Wie groß ist die Preisdifferenz zwischen Angebotspreisen und echten Verkaufspreisen bei Immobilienverkäufen in München?

Man Holding Two Coin Stacks To Compare

04.11.2020

Eine sehr wichtige Rolle bei einem Immobilienverkauf spielt natürlich der Preis, zu dem man verkaufen kann. Doch wie erfährt man einen akkuraten Preis, den man wirklich für seine Immobilie bekommen kann? Für viele künftige Verkäufer sind Immobilienportale mit Verkaufsangeboten oft die erste Anlaufstelle für eine Preisorientierung. Aber wie verlässlich ist der Vergleich mit den Angebotspreisen für andere Immobilien? Können die Preise, für die andere Immobilien am Markt angeboten werden, eine Grundlage sein für das Ermitteln des Preises, für den man seine eigene Immobilie anbieten kann? Liegen Angebotspreise und wirklich erzielte Verkaufspreise oft nahe beieinander oder unterscheiden sie sich immer stark?

 

Warum ein marktgerechter Angebotspreis bei Immobilien so wichtig ist

House and question mark on the seesaw, 3D illustration
Wieviel ist die Immobilie wirklich wert?

Für einen Immobilienverkauf ist ein marktgerechter Angebotspreis von zentraler Bedeutung, damit sich ein erfolgreicher Verkauf anbahnen lässt. Marktgerecht heißt dabei, dass sich für den angebotenen Preis zahlungswillige Kaufinteressenten finden lassen. Grundsätzlich wollen potenzielle Käufer ihr Geld nicht verschenken und haben die üblichen Preise am Markt meist genau im Blick. Ein zu hoher Angebotspreis macht den Verkauf meist schwierig. Oft muss der Preis nach unten korrigiert werden, der Verkauf verzögert sich oder klappt evtl. auch überhaupt nicht. Kalkuliert man den Preis dagegen zu niedrig, verschenkt man einfach bares Geld. Es spielt daher bei einem geplanten Verkauf eine entscheidende Rolle, den passenden Marktpreis für seine Immobilie zu kennen.

 

Angebotspreise können sich von Verkaufspreisen unterscheiden

Wie gesagt orientieren sich potenzielle Käufer und Verkäufer von Immobilien zunächst oft an den Angeboten auf den einschlägigen Internetportalen oder auch in Zeitungsinseraten und versuchen durch Preisvergleiche den Wert der fraglichen Immobilie einzuordnen. So manche Internetportale errechnen auch Durchschnittswerte für Immobilien in bestimmten Regionen. Es gibt aber gute Gründe, weshalb solche Angaben nicht unbedingt eine verlässliche Vergleichsgrundlage für die eigene Preiskalkulationen sein müssen:

Mehrfachangebot
Indiz für falschen Angebotspreis: Inserat wiederholt sich mit verringertem Preis

Wiederholte Angebote

Dass eine Immobilie zu einem bestimmten Preis im Inserat steht, heißt noch lange nicht, dass sie auch zu diesem Preis verkauft wird. Beobachtet man den Markt, kann man zum Beispiel oft sehen, dass ein und dieselbe Immobilie nach einer gewissen Zeit wiederholt angeboten wird und immer wieder günstiger in den Angeboten auftaucht. Man kann schließen, dass der anfängliche Angebotspreis wohl nicht marktgerecht war und korrigiert werden musste.

Verkäufer gibt sich mit geringerem Preis zufrieden

Auch für Immobilien, die nicht mehrfach am Angebotsmarkt auftauchen, steht noch lange nicht fest, dass sie zum angebotenen Preis einen neuen Eigentümer gefunden haben. Es ist möglich, dass die Immobilie zu einem weitaus geringeren Preis verkauft wurde als im Angebot angegeben, da der Verkäufer möglicherweise heruntergehandelt wurde. Es kann sein, dass irgendwelche zusätzlichen preismindernden Mängel festgestellt wurden oder dass der Angebotspreis von Anfang an zu hoch war und der Verkäufer diese Tatsache sowie einen geringeren Verkaufspreis akzeptiert hat.

Die Immobilie wird nicht verkauft

Vielleicht wird die Immobilie auch überhaupt nicht verkauft. Der Verkäufer hat nicht den gewünschten Preis bekommen und steht nicht unter Zugzwang. Er nimmt die Immobilie einfach wieder vom Markt oder versucht es ein paar Jahre später nochmals. Der Angebotspreis ist damit nicht marktrelevant und kann auch nicht zur allgemeinen Preisorientierung für ähnliche Immobilien dienen.

Verkaufspreis höher als der Angebotspreis

Auf der anderen Seite kann eine Immobilie am Ende evtl. auch zu einem weit höheren Preis verkauft werden als sie ursprünglich angeboten war. Wenn es mehrere Interessenten gibt, wird der Verkäufer natürlich dem Meistbietenden den Zuschlag geben. Und dann kann der letztliche Verkaufspreis manchmal deutlich über dem Angebotspreis liegen.

