Woher kommen eigentlich die hohen Baukosten und warum wird nicht genug gebaut?

Steigende Baukosten

24.06.2019

Der Bedarf an Wohnraum ist in Deutschland hoch und wird es bis auf Weiteres bleiben. Es wird zwar mehr gebaut in den letzten Jahren, das zeigen statistische Erhebungen, aber bei weitem noch nicht so viel, wie gebraucht wird. Natürlich ist das auch so, weil Bauen nicht gerade billig ist – im Gegenteil steigen die Baukosten jedes Jahr. Schuld daran sind aber nicht allein die Baufirmen, die höhere Preise verlangen, vielmehr es ist ein Mix aus Entwicklungen am Immobilienmarkt, Materialkosten, Tarifabschlüssen und baubehindernden politischen und kommunalen Hürden, die Bauen letztlich verteuern, verzögern oder sogar unmöglich machen.

 

1. Gestiegene Grundstückspreise

Bevor man sich daranmachen kann, ein Haus zu bauen, braucht man erst einmal ein Grundstück, auf dem man es errichten kann. Und ein Grundstück hat, je nach Region und Lage bei einem Neubau mitunter einen entscheidenden Anteil am gesamten Immobilienpreis. Eine aktuelle Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos (Quelle: Studie zum Wohnungsbautag 2019) vom Mai 2019 stellt heraus, inwieweit gerade in angespannten Wohnungsmärkten, also da, wo Bauen besonders interessant und nötig wäre, die Grundstückspreise in den vergangenen Jahren geradezu in die Höhe geschossen sind.

Demnach haben sich die Grundstückspreise in den Jahren 2011 bis 2017 deutschlandweit um durchschnittlich 36 % erhöht (und alle Indizien deuten darauf hin, dass sie bis in die Gegenwart weiter gestiegen sind). Unterschieden nach Regionen wurden in Großstadtregionen wie München, Hamburg, Berlin sogar Preissteigerungen um durchschnittlich 105 % festgestellt, in sonstigen angespannten Wohnungsmärkten Steigerungen bis 88 %, in ausgeglichenen Wohnungsmärkten lag die Steigerung im Schnitt bei 10 %. In den teuersten Gegenden wie München wurde laut Studie in 2017 für Bauland ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 2.740 €/m² verzeichnet (mittlere bis beste Lagequalität gemittelt unter Einbezug aller Bebauungsmöglichkeiten, auch mit hoher Geschossflächenzahl. Differenziertere Angaben: Grundstückspreise München), darauf folgte Stuttgart mit 1.300 €/m². In anderen angespannten Wohnungsmärkten Deutschlands lagen die Quadratmeterpreise je nach Region im groben Durchschnitt bei knapp 500 €/m² in gehobenen Regionen, bei rund 200 €/m² in Umlandregionen, städtischen Einzugsgebieten o. ä., in ausgeglichenen Märkten mit weniger ausgeprägter Wohnungsnot bei durchschnittlich gut 100 €/m², wobei es natürlich teils ausgeprägte lokale Abweichungen von den reinen Durchschnittswerten gab.

Für ein durchschnittliches 700 m² Baugrundstück in München wäre nach den offiziellen Verkaufszahlen des Gutachterausschusses 2018 bei guter Lagequalität mit einem Kaufpreis von rund 1,7 Mio. € zu rechnen, in Stuttgart mit rund 900.000 €, in ausgeglichenen Regionen wäre der Grundstückspreis natürlich entschieden niedriger, beispielsweise im niedersächsischen Walsrode rund 60.000 €.

Das Grundstück ist bei einem Hausbau ein wesentlicher Kostenfaktor. Soll das Haus in einem gefragten Umfeld entstehen macht das Grundstück unter Umständen sogar den Löwenanteil der Kosten aus. Steigende Grundstückspreise sind damit natürlich ein entscheidender Faktor bei den Baukosten und sorgen insgesamt merklich für einen bremsenden Effekt bei der Bautätigkeit in Deutschland.

