Welches Risiko gehe ich beim Kauf eines vermieteten Hauses ein?

06.07.2018 Beim Immobilienerwerb stellt sich oftmals die Frage, ob der Kauf eines bereits vermieteten Hauses mit einer Eigenbedarfsanmeldung ein Risiko darstellt oder nur ein leerstehendes Objekt für einen in Frage kommt. Wenn Sie sich für den Kauf eines vermieteten Hauses entscheiden und Eigenbedarf anmelden wollen, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen, Regelungen und Fristen beachten.

Grundsätzlich bleibt für den Mieter nach § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erstmal alles wie es ist. Hier gilt stets der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“

Daraus ergibt sich, dass der neue Eigentümer beim Kauf des vermieteten Hauses alle Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt. Wurden im Mietvertrag bestimmte Bedingungen zum Schutz des Mieters (Schutzklausel), wie z. B. lange Kündigungsfristen festgelegt, kann der neue Eigentümer diese nicht ändern. Dies können den Eigenbedarf und seine Geltendmachung erschweren. Die Käufer müssen also vor dem Erwerb der Immobilie über alle bestehenden Mietverhältnisse informiert sein.

Mit der Entscheidung ein vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anzumelden, sollten Sie sich als Käufer bezüglich Ihrer Rechte, Pflichten und Risiken vor dem Kauf, sowie die Rechte des Mieters informieren. Haben Sie bereits vor dem Kauf festgelegt, das Mietverhältnis zu kündigen, müssen Sie sich bereits im Vorfeld genauestens zu diesem Mietverhältnis erkundigen. Sind im Mietvertrag Schutzklauseln oder liegt beim Mieter ein Härtefall (bitte vorab Anwalt konsultieren) vor, kann eine Eigenbedarfskündigung nach dem Hauskauf möglicherweise gar nicht oder nur sehr schwer möglich sein.

 

Kann der Voreigentümer die Mieter schon vor dem Kauf kündigen?

Ein Voreigentümer kann die Mieter wegen dem anstehenden Hausverkauf nicht kündigen. Eine Kündigung durch den Voreigentümer ist jedoch in seltenen Fällen möglich und zwar dann, wenn der Verbleib der Mieter im Haus einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Verkäufer bedeutet und ein Verkaufshindernis darstellt. Jedoch ist das vermietete Haus keine Hinderung einer angemessenen Verwertung. Verwertungskündigungen sind daher schwer zu begründen und sind meist ohne Erfolg.

 

Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen, können Eigenbedarf anmelden

Der neue Eigentümer kann den Mietern nicht einfach ohne berechtigtes Interesse und stichhaltige Begründung kündigen. Um die erworbene Immobilie auch selbst nutzen zu können, muss Eigenbedarf angemeldet werden.

 

Wann kann nach einem Hauskauf der Eigenbedarf geltend gemacht werden? Und spielt der Grundbrucheintrag eine Rolle?

Der unterzeichnete Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung reichen für die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht aus. Erst nach dem der neue Eigentümer im Grundbuch des jeweiligen Grundstückes, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen wurde, kann der Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Hauskauf muss schriftlich erfolgen und dem Mieter nachweislich zugestellt werden. Das Datum der nachweislichen Zustellung ist in Bezug auf die Kündigungsfrist bedeutend.

 

Aus welchen Grund darf den Mietern im Haus eine Kündigung ausgesprochen werden?

Es gelten für die Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen und dieses selbst nutzen wollen, die gleichen Anforderungen, die für eine Eigenbedarfskündigung bei Eigentumswohnungen oder anderen Mietverhältnissen gelten.

Der Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar sein. Bereits mit dem Kündigungsschreiben, muss die Begründung erfolgen, da die Kündigung sonst unwirksam ist und der Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden kann. Der Käufer muss den Wunsch, das gekaufte Eigentum selbst oder für seine Familie zu benötigen, eindeutig erklären und nachweisen können.

Nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB muss der neue Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dieses liegt vor, wenn:

[…] 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]

Bei der Begründung des Eigenbedarfs muss auch der angegebene Kreis der begünstigten Personen beachtet werden.

Der BGH hat für eine Eigenbedarfskündigung entschieden, dass der Kreis der Angehörigen auf nahe Verwandte begrenzt ist. Zu diesen gehören Kinder, Enkel, Schwiegerkinder, Eltern und Schwiegereltern sowie Großeltern. Auch Geschwister, Nichten und Neffen können für den Eigenbedarf bedacht werden.

