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Immobilienvermietung, was man wissen und beachten sollte

Dieser Artikel ist für Vermieter von Wohnungen in München geschrieben und beleuchtet einige Aspekte rund um das vermieten.

 

Miethöhe

Sie haben sich für die Vermietung ihrer Wohnung entschieden? Mit die wichtigste Frage dreht sich dann natürlich darum, wieviel Miete Sie verlangen können. Dazu sollten Sie sich etwas eingehender mit dem Wohnungsmarkt auseinandersetzen und einen Überblick über die Rahmenbedingungen haben.

Sie müssen z. B. grundlegend darüber Bescheid wissen, welche Mieten am Markt verlangt werden. Sie müssen auch einen Überblick haben, ob Ihre Wohnung mit anderen Wohnungen am Markt mithalten kann, was Lage, Ausstattung, Nebenkosten etc. angeht oder ob Sie evtl. noch eine Sanierung oder Modernisierung vornehmen sollten.

Abhängig davon, ob in der Region, in der Ihr Objekt liegt, eine Mietpreisbremse gilt, sind Ihre Möglichkeiten, die Miethöhe festzulegen, unterschiedlich. Grundlegend ist die mögliche Miethöhe aus dem lokalen Mietspiegel ableitbar.

Aus dem Mietspiegel lässt sich die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ ablesen. Dazu müssen Sie prinzipiell nur Ihre Wohnung den verschiedenen Kriterien wie Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung usw. im Mietspiegel zuordnen und können dann die ortsübliche Miete bestimmen.

Gilt in Ihrem Vermietungsgebiet keine Mietpreisbremse, sieht das Gesetz vor, dass die von Ihnen verlangte Miete höchstens 20 % höher liegen darf als die ortsübliche Miete. Ausnahmen sind z. B. dann möglich, wenn Sie als Vermieter innerhalb dieser Grenzen Verluste machen würden. Allerdings sind dafür entsprechende Nachweise erforderlich. Bei Mieten, die mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, geht der Gesetzgeber von „Wucher“ aus.

Gilt in Ihrem Gebiet eine Mietpreisbremse, darf die Miethöhe nach Stand des Gesetzes bei Neuvermietungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen. Beispielsweise gilt diese Grenze nicht, wenn schon die Vormiete über der Begrenzung lag. Ebenso ist die Begrenzung außer Kraft gesetzt, wenn bei der Wohnung eine Modernisierung vorgenommen wird und durch die Umlage eine höhere Miete entsteht. Eingehendere Informationen dazu finden Sie in meinem Artikel „Eigentümerwechsel und Mieterhöhung“.

In München existiert ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. So kann man online die Miete einer Wohnung berechnen. Sollte Ihnen die Miete zu gering erscheinen, sollten Sie einen auf Vermietung spezialisierten Anwalt befragen. An dem Münchner Mietspiegel hagelte es beispielsweise heftig Kritik vom Haus- und Grundbesitzerverein.

 

Mit Makler vermieten oder selbst

Seit der Einführung des Bestellerprinzips muss der Vermieter die Vermittlungsgebühr des Makler übernehmen, die zumeist bei 2 Monatsnettomieten zzgl. Mehrwertsteuer liegt. Als Eigentümer müssen Sie sich fragen, ob Sie den Aufwand der Mietersuche, Unterlagenbeschaffung, Bonitätsprüfung, Vertragsgestaltung selbst übernehmen wollen. Ja, sie sparen sich das Geld. Aber der Vermietmakler hat normalerweise mehr Erfahrung im Umgang mit Mietern und kennt die Verhaltensmuster, inkl. Mietnomaden. (Damit hier kein Missverständnis aufkommt: Ganz viele Mietverhältnisse laufen problemlos.) Vielleicht tun Sie es sich mal an und vermieten Sie eine Wohnung oder ein Haus mal selbst. Dann wissen Sie, ob es Ihnen liegt. Ansonsten empfehlen wir Ihnen gerne eine hervorragende Vermietmaklerin.

