Neue Kleinstadt Pasing-Obermenzing

Neue Kleinstadt Pasing-Obermenzing

19. September 2017

Neue Wohnimmobilien für München

Ein neues Stadtquartier mit 2.400 Wohnungen für 5.500 Einwohner in Pasing-Obermenzing soll die Wohnraumsituation in München entlasten

München braucht neuen Wohnraum. Die Nachfrage und der Bedarf sind hoch, bekanntermaßen ist München das teuerste Pflaster Deutschlands. Über die vergangenen Jahrzehnte hat die Stadt im Rahmen der Stadtentwicklung immer wieder Entlastungsviertel für den Wohnungsbau freigegeben, um die Situation zu entspannen. Auch in Zukunft sollen weitere Projekte dazu beitragen, ausreichend bezahlbare Wohnungen zu schaffen, das ist das gemeinsame Ziel der zuständigen Politiker für die Stadtentwicklung, auch wenn es bei den bestehenden Anforderungen und der großen Zahl der aktuell und in Zukunft wirklich benötigten Wohnungen nicht unbedingt leicht umzusetzen ist.

Ein interessantes aktuelles Projekt, das in einer Größenordnung liegt, die tatsächlich einen Unterschied macht, ist in diesem Zusammenhang das neue Stadtquartier Pasing-Obermenzing. Im östlichen Teilbezirk Neupasing, angrenzend zum Nymphenburger Park spielt sich das aktuell größte Neubauvorhaben im Gebiet ab.

Die ersten Bauarbeiten sind bereits gestartet. 2.400 Wohnungen für 5.500 Einwohner sollen hier bis zum Jahr 2020 entstehen. Im ersten Satzungsbeschluss hatte der Stadtrat für den Bebauungsplan für die Paul-Gerhardt-Allee noch wesentlich weniger Wohnfläche für das Gebiet vorgesehen. Allerdings wurde die ursprünglich genehmigte Geschossflächenzahl dann doch deutlich aufgestockt. Die Gelegenheit war da, der politische Wille war da, und am Ende wurden 40.000 m² mehr Geschossfläche genehmigt als anfangs vorgesehen.

33 Hektar groß ist das Planungsgebiet auf der ehemaligen Gewerbefläche, wo u. a. die Metro Pasing, ein Praktiker-Markt etc. in Pasing-Obermenzing zwischen Paul-Gerhardt-Allee, Bärmannstraße und den zwei Bahntrassen nach Pasing bzw. Obermenzing ihr Zuhause hatten. Der letzte bislang unbebaute Abschnitt auf den zentralen Bahnflächen zwischen dem Hauptbahnhof München und Pasing wird nun also für den Wohnungsbau in Angriff genommen. Neben Wohnanlagen sollen auch diverse Geschäfte, Restaurants, Kindertagesstätten und eine Grundschule entstehen. Etwa 10 Hektar sind für öffentliche Grünflächen vorgesehen.

Hochwertige Gebäude und naturnahes Wohnen

Beteiligt bei der Entwicklung des Gebietes sind die Bayerische Landessiedlung, die Baywobau Immobilien AG, die Berdux Liegenschaften, die München Bau Bauträger GmbH, Pandion GmbH sowie weitere Bauträger und Firmen. An die Projekte waren teils erhebliche Anforderungen gestellt, die Aufträge wurden an die Gewinner der ausgeschriebenen Architektur Wettbewerbe vergeben.

Im Zentrum soll ein durchlässiger, offener Stadtraum entstehen, schön grün und mit Sitzringen unter den Bäumen. Überhaupt werden Bäume, Sträucher, Rasen und auch begrünte Dachflächen die Atmosphäre des neu entstehenden Stadtviertels mit definieren.

Für die Gebäude im Eingangsbereich des neuen Stadtquartiers zeichnet das Münchner Familienunternehmen München Bauträger GmbH verantwortlich. Geplant ist eine Anlage aus drei unterschiedlich hohen Gebäuden auf einem 4.700 m² Grundstück, die auf einem gemeinsamen Sockelgeschoss stehen und auf der ersten Obergeschoss Ebene einen gemeinsamen verbindenden Dachgarten erhalten sollen.