Verkaufsstrategien

Strategie – Schach
Manch einer verfolgt mit einem vom tatsächlichen Wert abweichenden Angebotspreis eine Strategie

Zu guter Letzt gibt es noch die Möglichkeit, dass Verkäufer ihre Immobilien ganz bewusst zu einem Preis anbieten, der etwas vom tatsächlichen Marktwert abweicht. Dabei gibt es vom eigentlichen Marktpreis nach oben und nach unten abweichende Angebotspreise, je nachdem, welche Strategie der Verkäufer verfolgt.

Manche Verkäufer gehen beispielsweise davon aus, dass Käufer ohnehin versuchen werden, den Preis nach unten zu verhandeln und schlagen deshalb beim Angebotspreis beispielsweise 5 % drauf, um von vorne herein etwas Verhandlungsspielraum zu haben.

In anderen Fällen versuchen Verkäufer durch einen vergleichsweise günstigen Angebotspreis viele Interessenten zu locken, in der Hoffnung, dass sich bei einem anschließenden Bieterwettbewerb ein höherer Preis erzielen lässt.

Solche Strategien können bei einigen Immobilien angemessen sein und zu einem erfolgreichen Verkaufsabschluss mit einem guten erzielten Preis führen, müssen aber nicht; hier ist immer eine Einzelfallbetrachtung nötig. In diesem Zusammenhang ist lediglich festzustellen, dass es solche Strategien gibt und dass auch deshalb Angebotspreise von den letztlich erzielten Verkaufspreisen abweichen können.

 

Wie stark unterscheiden sich bei Immobilien in München die Angebotspreise von den Verkaufspreisen?

Zwangsläufig kann es keine genaue Antwort auf diese Frage geben, solange es keine zusammenfassenden Aufzeichnungen oder Statistiken darüber gibt, zu welchem Preis konkrete einzelne Immobilien angeboten wurden und zu welchem Preis sie dann verkauft worden sind. Um eine Annäherung an die Fragestellung zu finden, müssen wir uns deshalb anderweitig behelfen.

Was sich gegenwärtig für München ermitteln lässt, sind Durchschnittswerte für Angebotspreise in bestimmten Stadtteilen sowie Durchschnittswerte für erzielte Verkaufspreise in bestimmten Lagequalitäten – Preise in durchschnittlichen, guten und besten Lagen. Und da sich Stadtteile oft bestimmten Lagequalitäten zuordnen lassen, ergibt sich hier eine gewisse Vergleichsmöglichkeit.

Um einen solchen Vergleich zu bekommen, wollen wir uns einmal beispielhaft einige Münchner Stadtteile und die Preise zu denen Immobilien hier angeboten werden, anschauen und diese schließlich vergleichen mit den offiziell festgestellten Verkaufspreisen für die betreffende Lagequalität, die diesem Stadtteil zugeordnet werden kann. Die Angebotspreise werden den Statistiken der IMV-Marktdaten GmbH entnommen, die sämtliche Immobilienangebote auf dem Markt registriert, eine ausreichende Fallzahl für statistische Auswertungen ist damit sichergestellt. Die durchschnittlichen Verkaufspreise für bestimmte Lagequalitäten können im jährlichen Bericht des Gutachterausschusses München gefunden werden, der über sämtliche Daten zu verkauften Immobilien in München verfügt.

Die beste Vergleichsmöglichkeit ergibt sich dabei für Eigentumswohnungen, da die offiziellen Verkaufsstatistiken hierfür auch die jeweiligen Baujahre angeben und sich auch aus den Immobilienangeboten meist die Baujahre ablesen lassen, und in beiden Statistiken präzise Angaben für durchschnittliche Quadratmeterpreise für eine bestimmte Baujahrgruppe ermittelbar sind.

Natürlich beziehen sich die Preisangaben für die Lagequalitäten allgemein auf alle Stadtteile Münchens mit der entsprechenden Lage, daher können die echten Preise für einen bestimmten Stadtteil etwas abweichen bzw. besteht keine Gewährleistung, dass die Verkaufspreisangaben für eine bestimmte Lage auch wirklich exakt die Gegebenheiten im betrachteten Stadtteil abbilden. Einigermaßen nahekommen werden sie der Realität allerdings schon, deswegen werden sich allgemeine Tendenzen durchaus aufzeigen lassen. Hier die Vergleichszahlen für einige exemplarische Stadtteile in München:

 

