Streitigkeiten mit Mietern vermeiden – Tipps für Vermieter

Streitigkeiten mit Mietern vermeiden – Tipps für Vermieter

20.02.2019

Die meisten Vermieter wünschen sich von ihrem Mieter vor allem ein ordentliches Verhältnis, pünktlichen Zahlungseingang und möglichst keine Probleme. Die meisten Mietverhältnisse verlaufen sowieso sehr gut oder relativ unproblematisch, manchmal kommt es jedoch auch zu Meinungsverschiedenheiten oder intensiven Streitigkeiten bis hin zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Letzteres möchte man als Vermieter natürlich gerne vermeiden. Tatsächlich können Sie als Vermieter einiges tun, um Probleme von vornherein auszuschalten. Hier einige der häufigsten Streitpunkte und was Sie als Vermieter tun können, so dass sie nicht zum Problem werden:

 

1. Die Nebenkosten

Nebenkosten sind ein recht häufiger Streitgrund. Mieter wollen natürlich nicht zu viel zahlen und haben ein Recht auf fristgerechte Zusendung der Betriebskostenabrechnung.

Umgehen der Nebenkostenabrechnung durch eine Warmmiete

Manch ein Vermieter würde sich das Erstellen einer Neben- bzw. Betriebskostenabrechnung lieber sparen oder auf das Installieren eines Heizkostenzählers und das Ablesen gerne verzichten. Für diesen Zweck wird oft eine sog. Betriebskostenpauschale festgelegt und der Mietpreis „warm“ inklusive der Pauschale vereinbart. Die Warmmiete setzt sich dann aus Miete plus Nebenkosten zusammen, wobei die Betriebskostenpauschale vom Vermieter festgelegt wird. Hier kann es aber zu Konstellationen kommen, aus denen sich dann Probleme entwickeln.

Wenn im Mietvertrag ein sog. „Erhöhungsvorbehalt“ vereinbart ist (§ 560 BGB), kann man als Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen, wenn man feststellt, dass die Betriebskosten real höher ausfallen als vorher angenommen. Der Mieter muss dann aufgrund der erhöhten Betriebskostenpauschale eine erhöhte Warmmiete bezahlen. Umgekehrt, sinken die Betriebskosten, muss der Vermieter die Pauschale senken, womit sich die Warmmiete senkt.

Manche Vermieter legen den Pauschalbetrag zunächst zu gering fest, damit die Warmmiete vermeintlich gering aussieht. Das hat dann oft zur Folge, dass Mieter eine hohe Nachzahlung leisten müssen. Mieter können sich durch einen Blick in einen Betriebskostenspiegel über die aktuellen durchschnittlichen Betriebskosten verschaffen, wenn sie eine Abrechnung mit ungewöhnlich hohen Kosten erhalten und hier vergleichen. Auf Verlangen des Mieters muss man als Vermieter monierte Kostenpunkte rechtfertigen. Wurden z. B. zu hohe Heizkosten berechnet, muss ein Vermieter seinen Mieter entschädigen.

Üblich ist heutzutage eher eine Kaltmiete mit monatlichen Abschlagszahlungen zu verlangen und dann eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu machen. Das ist zwar ein etwas höherer Arbeitsaufwand, eliminiert aber das Problem, dass die Höhe der Nebenkosten plötzlich zu einem Problem wird, das auf Fehler des Vermieters zurückzuführen ist und das dann aufgrund dessen zu Streitigkeiten führt. Selbstredend muss aber auch die Nebenkostenabrechnung korrekt sein, wenn die Betriebskosten jährlich abgerechnet werden.

Abrechnungsfristen für Betriebskosten

Als Vermieter müssen Sie die Abrechnung binnen eines Jahres, nachdem der Abrechnungszeitraum geendet hat, zusenden. Bedeutet: Für 2018 müssen Sie die Abrechnung spätestens am 31.12.2019 zugestellt haben. Es gibt nur wenige Ausnahmefälle, bei denen eine längere Frist zulässig ist, z. B. wenn Ämter Unterlagen spät versenden. Ansonsten gilt, dass höhere Kosten nicht mehr zu Lasten des Mieters abgerechnet werden können. Mieter können dagegen die Betriebskostenabrechnung nach Erhalt prüfen und 12 Monate lang Einwände gegen die Abrechnung erheben.

