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Immobilienvermietung, was man wissen und beachten sollte

Dieser Artikel ist für Vermieter von Wohnungen in München geschrieben und beleuchtet einige Aspekte rund um das vermieten.

Ein Mehrfamilienhaus mit Wohnungen zum Vermieten

Miethöhe
In München existiert ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. So kann man online die Miete einer Wohnung berechnen. Sollte Ihnen die Miete zu gering erscheinen, sollten Sie einen auf Vermietung spezialisierten Anwalt befragen. An dem Münchner Mietspiegel hagelte es beispielsweise heftig Kritik vom Haus- und Grundbesitzerverein.

Mit Makler vermieten oder selbst
Seit der Einführung des Bestellerprinzips muss der Vermieter die Vermittlungsgebühr des Makler übernehmen, die zumeist bei 2 Monatsnettomieten zzgl. Mehrwertsteuer liegt. Als Eigentümer müssen Sie sich fragen, ob Sie den Aufwand der Mietersuche, Unterlagenbeschaffung, Bonitätspüfung, Vertragsgestaltung selbst übernehmen wollen. Ja, sie sparen sich das Geld. Aber ja der Vermietmakler hat normalerweise mehr Erfahrung im Umgang mit Mietern und kennt die Verhaltensmuster, inkl. Mietnomaden. (Damit hier kein Missverständnis aufkommt: Ganz viele Mietverhältnisse laufen problemlos.) Vielleicht tun Sie es sich mal an und vermieten Sie eine Wohnung oder ein Haus mal selbst. Dann wissen Sie, ob es Ihnen liegt. Ansonsten empfehlen wir Ihnen gerne eine hervorragende Vermietmaklerin.

Mietkaution
Bis zu drei Monatsmieten kann der Vermieter einer Immobilie als Kaution verlangen. Dieses Geld dient der Absicherung von Forderungen, z.B. durch Beschädigungen. Der Mieter kann die Kaution entweder auf einmal zahlen oder aber in drei gleich hohen monatlichen Raten. Selbstverständlich darf der Vermieter den Kautionsbetrag nicht einfach so ausgeben. Er muß die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Normalerweise bekommt der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses den Betrag zurückbezahlt, sofern der Vermieter keine berechtigten Ansprüche geltend macht z.B. aufgrund vorhandener Mängeln der Vermietimmobilie. Der Mieter kann Alternativ auch eine Bankbürgschaft stellen. 

Energieausweis in der Vermietung
Seit Mai 2014 sind Vermieter bzw. deren Immobilienmakler verpflichtet, bereits die wichtigsten Punkte des Energieausweises in der jeweiligen Immobilienanzeige zu veröffentlichen, sofern dieser vorhanden sind. Hierzu zählen unter anderem auch Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/qm. Der Energieausweis wird nicht für einzelne Wohnungen, sondern für das gesamte Gebäude erstellt. Bei z.B. Doppelhaushälften hat jede Einheit gewöhnlich ihren eigenen Ausweis.

Die Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter ist per Gesetz dazu verpflichtet, eine gewöhnlich jährliche Nebenkostenabrechnung innerhalb innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen und dem Mieter vorzulegen. Lässt er diese Frist verstreichen, so hat er keinen Anspruch mehr auf eventuelle Nachzahlungen von Mietern. Sofern die Nebenkosten für eine Wohnung abgerechnet werden, nimmt der Vermieter gewöhnlich die Liste der umlagefähigen Nebenkosten aus der Verwalterabrechnung, fügt die Grundsteuer hinzu und – Voila. 

Wohnungsübergabe
Bei der Übergabe ist es besser eine zweite Person dabei zu haben, da das Übergabeprotokoll bei einem eventuellen Streitfall vor Gericht wichtig ist. Bei der Übergabe werden alle Mieträume und Flächen begangen und der Zustand notiert, bzw. dokumentiert. Dazu gehören auch der Tiefgaragenstellplatz, Hobby- und Kellerräume, etc. Selbstverständlich werden auch die verschiedenen Zählerstände abgelesen, eventuelle Betriebsanleitungen nach Gegenzeichnung übergeben, usw.    

Wollen Sie überhaupt vermieten?
Mit dem Vermieten sind nicht nur monatliche Einnahmen verbunden, sondern auch Einiges an Arbeit und manchmal Ärger. Seien Sie sich klar, dass sie bei Immobilien mit Menschen zu tun haben mit allen Stärken und Schwächen. Hinzu kommen Eigentümerversammlungen, Nebenkostenabrechnungen und wenn es dumm läuft auch mal Sonderumlagen. Die Alternative ist hier natürlich der Immobilienverkauf.

Mieterhöhung
Heißes Thema. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie dies geht oder ob Sie bereits an der Grenze der maximalen Miete liegen, so lassen Sie dies beispielsweise von einem Fachmann vom Haus- und Grundbesitzerverein durchführen. Wenn Sie dagegen sowieso „viel zu billig“ sind, können Sie im Internet Formschreiben finden und mittels der Kalkulation des Mietspiegelprogramms (siehe oben) die Anpassung vornehmen. Lassen Sie sich die Mieterhöhung schriftlich vom Mieter bestätigen.

Gutes Gelingen bei der Vermietung und wie gesagt, gerne empfehlen wir Ihnen eine Top Vermietmaklerin

Beste Grüße

Rainer Fischer, Immobilienmakler für den Verkauf

 

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Seit vielen Jahren sind wir Mitglied renommierter Vereine und Internet Platformen im Immobilienbereich, und konnten schon einige Auszeichnungen erlangen.

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