Wann haben Mieter bei einem Wohnungsverkauf ein Vorkaufsrecht?

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Manche Mieter und Vermieter sind der Ansicht, dass Mieter beim Wohnungsverkauf ein Vorkaufsrecht haben. Dies trifft jedoch in den seltensten Fällen zu.

Vorab – ein Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches Recht, was jemandem erlaubt sich sozusagen bei einem Immobilienverkauf dazwischen zu schieben. Aus der Praxis: Ein Grundstück wird verkauft. Der Opa hat in den 70ern aus Gefälligkeit heraus dem Nachbarn ein Vorkaufsrecht in sein Grundbuch eingetragen. Die späteren Erben wollen das Grundstück verkaufen. Was ist zu tun? Als Erstes sollte man mit der Preisvorstellung zum Nachbarn gehen und ihn fragen, ob er zu diesen Konditionen Interesse hat. Sagt er „Nein“ so hat dies rechtlich keine Auswirkung. Sein Recht sich nach dem Notartermin mit einem anderen Käufer doch noch zu einem Kauf zu entscheiden, bleibt unberührt. Denn das sogenannte „Vorkaufsrecht“ ist streng genommen ein „Nachkaufsrecht“. (diesen Begriff gibt es natürlich nicht)

Aber: Nach dem Kauf/Verkauf bekommt der obige Nachbar den unterzeichneten notariellen Kaufvertrag zugesandt und kann dann in diesen einsteigen oder darauf verzichten. Er kann dieses Grundstück nicht zu einem anderen Preis oder zu anderen Konditionen erwerben, er kann nur ja oder nein sagen und hat dafür 2 Monate Zeit.

Jetzt zur ursprünglichen Frage: Wann haben Mieter bei einem Wohnungsverkauf ein Vorkaufsrecht?

Dann, wenn das Mehrfamilienhaus, in welchem sich die Wohnung befindet, aufgeteilt wurde, während der Mieter bereits in der Wohnung zur Miete wohnte. Hier zwei Beispiele:

Beispiel a.) Ein Haus Baujahr 1980 hat viele Jahre einen Eigentümer. Im März 2017 kauft eine Immobiliengesellschaft dieses Haus und teilt das Gebäude in einzelne Wohnungen auf. Die Immobiliengesellschaft verkauft dann die Wohnungen an neue Kapitalanleger oder Selbstbezieher. Für diesen Fall des ersten Verkaufes nach Teilung hat der Mieter hier ein Vorkaufsrecht. Bei einem späteren Weiterverkauf nicht mehr.

Beispiel b.) Herr Müller kauft eine Eigentumswohnung, die neu gebaut, bereits geteilt ist und vermietet diese. Verkauft er sie später, so hat der Mieter hier natürlich kein Vorkaufsrecht.

Das ist in vereinfachter Form das ganze Thema. In München gibt es aktuell kaum noch Wohnraum der aufgeteilt wird, so dass das Thema Vorkaufsrechte beim Wohnungsverkauf kaum eine Rolle spielt. Man findet dieses Vorkaufsrecht fast immer bei Erbpachtobjekten und hin und wieder bei Grundstücken.

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Herzliche Grüße vom Rotkreuzplatz,

Rainer Fischer
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Bildnachweis: Andrey Popov | bigstockphoto.com

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