Wie verkauft man ein Grundstück?

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06.04.2018

Sie sind Besitzer eines Grundstücks und möchten es verkaufen? Damit das Unternehmen „Grundstücksverkauf“ ein Erfolg wird, braucht man entsprechendes Know-how und genügend Vorbereitung. Wie der Verkauf eines Grundstücks sicher und rentabel abläuft, habe ich hier für Sie zusammengestellt:

Potenzielle Grundstückskäufer interessiert vor allem, wie sie ihr zukünftiges Grundstück nutzen und ob sie etwa ungehindert ein Haus darauf bauen können. Wenn Sie also ein Grundstück verkaufen wollen, ist einer der elementarsten Schritte, genau festzustellen, wie Ihr Grundstück beschaffen ist und wie es vom rechtlichen Standpunkt gesehen genutzt werden kann (d.h. z.B. ob und wie es bebaut werden kann). Daraus leiten sich sämtliche weiteren Schritte ab, wie die Auswahl der Zielgruppen für den Verkauf oder welcher Preis verlangt werden kann. Die Nutzungsmöglichkeiten hängen vor allem davon ab, um welche Art Grundstück es sich bei Ihrem Grundstück handelt. Zunächst muss man sich mit den einschlägigen Begrifflichkeiten vertraut machen, um eine Einordnung vornehmen zu können.

Der Bebauungsplan:

Das wichtigste Dokument, das die Bebaubarkeit von Grundstücken regelt, ist der Bebauungsplan. Bebauungspläne werden von Städten und Gemeinden aus übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus erstellt. Ziel ist die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung und der Ordnung im Gemeindegebiet bzw. die Wahrung eines einheitlichen Siedlungscharakters. Nicht ins allgemeine Bild passende Bauformen sollen verhindert werden. Wie detailliert die Vorgaben in Bebauungsplänen sind, ist von Bundesland zu Bundesland und auch in Gemeinden verschieden. Mancherorts wird sogar die Gestaltung von Fassaden vorgeschrieben oder die Dachfarben, anderswo sind die Vorschriften weniger genau. Meist ist jedoch definiert, welche Art von Haus gebaut werden darf, ob mehrstöckig oder nicht, etc. Individuelle Wünsche von Bauherren können durch Bebauungspläne stark eingeschränkt sein, daher ist die erste Maßnahme bei einem Grundstückskauf/-verkauf einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen.

Den Bebauungsplan kann man gewöhnlich bei der Gemeindeverwaltung, beim Bauordnungsamt oder beim Stadtplanungsamt einsehen. Viele Gemeinden bieten auch online Einblick in den Bebauungsplan.

Kein Bebauungsplan vorhanden?

Es gibt aber nicht für alle Grundstücke einen Bebauungsplan. Das heißt jedoch nicht unbedingt, dass nicht darauf gebaut werden kann, denn in vielen Gemeinden gibt es Bebauungspläne nur für Neubaugebiete. Ein Grundstück kann auch in einem bestehenden Wohngebiet liegen, wo es keinen Bebauungsplan gibt, beispielsweise in einer Baulücke. Falls es sich um Bauland oder potenzielles Bauland handelt, muss in entsprechenden Fällen nach § 34 des Baugesetzes geprüft werden, ob das geplante Bauvorhaben zum vorhandenen Baubestand passt bzw. dort zulässig ist. Hier entscheidet die Baubehörde jeden Fall individuell.

Es gibt auch Fälle, wo sich die Bebaubarkeit nicht aus den umliegenden Immobilien ableiten lässt. Damit dann bei der Vermarktung des Grundstücks überhaupt Angaben zur Bebaubarkeit gemacht werden können, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage beim Bauamt, die Architekten, Stadtplaner oder auch Kaufinteressenten stellen können. Dazu müssen dann Bauvorschläge und diverse weitere Unterlagen wie Lageplan und Baubeschreibung eingereicht werden (welche das exakt sind erfahren Sie bei beim zuständigen Bauamt), die dort geprüft werden. So kann man eine 3 Jahre gültige und rechtsverbindliche Festlegung für die Bebaubarkeit erhalten.

Falls es sich bei dem Grundstück nicht um Bauland handelt, ist der Verkauf eher schwierig. Die jeweilige Kategorie, in die das Grundstück fällt, ist daher ein entscheidendes Kriterium.