Mehr Information zu den Betriebskosten und der Abrechnung finden Sie in meinem Blog-Artikel „Betriebskosten – Umlage auf den Mieter“.

 

2. Die Wohnflächenberechnung

Mitunter passieren Vermietern Fehler bei der Berechnung der Wohnfläche. Wenn Mieter feststellen, dass sie weniger Wohnfläche haben als angegeben, droht Ungemach. Denn, geben Sie mehr Wohnfläche an, als tatsächlich vorhanden, müssen Sie die zu viel entrichtete Miete eventuell wieder zurückerstatten. Liegt die Abweichung bei weniger als 10 % von der richtigen Wohnfläche, haben Vermieter meist wenig zu befürchten. Bei mehr Abweichung drohen aber Rückzahlungen und Mietminderungen. 

Daher müssen Sie bei einer Vermietung die Wohnfläche korrekt feststellen. Sollten Sie damit Probleme haben, sollten Sie sich zur Feststellung der korrekten Wohnfläche entweder an einen Architekten/Sachverständigen wenden oder sich einen bemaßten Grundriss mit Wohnflächenberechnung z.B. vom Bauamt beschaffen und ggfs. trotzdem nachmessen.

Die häufigsten Fehler, die bei der Wohnflächenberechnung (besonders Dachgeschoss) gemacht werden:

  • Die Grundfläche der Immobilie wird 1:1 als Wohnfläche angenommen
  • Räume unter 2 Meter Deckenhöhe oder Platz unter Dachschrägen wird voll mit eingerechnet
  • Hobbyräume werden voll angerechnet
  • Terrassen werden übermäßig angerechnet
  • Wintergärten werden voll angerechnet
  • der ursprüngliche Plan ist von vorneherein falsch. Es kommt tatsächlich vor, dass selbst die Originalbaupläne enorme Abweichungen aufweisen. 

Korrekt ist: Räume mit 1 bis 2 m Höhe und Balkone werden nur mit halber Fläche eingerechnet, Räume unter 1 m wie Dachschrägen o. ä. werden gar nicht in die Wohnfläche mit eingerechnet.

 

3. Mieterhöhungen

Es gibt wohl kaum Mieter, die sich über eine Mieterhöhung freuen dürften, aber natürlich rechnen sie damit. Manchmal ist es aber mehr als nur gerechtfertigt oder sogar einfach nötig. Bei Mieterhöhungen gibt es aber Regeln, an die man sich als Vermieter halten muss, sodass sie rechtssicher und weitestmöglich problemlos von statten gehen.

Erhöhung zur ortsüblichen Miete

Zunächst einmal gibt es gesetzliche Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen. Im Allgemeinen sind Mieterhöhungen dann möglich, wenn man die Miete zum ortsüblichen Preis anhebt oder nach Modernisierungsmaßnahmen.

Bei der Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt der örtliche Mietspiegel als Maßstab. Falls die Miete unter der ortüblichen Miete liegt, darf angehoben werden. Allerdings gelten folgende Einschränkungen:

  • Die Miete darf höchstens einmal im Jahr angehoben werden
  • Eine Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung in Kraft treten
  • In einem Zeitrahmen von 3 Jahren darf die Miete um höchstens 20 % erhöht werden (in manchen Gebieten nach entsprechenden Erlässen der jeweiligen Landesregierung nur 15 %)
  • Wenn in ihrer Region eine Mietpreisbremse gilt, müssen Sie sich auch an die dazu gültigen Bestimmungen halten. Mehr Information: „Immer Ärger mit den Mietspiegeln und der Mietpreisbremse

Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung

Auch Modernisierungskosten können zum Teil auf den Mieter umgelegt werden, woraus sich dann eine höhere Miete ergibt. Vor allem Modernisierungen, die auf Energie- und Wassereinsparungen abzielen, fallen darunter, aber auch Maßnahmen, die dauerhaft die Wohnverhältnisse verbessern etc. (Zu reinen Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen ist man als Vermieter aber ohnehin verpflichtet, diese lassen sich nicht als Modernisierungskosten umlegen).

Allerdings gilt seit dem 1. Januar 2019 bei der Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 8 %, die pro Jahr höchstens auf den Mieter umgelegt werden können.