Das Hochhaus am Eingang soll 10 Stockwerke hoch werden. „Belvedere“ heißt das Bauprojekt, insgesamt 165 Eigentumswohnungen sollen entstehen, es werden Wohnungen mit 2, 2,5 und 3 Zimmern mit 39 – 98 m² Wohnfläche und mit Terrassen und Loggien sein. Die Erdgeschossflächen sind für Gastronomie und Einzelhandel vorgesehen. Baubeginn war Anfang Juli 2017.

Auch das Projekt „Anders Wohnen“ der Münchner Grund und der Baywobau Immobilien AG ist bereits im Gange. Bis Herbst 2019 werden dabei entlang der Berdux- und der Peter-Anders-Straße etwa 460 Wohneinheiten entstehen mit Single-Appartements, 2- und 3-Zimmerwohnungen und großzügigen 4-Zimmerwohnungen bis ca. 130 m². Ziel des architektonischen Konzepts war die Schaffung von Gebäuden mit hohem Wiedererkennungswert und trotzdem unterschiedlicher Gestaltung. Ergebnis sind Häuser mit verschiedener Höhe und Länge, mit Rücksprüngen in den Fassadenwänden die sich rhythmisch abwechseln oder Lochfassaden mit Loggien und Panoramafenstern. Für die kleinen Bewohner wird direkt daneben ein Themenpark entstehen. Ein Flugzeug betreten oder ein Schiff entern kann man hier, im Winter bietet der anliegende Hügel eine passende Gelegenheit zum Rodeln.

Der Bau des „Pandion Penta“, des Projekts der Kölner Pandion GmbH, ist für 2019 in zwei Bauabschnitten geplant. 293 Wohnungen sind hier auf 19.200 m² Grundstücksfläche vorgesehen, die dann insgesamt 22.500 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stellen. Die Einzelgebäude sind entsprechend des Projektnamens in der Form eines Pentagons angelegt und verbunden. Im Innenhof des „Pentagons“ wird es eine große parkähnliche Freifläche geben, die einen naturnahen geschützten Erholungsraum für die Anwohner bietet.

Und auch die Bayerische Landessiedlung baut zusammen mit der Berdux Liegenschaften GmbH rund 230 hochwertig ausgestattete Wohnungen für Mieter oder Selbstbezieher auf einem gut 10.000 m² großen Grundstück. Geplant ist ein Ensemble mit verschieden hohen Gebäuden mit 3 bis 6 Stockwerken. Die 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen sollen 42 bis 117 m² groß werden und über Balkone, Terrassen, Loggien oder Dachterrassen verfügen. Als Baubeginn wird der Mai 2018 genannt, mit der Fertigstellung wird im Frühjahr 2020 gerechnet.

Immobilienpreise – Wieviel kosten die Eigentumswohnungen im neuen Stadtquartier?

Für diese Frage schauen wir uns die aktuellen Angebotspreise für drei der oben genannten Wohngebäude einmal an. Das „Belvedere“ bietet Wohnungen mit ca. 39 bis 98 m² Wohnfläche, die Verkaufspreise werden mit 295.900 bis 676.900 € angegeben. Rechnerisch ergeben sich daraus Quadratmeterpreise von ca. 6.900 bis 7.700 €.

Das „Pandion Penta“ wartet mit Wohnungen von 44 bis 132 m² auf, die Immobilienpreise reichen von 302.900 bis 1.009.900 €. Laut den Inseraten beginnen die Quadratmeterpreise bei etwa 6.750 € und reichen bis 7.650 €. Viele der 293 Einheiten sind bereits verkauft, besonders im unteren Preissegment. Größere und teurere Einheiten sind noch eher zu bekommen. In einem weiteren Bauabschnitt 2019 ist aber noch ein weiteres und größeres Pandion-Gebäude geplant.