Welche Grundstückarten gibt es?

Fertiges, freies Bauland:
Auf freiem Bauland kann ein Hausbau direkt vorgenommen werden. Es gibt einen Bebauungsplan
und das Grundstück ist voll erschlossen. Freies Bauland ist vor allem in ausgewiesenen
Neubaugebieten anzutreffen. Freies Bauland ist die gefragteste Grundstückvariante.

Fertigbauland:
Die rechtlichen Voraussetzungen für einen Hausbau sind hier gegeben. Bei Fertigbauland kann
eine Baugenehmigung bei den zuständigen Behörden direkt beantragt werden. Die Erschließung
bzw. der Anschluss ans öffentliche Versorgungsnetz ist aber unter Umständen noch nicht vollständig.

Rohbauland:
Ein Grundstück gilt als Bauland, wenn es einen Bebauungsplan gibt oder wenn es z. B. in
einem großteils bebauten Baugebiet liegt. Rohbauland ist für gewöhnlich nicht vollständig
erschlossen, d. h. Wasser, Abwasser, Strom, Gas muss erst noch verlegt werden. Im
Normalfall ist unerschlossenes Bauland für Kaufinteressenten weniger attraktiv.

Bauerwartungsland:
Solche Flächen sind zukünftig als Bauland vorgesehen, z. B. ehemalige landwirtschaftliche
Flächen. Ein Eintrag im Bebauungsplan ist aber noch nicht erfolgt, d. h. eine
Bebauungsmöglichkeit ist nicht absolut sicher. Wann bebaut werden darf, entscheidet die
Gemeinde. Zuständige Baubehörden können evtl. Auskunft geben, wie wahrscheinlich eine
Bebauung ist, bzw. ob ein Risiko besteht, dass nicht bebaut werden darf. Ist die Fläche
bereits im übergeordneten Flächennutzungsplan eingetragen, ist das ein positives Signal.

Bebautes Grundstück:
Befindet sich ein Gebäude auf dem Grundstück, ist die Frage, ob es genutzt werden kann oder
ob es abgerissen werden muss. Je nach Sachlage kann das einen Verkauf erleichtern oder
erschweren.

Brachland:
Hierunter fallen Flächen, die bis auf Weiteres nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, oftmals Wiesengrundstücke oder ehemalige landwirtschaftliche Flächen. In vielen Fällen ist die Bodenqualität schlecht. Verkäufe sind oft problematisch.
 

Der Verkaufspreis:

Nun folgt der eigentliche Kunstgriff beim Grundstücksverkauf: Einen Preis festzulegen, der am Angebotsmarkt eine realistische Chance auf einen Verkauf gewährleistet, zugleich aber sicherstellt, dass man seinen Besitz nicht viel zu günstig abgibt und Geld verschenkt. Prinzipiell empfiehlt es sich, hier eine professionelle Wertermittlung durch einen Gutachter, Sachverständigen oder Immobilienmakler München in Anspruch zu nehmen, der alle relevanten Einflussfaktoren kennt und diese verlässlich zu bewerten imstande ist. Um einen Eindruck zu geben, worauf es bei der Preisermittlung ankommt, hier eine kurze Zusammenstellung:

Beim Grundstückpreis spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Die wichtigsten sind Lage, Größe und Bebaubarkeit, nicht unbedingt in dieser Reihenfolge. Inwiefern wirken sich diese Faktoren auf den Preis aus?

Lage und Bodenrichtwert:

Generell spielt die Lagequalität natürlich eine wichtige Rolle. Wo befindet sich das Grundstück? Auf dem Land, am Stadtrand, in der Innenstadt? Wie ist die allgemeine Umgebung und die umgebende Infrastruktur beschaffen? Generell hat die Lagequalität starken Einfluss auf die allgemeine Preisbildung bei Grundstücken. Man kann eine ungefähre Orientierung über die an einem bestimmten Ort üblichen Preise erhalten, indem man sich über die von der zuständigen Gemeinde herausgegebenen Bodenrichtwerte informiert. Gewöhnlich geben Gemeinden alle zwei Jahre eine Zusammenstellung der im Gebiet anzutreffenden Bodenrichtwerte heraus. Hier werden aus früheren Grundstücksverkäufen Durchschnittswerte gebildet und als Orientierungswerte für aktuelle Verkaufspreise angegeben.

