Verkauf Eigentumswohnungen Rücklagen

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Was passiert beim Verkauf der Eigentumswohnung mit den angesparten Rücklagen?

Im Wohnungseigentumsgesetz wird von Instandhaltungsrückstellung gesprochen. Dieser Begriff steht in einem gewissen Widerspruch zum (kaufmännischen) Begriff der Rückstellung, wie er im Bilanz- und Steuerrecht verwendet wird. Aus kaufmännischer Sicht handelt es sich bei der Instandhaltungsrückstellung tatsächlich um eine Rücklage. In der Praxis hat sich offensichtlich der Begriff Instandhaltungsrücklage durchgesetzt, der auch vom Bundesgerichtshof und vom Bundesfinanzhof in neueren Entscheidungen (soweit ersichtlich, durchgehend) verwendet wird.

Sinn und Zweck der Instandhaltungsrücklage:

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchsetzen kann. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ihr Einsatz für laufende Kosten zulässig. Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 Satz 3 WEG) und wird bei Verkauf der Wohnung nicht ausgezahlt. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen.

Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung (ungenau auch Teilungserklärung genannt) vereinbart ist. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen.

Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der Petersschen Formel vorgenommen werden. Die Formel eignet sich aber nur für ältere Anlagen. Nach einer groben Faustregel des BVI – Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn der Verwalter Insolvenz beantragt, damit diese Gelder nicht in die Insolvenzmasse einfließen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten bleiben. Darüber hinaus ist der Verwalter seit mehreren Jahren nach überwiegender Auffassung in der Rechtsliteratur verpflichtet, die Gelder der Gemeinschaft nur auf Bankkonten zu verwahren, die auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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Bildnachweis: xavigm | bigstockphoto.com

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