Widerrufsrecht Maklervertrag

Widerrufsrecht Maklervertrag

03.12.2018

Eigentlich muss ein einmal unterschriebener Vertrag auch eingehalten werden. Doch es gibt Ausnahmen. Die EU-Verbraucherrechterichtlinie 2011/83/EU soll den Verbraucherschutz verbessern und betrifft auch Maklerverträge, also Verträge zwischen Immobilienmaklern und ihren Kunden. Insbesondere erhalten Verbraucher mit Einführung der Richtlinie ein Widerrufssrecht, das ihnen innerhalb einer Frist den Rücktritt vom Vertrag ermöglichen soll.

Am 13. Juni 2014 ist die EU-Verbraucherrechterichtlinie 2011/83/EU (VRRL) in Kraft getreten. Die Richtlinie war vom Grundgedanken her vor allem dazu gedacht, Online-Geschäfte EU-weit einem einheitlichen Verbraucherschutz zu unterwerfen. Die Richtlinie umfasst aber auch Maklerverträge, wenn sie als Fernabsatzvertrag, also unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln bzw. außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, geschlossen werden. Im Kern verlangt die Richtlinie für alle Fernabsatzverträge eine verpflichtende Aufklärung der Verbraucher über die wesentlichen Vertragsaspekte und räumt Verbrauchern eine 14-tägige Widerspruchsfrist ein. Auch wir als Immobilienmakler München sind fast täglich von dieser Richtlinie betroffen. Was für den Internethandel sicher eine sinnvolle Maßnahme ist, bedeutet in der Immobilienwirtschaft in der Tat einen beträchtlichen bürokratischen Aufwand, der für die Kunden kaum einen Mehrwert hat.

 

Kunden des Immobilienmaklers und Widerrufsrecht

Sowohl Immobilienanbieter/-verkäufer als auch potenzielle Immobilienkäufer sind aus dem Gesichtspunkt des Immobilienmaklers seine Kunden und stehen mit ihm in einem vertraglichen Verhältnis, falls es zu einer entsprechenden Vereinbarung kommt. D. h. sowohl für Verkäufer als auch für Interessenten sieht die gesetzliche Regelung unter den im Weiteren aufgeführten Umständen ein Widerspruchsrecht vor. Die gesetzlichen Regelungen bzgl. Widerspruchsrecht gelten für Immobilienverkäufer und potenzielle Käufer gleichermaßen, weswegen im Folgenden keine weiteren Unterscheidungen dahingehend gemacht werden.

 

Maklervertrag – Wann gibt es ein Widerrufsrecht?

Ob es ein gesetzliches Widerrufsrecht für einen Maklervertrag gibt, hängt zunächst einmal davon ab, um welche Art Vertrag es sich handelt bzw. wie er zustande kommt. Die Verbraucherrichtlinie schreibt ein Widerrufsrecht für „Fernabsatzverträge“ und für „außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge“ vor.

a) In Geschäftsräumen geschlossene Verträge

Für Verträge, die in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen werden, gibt es kein gesetzlich vorgeschriebenes Widerrufsrecht. Die meisten Maklerverträge werden aber nicht direkt in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen, weshalb meist ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht.

b) Fernabsatzverträge

Die EU-Richtlinie sieht insbesondere für Fernabsatzverträge ein Widerrufsrecht vor. Ein Vertrag über ein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn für Vertragsverhandlungen und -abschluss ausschließlich sog. Fernkommunikationsmittel (Internet, Kontaktformular, E-Mail, Telefon, Fax, SMS, Brief…) verwendet wurden. Entscheidend dabei: Zwischen Unternehmer und Auftraggeber darf kein unmittelbarer Kontakt bestehen (Stichwort: Vertragsabschluss durch „Handschlag“).

Ein Fernabsatzvertrag liegt nicht vor, wenn der Maklervertrag nach einem Telefon- oder E-Mail-Kontakt im Büro des Maklers geschlossen wird. Ein Widerrufsrecht würde nur bestehen, wenn der Vertrag schon zuvor durch Telefon, E-Mail o. ä. zustande gekommen wäre. Denn in diesem Fall wäre der danach unterschriebene schriftliche Vertrag lediglich eine Bestätigung des bereits bestehenden Fernabsatzvertrages. Ob ein Widerrufsrecht geltend gemacht werden kann, hängt daher im Fall des Falles von der Prüfung ab, wann und wie der Vertrag zustande gekommen ist.

c) Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge

Wird der Maklervertrag an einem Ort geschlossen, der nicht ein Geschäftsraum des Immobilienmaklers ist, liegt dieser Fall vor. Oft werden Verträge im Haus von Auftraggebern oder bei Wohnungsbesichtigungen geschlossen. Für solche Fälle schreibt die gesetzliche Regelung ein Widerrufsrecht vor.