Im „Anders Wohnen“ reichen die Wohngrößen von 34 bis 129 m² die Wohnungspreise werden mit 229.900 bis 1.034.900 € angegeben. Apartments mit einem Zimmer kosten etwa 250.000 – 270.000 €, 2-Zimmer-Wohnungen mit 50 m² etwa 370.000 – 390.000 €, Wohnungen ab 80 m² etwa 500.000 € und mehr. Daraus ergeben sich Quadratmeterpreise von ca. 6.750 bis 8.000 €. Im „Anders Wohnen“ sind nach Verkäuferangaben schon 70 % der im ersten Bauabschnitt 2019 entstehenden Gebäude verkauft. Wie sich das bei den anderen Wohngebäuden, abgesehen vom Pandion-Projekt verhält, dazu legen keine näheren Angaben vor, allerdings ist auch hier davon auszugehen, dass schon ein größerer Teil der Wohneinheiten nicht mehr verfügbar ist.

Zum Vergleich: Immobilienpreise im Gesamtraum Pasing-Obermenzing

Die Immobilienangebote für Neubauwohnungen in Pasing allgemein zeigen Durchschnitts-Quadratmeterpreise von etwa 7.300 €/m² ähnlich wie in Obermenzing. Die hierzu untersuchten Angebote betreffen allerdings ganz Pasing sowie Obermenzing und die Verkaufsangebote für das oben untersuchte Neubaugebiet sind in den allgemein ausgeschriebenen Inseraten mit enthalten und können nicht separat herausgefiltert werden. Allerdings bewegen sich alle Neubauwohnungen im Gebiet auf einem ähnlichen Niveau und zeigen ohnehin keine großen Abweichungen. Damit bewegen sich auch die Wohnungspreise für die Neubauwohnungen an der Paul-Gerhardt-Allee nahezu auf dem allgemeinen Niveau Pasings oder Obermenzings. Und sie decken sich in etwa mit den laut Gutachterausschuss München zu erwartenden Zahlen. Für Neubauwohnungen in guten Wohnlagen Münchens, die denjenigen in Neupasing und an der Paul-Gerhardt-Allee vergleichbar sind, gibt der Gutachterausschuss für das Jahr 2016 durchschnittlich 7.400 € an, die bei Verkäufen pro m² tatsächlich erzielt wurden.

Hierzu ein Vergleich: Bestehende Wohnungen sind natürlich günstiger zu haben. Wohnungen aus den 1970er Jahren kosteten im Jahr 2016 in guten Wohnlagen durchschnittlich 5.700 €/m², Wohnungen aus den 1990ern etwa 6.000 €/m².

Auch der Blick auf die Veränderung der Wohnungspreise ist bisweilen interessant: Vor 5 Jahren beispielsweise kosteten Neubauwohnungen in guten Lagen wie Pasing oder Obermenzing im Schnitt noch 5.050 €/m², jetzt liegen sie, wie gesagt, durchschnittlich weit jenseits von 7.000 €/m². Neubauwohnungen haben sich in 5 Jahren um mittlere 45 % in etwa verteuert.

Insgesamt dürfte sich die Preissituation im Gebiet durch das Neubauprojekt und das damit einhergehende höhere Angebot wenigstens in nächster Zeit etwas entspannen. Auch in Altpasing wurden bereits größere Wohnanlagen gebaut, was ebenfalls zur Entspannung beitragen dürfte.

Für nähere Information über die Immobilienpreise in Pasing verweise ich auf meinen Immobilienmakler-Bericht für Pasing, nähere Information über die Immobilienpreise in Obermenzing finden Sie in meinem Immobilienmakler-Bericht für Obermenzing. Die Berichte von Rainer Fischer, Immobilienmakler für München Pasing und Obermenzing, enthalten einen vollen Überblick sowohl über die Wohnungspreise, Hauspreise und Grundstückspreise in den Immobilienangeboten für Pasing und Obermenzing wie auch statistische Angaben über bezahlte Preisen bei tatsächlichen Immobilienverkäufen im betreffenden Stadtteil.