 

Mietkaution

Bis zu drei Monatsmieten kann der Vermieter einer Immobilie als Kaution verlangen. Dieses Geld dient der Absicherung von Forderungen, z. B. durch Beschädigungen. Der Mieter kann die Kaution entweder auf einmal zahlen oder aber in drei gleich hohen monatlichen Raten. Selbstverständlich darf der Vermieter den Kautionsbetrag nicht einfach so ausgeben. Er muss die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Normalerweise bekommt der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses den Betrag zurückbezahlt, sofern der Vermieter keine berechtigten Ansprüche geltend macht z. B. aufgrund vorhandener Mängel der Vermietimmobilie. Der Mieter kann alternativ auch eine Bankbürgschaft stellen. 

 

Energieausweis bei Vermietung

Seit Mai 2014 sind Vermieter bzw. deren Immobilienmakler verpflichtet, bereits die wichtigsten Punkte des Energieausweises in der jeweiligen Immobilienanzeige zu veröffentlichen, sofern diese vorhanden sind. Hierzu zählen unter anderem auch Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/m². Der Energieausweis wird nicht für einzelne Wohnungen, sondern für das gesamte Gebäude erstellt. Bei Doppelhaushälften zum Beispiel hat jede Einheit gewöhnlich ihren eigenen Ausweis.

 

Die Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter ist per Gesetz dazu verpflichtet, eine gewöhnlich jährliche Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen und dem Mieter vorzulegen. Lässt er diese Frist verstreichen, so hat er keinen Anspruch mehr auf eventuelle Nachzahlungen von Mietern. Sofern die Nebenkosten für eine Wohnung abgerechnet werden, nimmt der Vermieter gewöhnlich die Liste der umlagefähigen Nebenkosten aus der Verwalterabrechnung, fügt die Grundsteuer hinzu und – voilà. 

 

Wohnungsübergabe

Bei der Übergabe ist es besser eine zweite Person dabei zu haben, da das Übergabeprotokoll bei einem eventuellen Streitfall vor Gericht wichtig ist. Bei der Übergabe werden alle Mieträume und Flächen begangen und der Zustand notiert, bzw. dokumentiert. Dazu gehören auch der Tiefgaragenstellplatz, Hobby- und Kellerräume, etc. Selbstverständlich werden auch die verschiedenen Zählerstände abgelesen, eventuelle Betriebsanleitungen nach Gegenzeichnung übergeben, usw.

 

Wollen Sie überhaupt vermieten?

Mit dem Vermieten sind nicht nur monatliche Einnahmen verbunden, sondern auch einiges an Arbeit und manchmal Ärger. Seien Sie sich klar, dass sie bei Immobilien mit Menschen zu tun haben mit allen Stärken und Schwächen. Hinzu kommen Eigentümerversammlungen, Nebenkostenabrechnungen und wenn es dumm läuft auch mal Sonderumlagen. Die Alternative ist hier natürlich der Immobilienverkauf.

 

Alternative? Wohnung als Ferienwohnung vermieten

Vielleicht tragen Sie sich mit dem Gedanken, ihre Wohnung gar nicht regulär zu vermieten, sondern lediglich als „Ferienwohnung“. Das hätte natürlich den Charme, dass dann kein festes Mietverhältnis bestünde, zudem wäre die Vermietung von Ferienwohnungen z. B. an zahlungskräftige Touristen mitunter recht lukrativ. Doch es gibt hier eindeutige Grenzen.

Der Mietmarkt in München ist sehr angespannt, daher richtet sich die Politik der Stadtvertreter dahingehend, dass Vermieter ihre Wohnungen an mietwillige Wohnungssuchende vermieten und nicht als Ferienwohnungen „zweckentfremden“.

Das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, der Landeshauptstadt München weist darauf hin, dass es in München verboten ist, „eine Wohnung oder ein Haus im Stadtgebiet München ausschließlich als Ferienwohnung zu vermieten“. Eine Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung wird per der sog. Zweckentfremdungssatzung als Ordnungswidrigkeit eingestuft und kann je Wohnung mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden.

