22.04.2016
In zahlreichen Teilen Deutschlands, vor allem in Städten und Ballungsgebieten gehen die Immobilienpreise seit geraumer Zeit deutlich nach oben, Tendenz weiter steigend. Neben dem Preis für die Immobilie selbst fallen dazu noch weitere Kosten wie Maklergebühren oder die Grunderwerbssteuer an.
Bei der Grunderwerbssteuer sparen
Was nun das Thema Grunderwerbssteuer angeht, gibt es hier tatsächlich einige Möglichkeiten, etwas Geld zu sparen. Nimmt man zum Beispiel eine 100 m² Eigentumswohnung in München, dann kostet diese bei gutem Wohnwert durchschnittlich etwa 485.000 €. Dazu kommen dann noch 3,5 % Grunderwerbssteuer, also 16.975 €. Nebenbei bemerkt, in anderen Bundesländern liegt der Grunderwerbsteuersatz sogar oft höher.
Eine vergleichbare 100 m² Wohnung in Hamburg kostet laut Immobilienverband Deutschland im Schnitt 300.000 €, bei 4,5 % Grunderwerbssteuersatz kommt man auf weitere 13.500 €, in Köln kostet eine 100 m² Wohnung ca. 390.000 €, bei 6,5 % Grunderwerbsteuer kommen hier noch 25.350 € dazu. Bei teureren Wohnungen oder auch bei Häusern fällt natürlich entsprechend mehr Grunderwerbssteuer an. Es lohnt sich also durchaus, zu schauen, ob sich an diesem Punkt nicht etwas einsparen lässt.
Natürlich lässt sich die Grunderwerbssteuer bei einem Immobilienkauf nie ganz vermeiden. Aber in manchen Fällen kann beispielsweise für eine etwas niedrigere Bemessungsgrundlage und damit für eine niedrigere Steuer gesorgt werden. Eine Möglichkeit dafür gibt es z. B. beim Erwerb von Neubauimmobilien bzw. wenn der Bau noch gar nicht stattgefunden hat. Beim Kauf einer kompletten Immobilie fällt immer die Grunderwerbssteuer auf den ganzen Kaufpreis an. Kauft man aber zunächst nur das Grundstück selbst und erteilt erst danach den Bauauftrag, zahlt man nur die Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis des Grundstücks.
Damit dieses Vorgehen von staatlicher Seite akzeptiert wird, muss man allerdings grundsätzlich zwei Dinge beachten:
- Der Kauf des Grundstückes und der Bauauftrag müssen eindeutig voneinander getrennt sein, vor allem in zeitlicher Hinsicht und
- Es darf keinen Zusammenhang geben zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und dem Bauunternehmer, der die Immobilie baut. Vermutet der Fiskus eine Zusammenarbeit zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und dem Bauunternehmer, etwa weil es eine fortgeschrittene Vorplanung gibt oder ein Bauangebot mit Grundstückspreisen, dann wird die gesamte Grunderwerbssteuer für Grundstück plus Immobilie fällig.
Doch zurück zu den Einsparmöglichkeiten: Auch bei bestehenden Immobilien lässt sich die Bemessungsgrundlage oft drücken, indem man genau zwischen Grundstück, Immobilie und dem damit untrennbar verbundenem Inventar auf der einen Seite und Einbauten wie Küche, Schränken, Markisen, Sauna auf der anderen Seite unterscheidet. Für letztere fällt nämlich in gesetzlicher Hinsicht keine Grunderwerbssteuer an und sie können aus dem Gesamtpreis für die Immobilie herausgerechnet werden. Im notariellen Kaufvertrag sollte man diese also gesondert aufführen. Auch andere Posten, die nicht grundsätzlich zum Haus gehören, wie Photovoltaikanlagen oder Brennstoffvorräte sind abzugsfähig, ebenso eine Instandhaltungsrücklage.
Bei der Grundsteuer sparen
Eine weitere jährlich anfallende Steuer ist die von den Gemeinden erhobene Grundsteuer. Auch hier ist in manchen Fällen eine gewisse Reduzierung möglich. Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist der sogenannte Einheitswert, der nach einem standardisierten Verfahren bestimmt wird. Im Fall dass der Einheitswert neu festgelegt wird und bestimmte Begrenzungen nicht einhält, muss er neu berechnet werden. Eine neue Berechnung wird nötig, wenn der neu festgelegte Einheitswert um mehr als 10 % vom bisherigen abweicht, sich dabei aber um mindestens 250 € erniedrigt oder um mehr als 2.500 € erhöht hat. Beträgt die Abweichung mehr als 50.000 € muss unabhängig von der prozentualen Änderung neu berechnet werden.
Es gibt einige Gründe, wieso der Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes als verringert angenommen werden kann, was einen niedrigeren Einheitswert und damit eine niedrigere Grundsteuer rechtfertigt. Darunter können plötzlich sichtbar werdende Baumängel fallen, Brandschäden oder dass das Haus im Einzugsgebiet einer Flugschneise liegt. Solche Minderungsgründe sollten dann am besten gleich beigefügt werden.
Andere Gründe für die Minderung des Einheitswertes könnten eine wirtschaftliche Überalterung der Immobilie sein, oder dass ein zulässiger Abschlag für Grundstücksflächen, die kleiner als 250 m² sind, bislang nicht berücksichtigt ist.
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Ihr Guter Immobilienmakler
Rainer Fischer, Immobilienmakler München
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