Zustimmung des Mieters

Grundsätzlich muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen. Sie können als Vermieter nicht einfach einseitig eine Mieterhöhung erklären. Unter normalen Umständen kann der Mieter die Zustimmung aber nicht verweigern, es sei denn die Mieterhöhung ist rechtlich nicht zulässig, beispielsweise, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Modernisierungs-Kappungsgrenze überschreitet o. ä. Der Mieter kann direkt zustimmen oder stillschweigend, indem er die erhöhte Miete zweimal überweist.

Zum Thema Mieterhöhungen lesen Sie auch meinen Artikel „Eigentümerwechsel und Mieterhöhung“. Der Artikel ist zwar unter dem Gesichtspunkt des Eigentümerwechsels geschrieben, enthält aber die wesentlichen Punkte zur Mieterhöhung.

 

4. Heißes Eisen: Mieterkündigung

Aus vielerlei Gründen heraus kann man als Vermieter vor der Situation stehen, dass man einem seiner Mieter kündigen muss. Die klassische Situation ist der Eigenbedarf, wo man selbst oder eine nahestehende Person aus dem Familienkreis die Wohnung benötigt. Auch ein Immobilienverkauf kann sich als günstiger darstellen, wenn man die Wohnung ohne Mieter verkaufen kann. Oder aber das Verhalten des Mieters ist untragbar geworden und eine Kündigung wird unausweichlich.

Je nach Anlass sind verschiedene Vorgehensweisen angezeigt. Meine Erfahrung als Immobilienmakler München hat gezeigt, dass es aber grundsätzlich sehr hilfreich ist, wenn das Verhältnis zum Mieter gut ist. Es lohnt sich wirklich, mit dem Mieter immer wieder mal zu sprechen und gute Kommunikation zu pflegen. Und wenn man über eine Kündigung nachdenkt, sei es aus Eigenbedarf oder weil man an einen Verkauf denkt, es dem Mieter gegenüber auch schon mal frühzeitig zu erwähnen. Erstens ist der Schock dann nicht so groß, wenn es dann soweit ist, und es lassen sich eventuell schon vorher Lösungen ausarbeiten. Bei Verkaufsabsicht: In diesem Fall kann man dem Mieter eine sogenannte Auszugsprämie anbieten und eine Mietaufhebungsvereinbarung vom Fachanwalt ausarbeiten lassen. Dies kann sich durch einen höheren Verkaufspreis auszahlen, vorausgesetzt die Auszugsprämie ist nicht zu hoch. 

Ansonsten ist bei der Kündigung natürlich wichtig, die rechtlich relevanten Punkte einzuhalten, korrektes Kündigungsschreiben, Fristen etc. Bei der Eigenbedarfskündigung muss natürlich ein „berechtigtes Interesse“ vorliegen und nachweisbar sein. Die Kündigung wegen Verkaufs ist in der Regel nicht so einfach, da der Verkauf einer Immobilie an sich keinen Kündigungsgrund darstellt. Lesen Sie zum Thema „Mieter Kündigen“ meinen Artikel „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf

Will man einem Mieter wegen Zahlungsverzug kündigen, muss man ebenfalls korrekt vorgehen. Grundlegend kann eine wirksame Kündigung wegen ausstehender Mietzahlungen erst ausgesprochen werden, wenn ein bestimmter Mietrückstand aufgelaufen ist und mindestes zwei aufeinanderfolgende Monate nicht oder nur teilweise gezahlt wurde. Die Details können Sie hier nachlesen: „Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug“.

Grundsätzlich muss man als Vermieter bei einer Kündigung immer darauf achten, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden, sonst drohen Widerspruch oder gar Entschädigungszahlungen für Umzug, höhere Miete etc., oder bei einer rechtlichen Auseinandersetzung fällt das Gericht ein Urteil zugunsten des Mieters und er muss evtl. gar nicht erst ausziehen. Doch, wenn möglich, ist eine gütliche Einigung mit dem Mieter die erstrebenswerteste Variante, wenn schon eine Kündigung notwendig wird. Und hier kann ein gutes Verhältnis mit dem Mieter und generell gute Kommunikation nicht überbetont werden.

 

5. Reparatur- und Renovierungskosten

Renovierung bei Auszug

Meinungsverschiedenheiten darüber, ob und wieviel Mieter beim Auszug renovieren müssen, kommen oft vor. In Mietverträgen sind oft Klauseln eingearbeitet, die den Mieter zu Renovierungen verpflichten. Laut BGB liegt die Renovierungspflicht generell beim Vermieter, jedoch kann diese Pflicht vertraglich an den Mieter weitergegeben werden.