Maxvorstadt

Die Maxvorstadt weist weitgehend eine gute zentrale Lagequalität auf. Im Allgemeinen zeigt sich, dass die Preise, zu denen Immobilien hier angeboten werden, deutlich über den durchschnittlich erzielten Verkaufspreisen liegen; in den 60er, 70er und 90er Jahren teils 1.000 €/m² darüber. Bei Altbau und 80er Jahre Wohnungen liegen die mittleren Angebotspreise in der Maxvorstadt unter den üblicherweise in guten zentralen Lagen erzielten Verkaufspreisen. Der Effekt kann zum Teil darauf zurückgeführt werden, dass in anderen Stadtteilen mit guten zentralen Lagen höhere Verkaufspreise erzielt wurden und evtl. auch darauf, dass in der Maxvorstadt möglicherweise für einige Wohnungen tatsächlich höhere Verkaufspreise erzielt wurden als die Angebotspreise das nahelegen (z. B. durch höhere Gebote bei mehreren Kaufinteressenten oder dadurch, dass prestigeträchtige, teure Wohnungen nicht am Markt angeboten wurden, sondern über andere Wege verkauft wurden).

Preise Maxvorstadt

 

Neuhausen

Neuhausen ist weitgehend gute Wohnlage, wobei sich in bestimmten Gebieten auch durchschnittliche und in wieder anderen Gebieten auch beste Lagen finden lassen. Nimmt man für Neuhausen im allgemeinen eine gute Lage als Grundlage, zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Preisen in guten Lagen, teilweise liegen die Angebotspreise in Neuhausen 500 – 1.500 €/m² je nach Baujahrgruppe über den Preisen für gute Lagen. Zum Teil kann die hohe Diskrepanz evtl. mit dem Verkauf von teuren Wohnungen in Neuhausens Bestlagen erklärt werden, die in der Verkaufspreiskurve für gute Lagen nicht berücksichtigt sind. Im Großen und Ganzen ist aber auch hier deutlich sichtbar, dass Wohnungen im Schnitt erheblich teurer angeboten werden, als sie letztlich verkauft werden.

Preise Neuhausen

 

Schauen wir uns nun noch Stadtteile in durchschnittlicher Wohnlage an:

Pasing

Pasing ist weitgehend mittlere Wohnlage, wobei es in diesem Stadtteil auch gute Wohnlagen gibt. Legt man die mittlere Wohnlage zugrunde, zeigen sich hier relativ übereinstimmende Entwicklungen mit den Angebotspreisen; allerdings ebenfalls mit durchwegs etwas höheren Angebotspreisen. Diese können zum Teil wieder darauf zurückgeführt werden, dass auch teurere Wohnungen in guten Lagen in die Angebotspreise einfließen, jedoch zeigt sich im Großen, dass im Schnitt etwas teurer angeboten wird, als letztlich beim tatsächlichen Verkauf auch gezahlt wird.

Preise Pasing

 

Milbertshofen

Noch einmal weitgehend mittlere Wohnlagen findet man in Milbertshofen. Hier zeigen sich ebenfalls deutliche Diskrepanzen zwischen wohnlagenspezifischen Verkaufspreisen und den Preisen, die man in Immobilienangeboten für den Stadtteil findet. Im Schnitt wird fast in allen Baujahrabschnitten über 500 €/m² mehr verlangt als was dann auch tatsächlich beim Verkauf eingestrichen wird. Angaben zu Altbauwohnungen gibt es für Milbertshofen nicht, weil diese hier praktisch nicht vorkommen.

Preise Milbertshofen

 

Bilanz:

Die hier aufgezeigten Beispiele zeigen, dass bei Immobilienverkäufen die Angebotspreise häufig deutlich höher liegen als die Preise, die letztlich beim Verkauf erzielt werden. Im Allgemeinen Durchschnitt dürfte die Abweichung zwischen angebotenem und erzieltem Preis bei Immobilien in München bei 10 % und mehr liegen.

Zahlreiche Immobilienverkäufer schätzen den Wert ihrer Immobilien zu hoch ein

Liegt bei einem Immobilienverkauf eine profunde professionelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler München zugrunde, zeigt meine Erfahrung, dass der Angebotspreis oft dem tatsächlichen Verkaufspreis entspricht oder nahe kommt.

Im Umkehrschluss heißt das, dass relativ viele Immobilienanbieter bei ihrer Preiskalkulation weit daneben liegen. Im realen Marktgeschehen lässt sich auf der einen Seite beobachten, dass zahlreiche Anbieter zu einem einigermaßen marktgerechten Preis anbieten, der dann auch ungefähr in dieser Höhe erzielt wird (weil er eventuell professionell ermittelt wurde). Auf der anderen Seite liegt der Durchschnitt der Angebotspreise insgesamt aber weit über den wirklich erreichten Verkaufspreisen. Schon aus mathematischen Gründen muss deshalb eine beachtliche Zahl der Anbieter weit über dem Marktpreis offerieren.