 

2. Höhere Preise im Baugewerbe

Laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind die Preise beim Neubau von Wohngebäuden im letzten Jahr um durchschnittlich 4,8 % angestiegen. Stark zugelegt haben Erdarbeiten mit +7,4 %, Maurerarbeiten mit +6,0 % und im Innenausbau die Elektrikerarbeiten mit +5,6 %.

Daneben gab es diverse weitere Preiserhöhungen im Baugewerbe. Zum Teil nutzen Bauunternehmen die momentane Auslastung und können ihre Preise aufgrund der Marktlage erhöhen. Allerdings fließt meist nur ein Teil der Erhöhungen in die Rendite der Bauunternehmen ein, zum anderen wird einfach ein großer Teil der allgemeinen Kostensteigerungen an den Markt weitergegeben. Hohe Tarifabschlüsse bedeuten hohe Lohnkosten, der letzte Tarifabschluss bedingte eine Steigerung von 5,7 %. Seit März 2019 gilt zudem ein gesetzlicher Mindeststundenlohn von 12 €, den Bauunternehmen an ihre Mitarbeiter zahlen müssen. Auf der anderen Seite gibt es lokal oder regional massive Kapazitätsengpässe vor allem bei der mittelständischen Bauwirtschaft. Hier werden manchmal fast beliebige Preise verlangt, und müssen wohl oder übel bezahlt werden, weil es einfach keine alternativen Angebote gibt. Laut dem Bauindustrieverband Nordrhein-Westfalen entstehen insgesamt rund 30 % der Gesamtkosten beim Bau durch Lohn- und Gehaltskosten. Zudem sind die Materialkosten für den Hausbau deutlich gestiegen (siehe nächster Punkt).

 

3. Höhere Materialkosten

Wie eingangs erwähnt, hat die Neubautätigkeit in Deutschland in absoluten Zahlen durchaus zugelegt. Im Ergebnis werden aufgrund der erhöhten Nachfrage natürlich zusätzliche Mengen an Baumaterialien benötigt. In den vergangenen Jahren hat das in den verschiedenen Zweigen des Baugewerbes immer wieder zu Lieferengpässen, längeren Transportwegen und zu erhöhten Preisen geführt, zum Beispiel bei Sand, Kies und Beton. Zahlen zu Preissteigerungen gibt es aus dem Jahr 2018. Demnach hat der Preis für Betonstahl im Zeitraum Februar 2017 bis Februar 2018 um rund 12 % zugelegt, Bitumen um 8,6 %, Nadelschnittholz um 4,7 % und Beton um 2,7 %. In der Konsequenz werden die höheren Preise an die Bauauftraggeber weitergegeben.

 

4. Lange und komplizierte Genehmigungsverfahren und hohe Gebühren

Verfolgt man die politische Debatte, so hört man immer wieder von allen Seiten, dass es zu viele bürokratische Hürden gebe, die das Bauen verhindern. Die Staatsbank KfW nennt einen Investitionsrückstau im Jahr 2018 von 159 Milliarden Euro, Investitionen die größtenteils aufgrund von bürokratischen Hindernissen nicht fließen. Zwar fällt der größte Teil davon in die Bereiche Straßen und Schulen. Doch, wenn staatliche Stellen Schwierigkeiten mit Vorschriften und Regeln haben, haben Privatpersonen die sehr wahrscheinlich auch. Und genau das zeigt sich in der alltäglichen Erfahrung in der Bauwirtschaft.

Mittlerweile müssen so viele Dinge beachtet werden, dass die Behörden vor Ort nicht mehr mit Genehmigungen hinterherkommen. Oft muss dann noch ein Dokument von einer anderen Behörde herbeigeschafft werden oder eine andere Genehmigung vorliegen. Naturschutz, Lärmschutz, Denkmalschutz und jede Menge weiterer gesetzlicher Regularien verhindern die zügige Abhandlung und Umsetzung von Bauanträgen. Dazu kommen steigende Gebühren, eine Landvermessung kann mit mehreren Tausend Euro zu Buche schlagen.

Immer wieder werden Forderungen nach dem Abbau von Bürokratie und anderen Hürden laut. Doch eher scheint das Gegenteil zu passieren. Tatsächlich scheint es immer mehr Baunormen und verlängerte und auch teurere behördliche Abläufe zu geben.