Die Bodenrichtwerte sind z. T. in Veröffentlichungen der lokalen Gutachterausschüsse erhältlich oder online gegen Gebühr bei Gemeinde oder Stadt bestellbar. Allerdings handelt es sich dabei nur um Durchschnittswerte für die verschiedenen Gemeindegebiete bzw. Lagequalitäten, die im Einzelfall aber nicht bindend sind. Zudem sind die Werte vergangenheitsbezogen, da es sich um Durchschnittswerte vergangener Verkäufe handelt. D. h. eventuelle aktuelle Marktentwicklungen sind nicht darin abgebildet. Wirklich erzielbare Grundstückspreise können daher bisweilen stark von den offiziellen Bodenrichtwerten abweichen. Auch sind die Eigenschaften eines speziellen Grundstücks wie die Ausrichtung oder Bodenqualität nicht berücksichtigt. Gewöhnlich erzielen südlich ausgerichtete Grundstücke in einem Gebiet höhere Preise als nördlich oder östlich ausgerichtete. Doch, wie dem auch sei, der Bodenrichtwert ist ein erster Anhaltspunkt für einen erzielbaren Grundstückspreis.

Die Größe:

Selbstredend ist die Größe in Quadratmeter ebenfalls ein entscheidender Faktor. Ein größeres Grundstück ergibt für gewöhnlich einen höheren Verkaufspreis. Allerdings spielen Lage und Bebaubarkeit bei der Preisbildung eine modifizierende Rolle. Ein kleines Grundstück in einer sehr guten Lage kann beispielsweise viel teurer sein als ein großes Grundstück in einer mittelmäßigen Lage. Dies nur der Vollständigkeit halber, denn letzteres ist im oben genannten Bodenrichtwert, der ja abhängig von der Lage berechnet wird, bereits berücksichtigt. Falls das Grundstück im Vergleich mit umliegenden Grundstücken eine überdurchschnittliche Größe hat, bietet sich evtl. eine Realteilung an, d. h. das Grundstück wird in kleinere Einheiten geteilt, die separat verkauft werden. Wenn z. B. zwei neu daraus entstehende Grundstücke entstehen, die beide bebaubar sind, kann beim Verkauf meist ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden.

Die Bebaubarkeit:

Abhängig davon, um welche Grundstücksart es sich bei Ihrem Grundstück handelt, unterscheidet sich der erzielbare Preis. Ist es freies Bauland, auf dem ohne Umwege gebaut werden kann, oder unerschlossenes Bauerwartungsland, wo eine tatsächliche Baumöglichkeit noch keine ausgemachte Sache ist und ohnehin noch Erschließungskosten anfallen? Das macht natürlich einen riesigen Unterschied. Steht die Bebaubarkeit des Grundstücks fest, hängt der erzielbare Preis in hohem Maße davon ab, wieviele Wohn- oder Gewerbeflächen sich auf dem Grundstück anlegen lassen und wie teuer diese künftig verkauft werden können. Was gebaut werden kann, ergibt sich, wie oben gezeigt, aus dem Flächennutzungs- und/oder Bebauungsplan, falls vorhanden.

Käufer-Zielgruppen:

Je nach der Art Ihres Grundstückes und den konkreten Details können verschiedene potenzielle Käufergruppen für das Grundstück in Frage kommen. Wenn Sie nicht so genau wissen, welcher Art Ihr Grundstück ist, können Sie sich diesbezüglich bei den Behörden Ihrer Gemeinde oder Stadt informieren. Oder Sie verschaffen sich Einblick in den Bebauungsplan, der zumindest zeigt, ob es sich beim Grundstück um Bauland handelt.

Grundsätzlich gibt es zwei Hauptzielgruppen beim Grundstücksverkauf:

1. Bauwillige Privatpersonen und
2. Bauträger/Projektentwickler

Welche Zielgruppe man ansteuert, hängt vor allem von der Grundstücksgröße ab.

Ist das Grundstück mit einer oder zwei Einheiten bebaubar, werden sich die Verkaufsanstrengungen eher an Privatpersonen richten. Handelt es sich um ein sehr großes Grundstück, sind Bauträger und Projektentwickler die geeigneteren Käuferkandidaten. Diese kaufen das Grundstück, bebauen es mit mehreren Einheiten und verkaufen dann ihrerseits die Immobilien inkl. Grundstück.