 

Schriftliche Widerrufsbelehrung und Widerrufsfrist

Immobilienmakler müssen ihre Klienten seit Inkrafttreten der EU-Richtlinie bei allen Geschäften, in denen sie provisionspflichtig werden könnten und die aus Verträgen hervorgehen, die ein Widerrufsrecht beinhalten müssen (siehe weiter oben), schriftlich über ihr Widerrufsrecht belehren. Die Belehrung muss beinhalten, dass der potenzielle Kunde den Vertrag „innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen“ widerrufen kann. Die Frist beginnt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Wird der Klient nicht ordnungsgemäß über sein Widerspruchsrecht belehrt, verletzt der Makler seine Informationspflicht. Dies hätte zur Folge, dass sich das Widerrufsrecht automatisch um ein Jahr verlängert, also auf 12 Monate und 14 Tage.

Allerdings sind die Richtlinie und die entsprechenden Erfordernisse bei Immobilienmaklern und z. T. auch bei den Klienten gut bekannt. Schriftliche Belehrungen über das Widerrufsrecht werden mittlerweile ziemlich konsequent erteilt, sowohl bei Wohnungsbesichtigungen als auch schon bei der Anforderung von Exposés. Bei Immobilienangeboten mit eindeutigen Provisionsverlangen erhalten Interessenten, wenn sie diesbezüglich Informationen anfordern, in der Regel gleich ein Dokument mit Widerrufsbelehrung mitgeschickt.

Die Klienten müssen beim Abschluss eines Maklervertrages bestätigen, dass Sie über ihr Widerrufsrecht aufgeklärt worden sind. Makler lassen sich daher in der Regel unterschreiben, dass über das Widerspruchsrecht aufklärt wurde. Auf Internetportalen wird meist schon bei der Abforderung des Exposés eine Lesebestätigung bzgl. des Widerrufsrechts verlangt, z. B. durch Setzen eines Häkchens am Computer.

 

Widerruf – Wie und wann?

Der Widerruf bedarf einer „eindeutigen Erklärung“. Die Erklärung kann über E-Mail, Brief, Fax erfolgen, muss aber nicht unbedingt schriftlich sein, auch ein telefonischer Widerspruch ist rechtlich bindend. Damit der Widerruf gültig ist, muss er lediglich vor Ablauf der Widerrufsfrist abgesendet werden.

 

Rechtliche Folgen eines Widerrufs

Eine Maklerprovision wird grundsätzlich erst dann fällig, wenn der Makler seine Dienstleistung erbracht hat und ein Kaufvertrag zustande kam, da die Maklerprovision eine Erfolgsprovision ist.

Aber, eine wirksame Widerrufserklärung hebt den Maklervertrag natürlich auf. Daher schuldet der Auftraggeber, wenn er ordnungsgemäß widerruft, rechtlich gesehen auch keine Maklerprovision, selbst wenn die Arbeit des Maklers zum Abschuss eines Kaufvertrages geführt hat.

Umgekehrt, da der Vertrag bei einem Widerruf zurück abgewickelt wird, muss der Makler alle vom Kunden geleisteten Zahlungen zurückerstatten, und zwar 14 Tage ab dem Zeitpunkt des Widerrufs. Er darf zudem keine Rückabwicklungsgebühr verlangen.

Hat der Makler die Immobilie jedoch innerhalb der Widerrufsfrist (und vor einem möglichen Widerruf des Kunden) erfolgreich verkauft und den Kunden zuvor ordnungsgemäß über seine Rechte informiert, kann der Kunde den Vertrag prinzipiell nicht mehr widerrufen. In diesem Fall muss der Kunde die vereinbarte Provision zahlen. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass das Widerrufsrecht vorzeitig erlischt, wenn der Vertrag bereits erfüllt wurde. Anders sieht es aus, wenn der Makler den Kunden nicht ordnungsgemäß über seine Rechte informiert hat. Dann kann der Kunde weiterhin widerrufen und der Makler verliert seinen Provisionsanspruch.

 

Die Maßnahmen der Makler

Der Verdienst eines Maklers ergibt sich aus seinen Provisionen. Aus dem Widerrufsrecht können sich Konstellationen ergeben, in denen der Makler zwar erfolgreich arbeitet und sich ein Verkaufsabschluss aus seinen Bemühungen ergibt, wo er aber aufgrund eines Widerrufs des Maklervertrags schließlich auf seine Provision verzichten müsste, da die Provisionspflicht des Kunden mit dem Widerruf des Vertrages aufgehoben wird.

Niemand verzichtet gern auf den Verdienst, der ihm aufgrund von geleisteter Arbeit zusteht. Sollte ein Auftraggeber den Vertrag innerhalb der 14 Tage Widerspruchsfrist widerrufen, kann dem Makler auch bei einer erfolgreichen Vermittlung die Provision entgehen, wenn der Vertrag aufgrund des Widerspruchs seine Gültigkeit verliert. Solchen Entwicklungen versuchen Makler natürlich vorzubeugen. Als gängige „Gegenmittel“ haben sich mittlerweile sog. Wertersatzklauseln oder der „Widerruf des Widerrufsrechts“ etabliert.