 

5. Baunormen

Der Gesetzgeber erlässt Baunormen, um für einheitliche technische Standards zu sorgen. Als solche haben Baunormen zunächst einmal durchaus ihren Sinn, klären sie doch sicherheitsrelevante Aspekte, Minimalstandards für Materialen, Energiestandards, die eingehalten werden müssen uvam.

Gesellen sich jedoch immer mehr Normen dazu, u. U. auch solche, über deren Sinn sich streiten lässt, wird es unübersichtlich. Zum Teil wiedersprechen sich Baunormen, letztlich man kann mittlerweile im Prinzip nicht mehr bauen, ohne irgendeine Norm zu verletzen.

ISO, EN, DIN, die Anzahl von Baunormen ist mittlerweile kaum mehr überschaubar. Eine Anfrage an die Bundesregierung im Jahr 2018 ergab, dass es mittlerweile 3.754 Normen gibt, die im Zusammenhang mit Bauen relevant sind. In den letzten 10 Jahren sind etwa 600 dazu gekommen, eine Zunahme von knapp 20 %. Die Bundesregierung gesteht in ihrer Antwort ein, dass Standards und Normen, natürlich neben anderen Faktoren wie steigenden Grunderwerbskosten o. a., durchaus erhöhte Kosten im Baubereich bewirken können.

Diese Erkenntnis ist aber nicht wirklich neu. Bereits in ihrem zusammenfassenden Bericht 2016 weist auch die Baukostensenkungskommission des Bundes darauf hin, dass Regelungen, Gesetze, technische Baubestimmungen und Normen Einfluss auf die Entwicklung der Baukosten haben und auch darauf dass Änderungen am Regelrahmen einen höheren – und damit teureren – Bedarf an Fachplanungen bedeuten. Außerdem meint die Kommission, dass, zumindest in Einzelfällen, bei der Überarbeitung von Normen zu hohe Standards festgeschrieben werden, die letztlich das Bauen ohne echten Nutzen einfach teurer machen.

Beispiel Energieeinsparverordnung (EnEV):

Als gesetzliche Regelung verlangt die Energieeinsparverordnung im Sinne des Umweltschutzes für den Betrieb eines Gebäudes und die Wärmeerzeugung einen möglichst geringen Energieverbrauch. Der Einbau effizienter Heizanlagen und von Dämmungen sind dabei nicht die einzigen Kostenfaktoren. Durch den Einbau luftdichter Dämmungen wird auf der anderen Seite der Einbau von mitunter ausgetüftelten und teuren Lüftungsanlagen nötig, damit der nötige Luftaustausch stattfinden kann. Zudem leidet häufig die Bausubstanz, die aufgrund der Dämmstoffe nicht mehr atmen kann. Oftmals muss nach einigen Jahren die Dämmung ausgetauscht und dahinter wieder aufwändig saniert werden.

Befürworter und Gegner der Energieeinsparverordnung haben jeweils ihre Lobbygruppen. Die Befürworter wollen keinen Zusammenhang zwischen Anstieg der Baupreise und erhöhten Anforderungen an die Energieeffizienz sehen und argumentieren, dass die Energieeinsparverordnung die Baupreise im Endeffekt nicht erhöhe, da man die Kostenentwicklung nur preisbereinigt bewerten könne. Der hierfür herangezogene Baupreisindex zeige keinerlei Effekt der Verordnungen auf die Preise. Zudem würden ja die Kosten durch die Energieeinsparungen wieder wett gemacht. Gegner weisen hingegen auf die einzelnen anfallenden Kostenpunkte hin und versuchen anhand dessen den Effekt der Norm auf die Baukosten zu zeigen. Gutachten, die jeweils den eigenen Standpunkt stärken, gibt es von beiden Seiten.

