. Jedenfalls können in solchen Fällen Erbpachtzinserhöhungen über mehrere 100 % im Raume stehen, im Extremfall Erhöhungen um den Faktor 10 oder sogar noch mehr.

Die Berechnung solcher Erhöhungen, wenn ältere Verträge mit Bezug auf den alten Lebenshaltungsindex betroffen sind, ist mitunter ziemlich komplex. Grundsätzlich muss dann die prozentuale Veränderung bis zum Dezember 1999 unter Bezugnahme auf den bis dahin gültigen Lebenshaltungsindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt und ab Januar 2000 die prozentuale Veränderung mit Bezug auf den aktuellen Verbraucherindex bis zum Wertermittlungsstichtag berechnet werden. Schließlich wird der Mittelwert der beiden errechneten Prozentwerte ermittelt, was schließlich die für jetzt angezeigte Steigerung des Erbpachtzinses ergibt. (Der Lebenshaltungsindex für den 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt wurde vom Statistischen Bundesamt nur bis zum Dezember 2002 errechnet. Ab da gilt der Verbraucherindex (VPI), wobei im Jahr 2003 dessen Basisjahr auf das Jahr 2000 festgelegt wurde, so dass bei der Ermittlung der prozentualen Veränderung auch in Bezug auf die Erbpachterhöhungen ab dem Jahr 2000 gerechnet wird).

Fazit:

Für die Erhöhung von Erbpachtzinsen gibt es klare gesetzliche Grundlagen, je nach Konstellation kann die Angelegenheit aber auch ziemlich undurchsichtig werden. Gemeinhin wird die Erbpacht ja, wie eingangs angesprochen, als Modell für ein Eigenheim ohne hohe Verschuldung wahrgenommen. In manchen Fällen trifft das durchaus zu, und dann ist es ein gutes und vorteilhaftes Modell. In anderen Fällen, z. B. wenn die Erbpacht gegenüber den Darlehenszinsen am Kreditmarkt zu hoch ist, lohnt sich das durchaus nicht, im Gegenteil. Hier wäre es klüger, gleich in einen eigenen Grundstückserwerb zu investieren und das Darlehen abzubezahlen anstatt die Erbpacht zu berappen.

Man sollte sich gut auskennen, wenn man ein Erbpachtgeschäft in Erwägung zieht. Wenn es zu undurchsichtig wird, sollte man auch entsprechende juristische Beratung bei einem Anwalt in Anspruch nehmen. Jedenfalls, das kann man nicht oft genug sagen, sollten künftige Erbpachtnehmer die effektive Gesamtbelastung genau im Auge haben und genau wissen, wie und wann sich die Erbpacht in Zukunft erhöhen wird.

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