Der Vermieter muss also selbst renovieren bzw. Schönheitsreparaturen vornehmen, wenn die Renovierungspflicht nicht an den Mieter übergeben wurde oder aber, wenn die entsprechende Vertragsklausel ungültig ist. Und in den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof als letzte Instanz in Sachen Mietrecht mietvertragliche Klauseln zur Renovierungspflicht von Mietern häufig für unwirksam erklärt.

Vertragsklauseln, die dem Mieter die Renovierungspflicht auferlegen sind z. B. nicht gültig,

  • wenn starre Renovierungsfristen vorgeschrieben sind. Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeiträumen vorzuschreiben, z. B. alle 3 Jahre, ist normalerweise nicht zulässig. Renovierungen müssen nur bei tatsächlichem Bedarf (Verschleißerscheinungen) vorgenommen werden.
  • wenn Mietern beim Auszug generell eine Endrenovierung auferlegt wird. Nach aktueller Rechtsprechung muss der Mieter nur dann Schönheitsreparaturen durchführen, wenn wirklicher Bedarf besteht.
  • wenn der Mieter die Wohnung bereits unrenoviert übernommen hat. Vom Mieter kann nicht erwartet werden, dass er die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgibt, als bei der Übernahme.
  • wenn der Mietvertrag eine Renovierung durch Fachkräfte oder professionelle Handwerker vorsieht.
  • wenn für die Renovierung bestimmte Farbvorgaben gemacht werden. Während des Mietverhältnisses kann der Mieter Wände etc. nach seinem Geschmack anstreichen. Für die Rückgabe kann aber eine farblich neutrale Dekoration vereinbart werden.

Mit einer falschen oder ungültigen Klausel können im schlimmsten Fall auch alle übrigen Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder Gestaltung unwirksam werden.

Kosten für Renovierung und Kleinreparaturen

Auch wenn die einzelnen Beträge für kleinere Reparaturen und oder Renovierungsmaßnahmen nicht besonders hoch sein müssen, kann sich in der Summe einiges ansammeln. Im Mietvertrag sollte daher geregelt werden, welche Kosten von wem übernommen werden, wobei das Gesetz hier einen bestimmten Rahmen setzt. Normalerweise liegt die Kostengrenze für Einzelreparaturen laut zahlreicher Gerichtsurteile bei maximal 100 €. Pro Jahr liegt die Kostengrenze für Kleinreparaturen bei einer Gesamtsumme von maximal 8 % der Jahresnettomiete. Bei 1.000 € Kaltmiete also 8 % von 12.000 €, also max. 960 €.

Liegen die Kosten für eine Reparatur über der Kostengrenze, handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur und man ist als Vermieter zahlungspflichtig.

Wann dürfen Mieter selbst renovieren

Es kommt durchaus vor, dass Mieter selbst individuelle Anpassungen oder Renovierungen vornehmen wollen, um die Wohnung ihren Ansprüchen anzupassen. Was darf ein Mieter alles? Im Grunde kann ein Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters alle Maßnahmen vornehmen, die er ohne Probleme wieder rückgängig machen kann, wenn er auszieht und die nicht als bauliche Veränderung einzustufen sind. Er darf Wände nach seinem Geschmack anstreichen, tapezieren, Löcher Bohren, sofern er diese wieder verschließen kann, etc.

 

6. Haustiere

Auch Haustiere sind oft ein Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Tiere sind z. B. manchmal ein Problem, wenn es sich um gefährliche Tiere handelt, wenn sie die Ruhe stören oder wenn sie Schäden an der Immobilie anrichten. Daher ist manch ein Vermieter mit Tierhaltung in seiner Mietimmobilie erst einmal nicht einverstanden.

Wann darf ein Mieter ein Haustier halten und wann nicht? Welche Tiere sind wann erlaubt?

Das letzte Wort dazu ist in kaum einem Fall gesprochen. Was Tierhaltung in der Mietwohnung anbelangt, gibt es geradezu eine Prozessflut. Es gibt aber kaum Grundsatzurteile, auf die man sich berufen kann. Meist ist der Streitwert so gering, dass keine Berufung möglich ist.