Dass zusätzliche Einbauten und kompliziertere Planungen dafür sowie später oft notwendige Sanierungsmaßnahmen höhere Kosten nach sich ziehen, ist allerdings eher eine Milchmädchenrechnung. Wohlgemerkt geht es an dieser Stelle nicht darum, generell Umweltschutzmaßnahmen in Frage zu stellen, sondern um die Feststellung, dass aus entsprechenden Verordnungen höhere Baupreise resultieren. Es wird zwar durch die energieeffiziente Bauweise im Laufe der Zeit an Energie gespart, ob der Effekt allerdings so groß ist, dass die vorher und im Lauf der Zeit zusätzlich angefallenen Kosten wieder hereingeholt werden, ist durchaus fraglich. Immobilienbesitzer, die sich teure Dämmmaßnahmen und Lüftungssysteme geleistet haben und nach ein paar Jahren die Dämmung entfernen mussten, um den Schimmel dahinter wieder zu entfernen etc. und das Ganze dann neu anzubringen, haben dazu eine eindeutige Meinung.

 

6. Steigende Steuern

a) Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer erhebt der Fiskus immer dann, wenn man ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt. Bis 2008 lag diese in allen Bundesländern bei 3,5 % des Kaufpreises. Danach wurde der Steuersatz in beinahe allen Bundesländern erhöht, außer in Bayern und Sachsen, wo nach wie vor 3,5 % gelten. In allen anderen Bundesländern kostet der Erwerb von Grund nun zwischen 4,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Bei einem entsprechenden Baugrundpreis ist das natürlich ein ordentlicher Kostentreiber bei den Baukosten.

b) Grundsteuer:

Die Grundsteuer ist eines der Instrumente, durch die sich Städte und Gemeinden finanzieren. Haus- und Grundbesitzer zahlen für ihren Besitz vierteljährlich einen bestimmten Betrag an ihre Gemeinde. Bislang können Gemeinden einen sog. Hebesatz, d. h. einen Faktor, festlegen mit dem ein Grundsteuer-Messbetrag multipliziert wird und so die Höhe der Steuer bestimmen. Da Kommunen und Städte oft in der finanziellen Bredouille sind, ist Anhebung des Hebesatzes ein beliebtes Instrument, um an mehr Geld zu kommen. Und so hat sich die Grundsteuer natürlich in den vergangenen Jahren vielerorts immer wieder erhöht. Nachdem das Verfassungsgericht die bisherige Erhebung der Grundsteuer Anfang 2018 für nicht verfassungskonform erklärt hat, hat sich die Regierung aktuell (Stand Juni 2019) auf ein neues Gesetz zur Grundsteuer geeinigt. Demnach soll es eine bundesweit einheitliche Gesetzgebung zur Grundsteuer geben, wobei es aber „Öffnungsklauseln“ für die einzelnen Bundesländer geben soll, die den Ländern bei der Grundsteuer noch etwas „Spielraum“ zugestehen. Es ist aber nicht anzunehmen, dass die Grundsteuer insgesamt niedriger wird, vielleicht gibt es lokal Abweichungen. Nun ist die Grundsteuer natürlich nicht direkt zu den Baukosten zu zählen, dennoch ist es ein Kostenfaktor, der zumindest in der Folgezeit dauerhaft zu Buche schlägt und auch schon vor einem Bau miteinkalkuliert werden muss.

 

Fazit:

Dass Bauen immer teurer wird, ist alles andere als nur eingebildet. Es wird so natürlich sowohl für Häuslebauer als auch für Investoren schwieriger, den benötigten Wohnraum zu schaffen. Beklagt werden die Zustände allerorten. Doch wo ansetzen? Marktbedingte Teuerung auszubremsen dürfte schwierig sein zumal dahingehende Eingriffe sogar verfassungsrechtlich bedenklich sind. Echte und legitime Angriffspunkte sind dagegen die bürokratischen Hürden und überbordende Vorschriftenwut, hier wäre weniger auf jeden Fall mehr. Auch die Steuerschraube zurückzudrehen wäre eine Maßnahme, wenn der Gesetzgeber es mit dem Willen zur Schaffung von mehr Wohnraum ernst meint.

 

Herzlichst,

Rainer Fischer
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Bildnachweis: marcus_hofmann | stock.adobe.com

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