Der Käufer muss dann seine derzeitige Wohnsituation beschreiben und beschreiben, warum diese für seine Bedürfnisse, oder die seiner Familie, nicht mehr ausreichend ist. Er muss auch darlegen inwieweit das neu gekaufte Haus diese erfüllt. Wird z. B. zusätzlicher Wohnraum benötigt, kann die Vergrößerung der Familie oder eine benötigte Haushaltskraft oder Pflegekraft als Begründung ausreichen. Hier empfehlen wir anwaltliche Unterstützung z. B. über den Haus- und Grundbesitzerverein.

Zu beachten: Nachträglich, nach der Kündigung angebrachte Gründe können nur dann berücksichtigt werden, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind. Lagen die Gründe bereits vor der Eigenbedarfskündigung vor, werden diese nicht zugelassen.

Ein vermietetes Haus zu kaufen mit der Absicht auf Eigenbedarf zu kündigen birgt also gewisse Risiken.

 

Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?

Möchte der Vermieter das Haus oder die Wohnung für einen Eigenbedarf anmelden, müssen bestimmte Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese sind im Mietrecht festgelegt und können nicht übergangen werden.

Ob es zu sogenannten Sperrfristen kommt, hängt von der gekauften Immobilie ab und für welchen Wohnraum Eigenbedarf angemeldet werden soll. Eine Kündigungssperrfrist entsteht gemäß § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur dann, wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus durch den Eigentümer zu einer Eigentumswohnung umgewandelt und diese dann an einen Dritten verkauft. Wird hier das Haus und auch die betroffene Wohnung als Eigentumswohnung verkauft, entstehen Sperrfristen von mindestens drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsknappheit bis zu zehn Jahren.

Beim Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses besteht keine Kündigungssperrfrist. Hier müssen lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen je nach Länge des bestehenden Mietvertrages eingehalten werden.

Nach Paragraph § 573c BGB, ist:

Die Kündigung […] spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. […]

Folgende Kündigungsfristen müssen dem Gesetz nach eingehalten werden:

  • besteht der Mietvertrag weniger als fünf Jahre, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten
  • besteht der Mietvertrag länger als fünf Jahre, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei weitere Monate, beträgt als dann sechs Monate
  • besteht der Mietvertrag länger als acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten

Dieser Paragraph sagt zu den Kündigungsfristen folgendes:

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Werden Kündigungsfristen nicht eingehalten, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam werden oder sich die Fristen entsprechend verlängern.

 

Widerspruchsrecht des Mieters:

Dem Mieter steht ein Widerspruchsrecht zu, wenn der Auszug für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsangehörigen eine besondere Härte darstellt.

Die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters ist im § 574 des BG geregelt:

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Eine besondere Härte kann unter Umständen sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Oder kann es sich auch um einen Härtefall handeln, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und diesen ein Schulwechsel nicht zumutbar ist. Auch ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen können als Härtefall bewertet werden. Nicht immer kann also, wenn Interessierte ein Haus kaufen und die Mieter kündigen wollen, Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Der Mieter kann gegen die Eigenbedarfskündigung Einspruch einlegen, in dem er seinen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingereicht hat. Widerspricht der Mieter der Kündigung nicht oder nicht rechtzeitig, werden seine Interessen nicht berücksichtigt.

 

Fazit zum Thema: Das Risiko beim Kauf eines vermieteten Hauses

Wollen Interessierte ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, müssen einige Vorgaben beachtet werden.

  • Der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor eine Eigenbedarfskündigung überhaupt ausgesprochen werden kann
  • Neben den Kündigungsfristen, sollten sich neue Eigentümer auch über eventuelle Sperrfristen informieren
  • Eigentümer können zwar ein Haus kaufen, mit Mietern, und auf Eigenbedarf kündigen, dieser muss jedoch auch ausreichend begründet werden
  • Die Gründe müssen bereits im Kündigungsschreiben aufgeführt sein
  • Der Mieter muss darüber hinaus auch über seine Widerspruchsfrist informiert werden
  • Ein Widerspruch sollte immer überprüft werden, besonders wenn ein Härtefall angeführt wird

Der obige Artikel beschäftigt sich hauptsächlich mit den Umständen, wenn Immobilienkäufer eine vermietete Immobilie kaufen und diese selbst beziehen wollen. Doch nicht bei jedem Immobilienverkauf muss vor allen Dingen von der Verkäuferseite von vorn herein beabsichtigt sein, dass der Mieter die Wohnung verlässt.

Falls Sie eine vermietete Immobilie im Raum München verkaufen wollen, können Sie sich natürlich gerne an mich als Immobilienmakler München wenden. Vielleicht ergibt sich sogar der günstige Fall, dass sich über meine Kontaktdatenbank direkt ein Kaufinteressent findet, der eine Immobilie als Investitionsobjekt sucht und die Mieter gleich übernimmt.

Herzlichst,

Rainer Fischer
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Bildnachweis: alexraths | bigstockphoto.com

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