Daneben gibt es natürlich auch noch Grundstücke, die für Unternehmen zur gewerblichen Nutzung interessant sein könnten, oder landwirtschaftliche Grundstücke für Landwirte.

Kaufinteressenten finden:

Nun ist die tatsächliche Suche nach geeigneten Käufern an der Reihe. Dazu bedarf es natürlich der Veröffentlichung des Kaufangebots. Eine Veröffentlichung auf mehreren verschiedenen Kanälen ist empfehlenswert, um möglichst viele potenzielle Käufer anzusprechen. Ergiebige Verteiler können Lokalzeitungen sein, mittlerweile aber vor allem Internetportale.

Damit die Interessenten sich ein Bild machen können, müssen die folgenden Punkte in der Annonce aufgeführt werden:

  • Grundstücksart (Freies Bauland, Rohbauland, etc. …)
  • Bebauungsmöglichkeiten (Haustyp, Geschossflächenzahl)
  • Größe in m²
  • Ausrichtung, evtl. Neigung
  • Ort (evtl. PLZ) und Lage (Stadt, Land)
  • Verkehrsanbindung

Die möglichen Zielgruppen können bereits in der Überschrift angesprochen werden, entweder Bauherren, Bauträger, Landwirte… Außerdem Ort und Größe.

Beispiel: „Achtung Bauträger: 3.000 m² Grundstück in München zu verkaufen“

Sollte es Ihnen schwerfallen, Käuferkontakte zu erhalten, ist es empfehlenswert, gleich einen professionellen Immobilienmakler oder Grundstücksmakler hinzuzuziehen, der Fachkenntnisse im Grundstücksverkauf mitbringt. Im Optimalfall ist der Makler auf den Verkauf und die Region spezialisiert und hat Zugang zu der Zielgruppe, die Sie für Ihren Verkauf benötigen und/oder eine umfangreiche Kontaktdatenbank. Weiterhin übernimmt der Makler im Regelfall alle weiteren Aufgaben, wie das Besorgen von Unterlagen bei Behörden, Termine mit den Interessenten, den Notartermin usw. Weiterhin hat ein Makler Kontakte zu den wichtigsten Anlaufstellen und kann die einzelnen Vorgänge besser vorhersehen und steuern.

Verkauf und Notartermin:

Ist schließlich ein Käufer gefunden, ist der nächste Schritt der Gang zum Notar. Der Notar vermittelt zwischen Käufer und Verkäufer und entwickelt den Kaufvertrag. Läuft alles glatt, folgt die Unterzeichnung. Hierauf folgt prinzipiell der Eintrag ins Grundbuch (Auflassung), bis dies jedoch offiziell vollzogen ist, können einige Wochen vergehen. Daher trägt der Notar zunächst eine sog. Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein, die dem Käufer das Grundstück bis zur tatsächlichen Eintragung und dem damit verbundenen Eigentumsübergang sichert. Der Verkäufer kann bereits nach der Auflassungsvormerkung den Verkauf nicht mehr zurückziehen. Parallel dazu wird auch die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Größtenteils werden Grundstücke fremdfinanziert, die Höhe des Darlehens wird als Grundschuld im Grundbuch festgehalten. Bis die Grundschuld beglichen ist, ist die finanzierende Bank Miteigentümer am Grundstück.

Soviel zum typischen Ablauf eines Grundstücksverkaufs, zur Preisbildung und zum Finden von Käufern.

Zusammenfassung

Beim Verkauf eines Grundstückes gibt es einiges zu beachten, was für den Laien eventuell zu einem Hindernis werden kann. Falls Sie Unterstützung benötigen, können Sie uns gerne kontaktieren. Die Firma Fischer Immobilien ist ein auf den Verkauf von Immobilien und Grundstücken im Raum München spezialisierter Immobilienmakler.

Für den Fall, dass Sie persönlich gerade ein Grundstück in München zu verkaufen haben, freue ich mich über Ihre Kontaktaufnahme. Gerne arbeite ich mit Ihnen aus, wie der Verkauf Ihres Grundstückes stressfrei und zu guten Konditionen umsetzbar ist.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: lovelyday12 | bigstockphoto.com

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