Stimmt ein Auftraggeber (Verkäufer oder Kaufinteressent) dem nicht zu, wird der Immobilienmakler seine Dienstleistung mit diesem Klienten erst nach Ablauf der 14 tägigen Widerspruchsfrist beginnen können, um die Möglichkeit eines Widerspruchs und des damit durchaus möglichen Verlustes der Provision auszuschließen. Unangenehm für den Kunden, denn nach 2 Wochen Wartezeit könnte z. B. die Immobilie längst anderweitig verkauft sein.

a) Wertersatzklauseln

In vielen Maklerverträgen wird inzwischen eine Wertersatzklausel eingebaut. Hat der Immobilienmakler bereits einen Teil seiner Leistung erbracht, hat er z. B. mit Kaufinteressenten eine Immobilienbesichtigung durchgeführt, kann er sich die Aufwendungen, die ihm bis dahin durch die Arbeit an diesem Verkaufsprojekt entstanden sind, vom Auftraggeber ersetzen lassen, falls der Auftraggeber den Vertrag nun widerruft.

Akzeptiert der Kunde also die Wertersatzklausel des Immobilienmaklers, wird der Makler auch schon vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist für ihn tätig, anderenfalls wird der Makler wahrscheinlich die Widerrufsfrist erst ablaufen lassen und erst dann tätig werden.

Widerruft der Kunde innerhalb der Frist, steht der Immobilienmakler aufgrund der Wertersatzklausel nicht mehr mit leeren Händen da. Der Auftraggeber schuldet statt der Provision nun einen Wertersatz für die geleisteten Maklerdienste. Der Wertersatz kann dabei ebenso hoch ausfallen, wie die vereinbarte Provision, denn per Gesetz ist der vereinbarte Gesamtpreis bzw. der Marktwert der erbrachten Leistung die Ausgangsbasis für die Berechnung des Wertersatzes.

Wichtig ist auch hier wieder, dass der Makler korrekt und ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Denn sonst kann der Kunde den Vertrag widerrufen, ohne dass er einen Wertersatz schuldet. Bei nicht erfolgter oder unsachgemäßer Belehrung gilt das sogar dann, wenn er den Maklervertrag erst widerruft, wenn der Immobilienkaufvertrag schon abgeschlossen ist.

b) Der „Widerruf des Widerrufsrechts“

Das Widerrufsrecht stellt, wie oben dargelegt, eine reale Möglichkeit dar, den Makler zu umgehen und eine Provisionszahlung zu vermeiden. Die Vermittlungsprovision ist aber die Lebensgrundlage von Maklern, und ein Ausfall, vor allem wenn schon Arbeit investiert wurde, natürlich fatal. Zahlreiche Makler bestehen daher darauf, um sofort bzw. vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig zu werden, dass der Kunde sein Widerrufsrecht widerruft.

Der (potenzielle) Kunde wird ordnungsgemäß über die gesetzliche Regelung zur Widerrufsmöglichkeit aufgeklärt und erhält dann ein zweites Formschreiben, in dem er erklärt, auf sein Widerrufsrecht zu verzichten, womit das Widerrufsrecht faktisch erlischt.

Stimmt der Kunde damit überein, ist für den Makler die Provision bei einem Vermittlungserfolg gesichert und er kann unverzüglich tätig werden.

 

Fazit:

Der ursprüngliche Zweck des Widerrufsrechts war es, ausufernde Online-Geschäfte im Internet unter Kontrolle zu bringen und Verbrauchern die Möglichkeit zu geben, sich aus unüberlegten vertraglichen Zwängen zu befreien, die sich evtl. ergaben, wenn sie im Internet, salopp gesagt, zu schnell einen Knopf gedrückt hatten. In diesem Bereich ist das Gesetz meines Erachtens tatsächlich eine sinnvolle Maßnahme. Im Immobilienbereich hat es sich, sowohl für Makler als auch deren Kunden, als nicht besonders zweckdienlich erwiesen. Makler haben natürlich ein Interesse an ihren Provisionen und daran, dass die Auszahlung nicht mit rechtlichen Kniffen umgangen werden kann. Auch ich nutze in meiner täglichen Praxis die Möglichkeit, das Widerrufsrecht widerrufen zu lassen. Die Kunden zeigen meistens Verständnis für solche Maßnahmen, nachdem man das Warum und Wieso ausführlich erklärt hat. Dennoch bedeutet es natürlich einen unverhältnismäßigen bürokratischen Mehraufwand, wenn z. B. Kaufinteressenten, die zu einer Besichtigung kommen, zuerst über ihr Widerspruchsrecht aufgeklärt werden, nur um dann eine Erklärung zu unterschreiben, dass sie auf ihr Widerspruchsrecht gleich wieder verzichten. Und das muss natürlich bei jedem einzelnen Klienten so gemacht werden, da das Gesetz ja eine Widerrufsbelehrung vorschreibt. Leider sind solche Maßnahmen aber aufgrund dessen, wie das Widerrufsrecht nun gesetzlich geregelt ist, notwendig geworden.

 

Herzlichst,

Rainer Fischer
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