In der Praxis tauchen dann eben auch Fälle auf, wo die Anbieter zunächst teils 30 % mehr verlangt haben als sie dann nach mehrfacher Preiskorrektur und einem quälend langen Verkauf erzielen konnten. Oder aber, der Verkauf schlägt komplett fehl, die Immobilie bleibt lange am Markt, Interessenten mutmaßen, dass damit vielleicht etwas faul ist, und die Immobilie entwickelt sich sogar zu einer unverkäuflichen Immobilie und man bekommt sie überhaupt nicht mehr zu einem vernünftigen Preis los.

Manche Immobilienbesitzer halten den Wert ihrer Immobilie für geringer als er das wirklich ist

Tendenziell werden viele Immobilien gerne teurer angeboten, als ihr realer Marktwert das eigentlich hergibt und wie sie dann auch verkauft werden können. Allerdings ist es erfahrungsgemäß tatsächlich nicht so, dass Immobilienbesitzer den Wert ihrer Immobilie grundsätzlich zu hoch einschätzen. Das ist nur im Durchschnitt so.

Demgegenüber kommt es auch nicht selten vor, dass Eigentümer den Wert ihres Hauses, ihrer Wohnung oder ihres Grundstücks tatsächlich zu niedrig einschätzen und sich gewisser werterhöhender Eigenschaften ihrer Immobilie gar nicht bewusst sind und auch mit einem deutlich zu niedrigen Angebotspreis an den Markt gehen – und damit teils einen weit geringeren Verkaufspreis erzielen als im Prinzip möglich wäre.

Solche Fälle gibt es häufiger als man denkt – und sie würden bei unserer obigen statistischen Betrachtung gar nicht einmal auffallen. Denn, wenn der Angebotspreis niedrig ist und ein Schnäppchen auf dem Markt ist, wird vermutlich auch zu diesem Preis gekauft – also kein Unterschied zwischen Angebots- und Verkaufspreis in solchen Fällen. Die Durchschnittskurven von Angebots- sowie auch Verkaufspreisen werden bei solchen Verkäufen ungefähr im gleichen Ausmaß nach unten beeinflusst. Diese Fälle wirken sich also nicht auf die Diskrepanz zwischen Angebots- und Verkaufspreisen aus und sind deswegen in den Abbildungen weiter oben auch nicht sichtbar.

Ursachen für die Diskrepanz von Angebots- und Verkaufspreisen

Die Ursachen können, wie oben dargelegt, unterschiedlich sein. Teilweise legen Immobilienverkäufer natürlich unpassende Angebotspreise fest, weil sie den Wert ihrer Immobilie nicht korrekt einschätzen. Andererseits können bei Angebotspreisen auch strategische Überlegungen eine Rolle spielen, die höhere Angebotspreise ansetzen, um Verhandlungsspielraum nach unten zu haben oder einen verhältnismäßig niedrigen Angebotspreis festlegen, um einen größeren Interessentenpool zu generieren, wobei die Interessenten hoffentlich konkurrieren und den Preis höher treiben.

 

Tipp:

Sie können sich durchaus einen ersten Eindruck über den Wert Ihrer Immobilie verschaffen, indem Sie den Markt beobachten und auf Internetportalen wie immobilienscout24, immowelt oder immonet nach vergleichbaren Immobilien Ausschau halten und Preise vergleichen. Dabei müssen Sie aber immer im Hinterkopf behalten, dass Angebotspreise oft nicht den später erzielten Verkaufspreisen entsprechen. Und ein falscher Angebotspreis, der z. B. aus der Beachtung unpassender Vergleichspreise heraus entsteht, kann sich beim eigenen Verkauf natürlich verheerend auf das Verkaufsergebnis auswirken.

Wenn es daher konkreter wird und Sie wirklich über einen Verkauf nachdenken, sollten Sie einen Profi dazu holen und eine professionelle Wertermittlung vornehmen lassen. Professionelle Wertermittlungen werden von Immobiliengutachtern, Sachverständigen und Immobilienmaklern angeboten. Wird ein Makler mit dem Verkauf beauftragt, ist die Wertermittlung meist kostenlos und gehört zum Service.

Wenn Sie eine professionelle Wertermittlung, bei der ein Experte Ihre Immobilie vor Ort in Augenschein nimmt, noch nicht wünschen, können Sie einen ersten genaueren Eindruck auch durch eine Online-Wertermittlung bekommen, wobei Sie konkrete Eckdaten für Ihre Immobilie in eine Online-Maske eingeben. Ein Spezialist kann damit oft einen Immobilienwert kalkulieren, der dem tatsächlichen Marktwert recht nahe kommt. Für München und Umgebung biete ich diesen Service als Immobilienmakler für München ebenfalls kostenlos an:

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesem Artikel wertvolle Informationen liefern und verbleibe

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler in München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320
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Rainer Fischer ist seit 26 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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