Das Verbot bezieht sich allerdings auf die „ausschließliche“ Verwendung der Wohnung als Ferienwohnung. In einem gewissen Rahmen können Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet werden, ohne dass die Vermietung als Zweckentfremdung eingestuft wird. Das Sozialreferat nennt als mögliche Ausnahmen beispielsweise die zeitweise Vermietung von Wohnungsteilen an Feriengäste, während die Wohnung weiterhin selbst bewohnt wird, weiterhin die Vermietung der Wohnung, während man selbst in Urlaub ist oder die Vermietung von Gewerberäumen als Ferienwohnung, wobei hier spezifische gewerbliche Vorschriften zu beachten sind.

 

Mieterhöhung

Heißes Thema. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie dies geht oder ob Sie bereits an der Grenze der maximalen Miete liegen, so lassen Sie dies beispielsweise von einem Fachmann vom Haus- und Grundbesitzerverein durchführen. Wenn Sie dagegen sowieso „viel zu billig“ sind, können Sie im Internet Formschreiben finden und mittels der Kalkulation des Mietspiegelprogramms (siehe oben) die Anpassung vornehmen. Lassen Sie sich die Mieterhöhung schriftlich vom Mieter bestätigen.

 

Probleme mit Mietern – Wie kann man ein Mietverhältnis wieder beenden

Zahlreiche Mietverhältnisse verlaufen gut, der Mieter zahlt pünktlich, geht verantwortlich mit dem Mietgut um und das persönliche Verhältnis passt auch. Doch leider ist das nicht immer der Fall. So gibt es immer wieder Gründe, weshalb Vermieter ein Mietverhältnis beenden wollen. Nicht immer ist es das Verschulden des Mieters, es kann auch einfach sein, dass der Vermieter die Wohnung verkaufen will oder dass er selbst einziehen will. Die Gründe können vielfältig sein.

Ein Mietverhältnis zu beenden unterliegt allerdings bestimmten Regularien und Einschränkungen. Und Mieterrechte sind vom Gesetzgeber besonders geschützt, es muss schon entsprechende Gründe geben, um von jemandem zu verlangen, dass er seine Wohnung verlassen soll.

Eine Möglichkeit, ein Mietverhältnis aufzulösen, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Diese Variante kommt in Betracht, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, die Wohnung selbst zu beziehen oder sie von einer Person aus dem engeren Familienkreis bewohnen zu lassen.

Sollten Sie das Mietverhältnis beenden wollen, weil Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, ist es nicht ganz so einfach, weil ein Verkauf eigentlich keinen Kündigungsgrund darstellt. Oft fährt man dann ganz gut, wenn man den Mieter aus der Wohnung „herauskauft“. Man bietet dem Mieter einen finanziellen Anreiz dafür, dass er auszieht und sich eine andere Wohnung sucht. Die Kosten dafür sind meist geringer, als wenn man die Wohnung mit Mieter verkauft.

Umfangreiche Information zur Kündigung bei Eigenbedarf oder Immobilienverkauf und wie Sie eine solche Kündigung am besten vornehmen, finden Sie in meinem Blog-Artikel „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf“.

Bei groben Pflichtverletzungen des Mieters kommt unter Umständen sogar eine fristlose Kündigung in Frage. Hierzu zählen z. B. Zahlungsverzug, Gefährden der Mietsache oder Störung des Hausfriedens. Eine solche Kündigung durchzusetzen ist oft nicht einfach und es muss der Rechtsweg beschritten werden. Manchmal ziehen Mieter auch erst aus, nachdem sie nach einer Räumungsklage durch den Gerichtsvollzieher des Hauses verwiesen werden. Solche Prozesse können langwierig und teuer werden. Weitere Information in meinem Blog-Artikel „Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug“.

Gutes Gelingen bei der Vermietung und wie gesagt, gerne empfehlen wir Ihnen eine Top Vermietmaklerin

Beste Grüße

Rainer Fischer, Immobilienmakler für den Verkauf

 


Bildnachweis: VRD | stock.adobe.com

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