Gängige Rechtsprechung ist allerdings, dass ein generelles Verbot von Haustieren in einem Mietvertrag nicht wirksam ist. Ansonsten ist es meist von der Art des Tieres abhängig.

Kleintiere

Vor allem Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Wellensittiche dürfen mit einziehen, selbst wenn der Mietvertrag Tierhaltung verbietet – solange sich die Anzahl in einem normalen Rahmen bewegt. Allgemeingültig ist das jedoch auch nicht. Ratten, Frettchen oder Papageien sind davon ausgenommen. Die einen, weil sie bei anderen Menschen Ekelgefühle auslösen können, die anderen, weil sie stark riechen und die letzteren, weil sie einfach großen Lärm machen können. Für solche Kleintiere ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Hunde und Katzen

Bei Hunden und Katzen ist die Sache nicht so eindeutig, sie gelten nicht als Kleintiere. Laut einem BGH Urteil aus dem Jahr 2013 dürfen Vermieter Hunde und Katzen nicht generell verbieten. Entsprechende Vertragsklauseln, die Hunde und Katzen explizit verbieten, sind ebenfalls unwirksam. Es kommt hier auf die Gesamtsituation an. Mieter dürfen nicht ohne Rücksicht auf andere einen Hund oder eine Katze in der Wohnung halten. Die Entscheidung ob, der Mieter das Tier halten darf erfordert eine Abwägung der Interessen. Gibt es Personen, die durch die Tierhaltung gestört oder benachteiligt werden? Hat der Mieter ein schwerwiegendes Bedürfnis, das Tier zu halten, z. B. benötigt ein Kind das Tier zur psychischen Unterstützung? Vor allem, wenn vom Tier eine Gefahr für andere ausgeht, dürfte die Entscheidung gegen den Mieter ausfallen. Beim Wunsch einen Hund oder eine Katze in der Wohnung zu halten, sollte grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, dann ist man auf der sicheren Seite.

Vor allem bei kleinen Hunden, wie Yorkshire Terriern, fielen Gerichtsurteile bislang immer zugunsten des Mieters aus. Sie können nicht laut bellen und stören daher kaum. Auch zu Katzen gibt es verschiedene Urteile. Gerichte sahen z. B. kein Problem mit der Haltung von Katzen, wenn sich die Nachbaren nicht beeinträchtigen, ein anderes Urteil sah die Katzenhaltung dann als erlaubt an, wenn sie durch den Mietvertrag nicht explizit verboten ist.

Was können Sie als Vermieter tun, wenn Sie keine Hunde oder Katzen in ihrer Mietwohnung wünschen? Generell haben Mieter gute Chancen, ihren Wunsch nach Hund oder Katze durchzusetzen. Eine Verweigerung hat dagegen Chancen, wenn das Tier eine eindeutige Störung weiterer Parteien darstellt. Auch wenn ein weiterer Hausbewohner z. B. krank ist und ihn das Tier beeinträchtigen würde, könnte ein erfolgreicher Verweigerungsgrund sein.

Des Weiteren können Sie als Vermieter die Abschaffung des Tieres verlangen, wenn es Schäden anrichtet oder in Garten oder Treppenhaus seine Duftmarken hinterlässt. Wenn ein Tier Schäden in der Wohnung anrichtet, haftet der Mieter.

Wilde, gefährliche, exotische Tiere

Bei gefährlichen Tieren in der Mietwohnung ist immer eine Erlaubnis des Vermieters nötig. Wer Reptilien, Vogelspinnen, Gift- und Würgeschlangen halten will, darf das nur mit Einverständnis des Vermieters.

Außerdem benötigen die Halter solcher Tiere eine Halteerlaubnis, wie es das Landesstraf- und Verordnungsgesetz verlangt.

Ausgenommen davon sind lediglich ungiftige und ungefährliche Schlangen. Für diese ist die gesetzliche Halteerlaubnis nicht erforderlich. Diese kann der Vermieter, wie Hunde oder Katzen, nur aus schwerwiegenden Gründen verweigern.

 

Ich hoffe, die Tipps können Ihnen helfen, Problemen im Vermieter-Mieter-Verhältnis aus dem Weg zu gehen. Mich würde das sehr freuen, denn es braucht meiner Meinung nach dauerhaft den privaten Vermieter der Wohnraum zur Verfügung stellt.

Herzlichst,

Rainer Fischer
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