Einen Überblick über die Immobilienpreise und Immobilienverkäufe in München insgesamt und sortiert nach Stadtteilen können Sie hier nachlesen: Immobilienpreise München

Änderung der Einwohnerstruktur:

Angesichts der in den letzten Jahren markant gestiegenen und projektiv weiter steigenden Immobilienpreise ist jedoch trotz der zwischenzeitlich erstellten Neubauanlagen langfristig eine Änderung der allgemeinen Sozialstruktur der Einwohner im Gebiet Neupasing absehbar. Wohneigentum zu diesen Preisen kann sich im Regelfall nur noch die gehobene Mittelschicht leisten, Normalverdiener oder Personen mit geringem Einkommen jedoch kaum. Im Einzelfall gibt es hier vielleicht tatsächlich noch 2 oder 3 Zimmer-Wohnungen mit 60 m² für weniger als 400.000 €, im Großen und Ganzen ist der Markt, gerade was kleinere Wohnungen angeht, leer gefegt. Etwas größere Wohnungen z. B. mit 75 m² findet man eher, allerdings muss man dann inklusive Kaufnebenkosten schon mit Preisen um die 450.000 € rechnen. Eine Neubauwohnung in Pasing bzw. vergleichbaren Lagen für dieses Geld ist dann nur noch rund 60 m² groß und ein Parkplatz ist noch nicht mit eingerechnet. Doch, um eine kleinere Wohnung im 60 m² Bereich und darunter zu bekommen, muss man ziemlich schnell sein. Etwas mehr Zeit kann man sich lassen, wenn man eine Wohnung ab etwa 80 m² sucht. Ab 700.000 € aufwärts verkaufen sich Wohnungen deutlich langsamer und sind daher im Schnitt natürlich auch länger verfügbar.

Ungeklärte Fragen bei der Verkehrsanbindung

Das Stadtquartier und die Wohnungen entstehen jetzt also in der Tat und werden bzw. wurden auch schon zum Teil verkauft. Dennoch sind längst nicht alle Schwierigkeiten und Streitpunkte geklärt, die bei einem solchen Großprojekt ja auch fast unweigerlich irgendwo auftauchen müssen. Beispielsweise gab es im Stadtrat schon lange Zweifel darüber, ob und wie die Verkehrserschließung zufriedenstellend gelöst werden kann. Unklar war vor allem die Verkehrsanbindung für Autofahrer in südlicher Richtung. Sogar eine Machbarkeitsstudie für eine Erschließung des Neubaugebiets durch eine Untertunnelung der Bahn hin zur Landsberger Straße in Richtung Süden wurde gefordert.

Öffentlicher Nahverkehr

Auch beim öffentlichen Nahverkehr gibt es noch keine endgültige Lösung. Bis 2019 rechnet man bereits mit einigen tausend Bewohnern im neuen Stadtquartier, für die es dann auch die nötige Infrastruktur braucht. Zwar wurde Mitte Juli 2017 nun vom Münchner Stadtrat die Verlängerung der U-Bahnlinie 5 nach Pasing offiziell beschlossen, der Baubeginn könnte 2019 sein. Doch falls im Weiteren beschlossen wird, dass die U-Bahn in die nächsten Stadtviertel Freiham und Blumenau erweitert wird, wäre dieser Starttermin schon wieder hinfällig, da dann mehr Planungszeit benötigt wird. Zudem ist unklar, ob nicht ohnehin zuerst U-Bahn-Projekte in der Innenstadt bevorzugt umgesetzt werden. Wie dem auch sei, die U5 wäre auch relativ weit von der Paul-Gerhardt-Allee entfernt. Die Einrichtung einer Shuttle-Bus-Linie zum Pasinger Bahnhof sieht der Bebauungsplan vor, doch wie das für 5.000 Menschen funktionieren soll, wird zurecht gefragt. Ein eher aussichtsloses Unterfangen.

Der S-Bahnhalt an der Berdux-Straße, der ebenfalls in der Diskussion ist, wäre für diesen speziellen Zweck schon besser geeignet. Der Bezirksausschuss Pasing-Obermenzing fordert eine Machbarkeitsstudie von der Stadt und argumentiert mit einer relativ günstigen Summe von 10 Mio. € für die Umsetzung des S-Bahnhofs, ein Verkehrsberatungsunternehmen schätzt die Kosten eher auf 14 Mio. €. Doch ist der Glaube an eine Umsetzung der S-Bahn an der Berduxstraße eher begrenzt. Eher wird doch mit der U5 gerechnet und mit der neuen Haltestelle „Am Knie“, eine Station, die vor der Haltestelle Pasing entstehen soll. Die wäre vom Neubaugebiet aus eigentlich auch noch zu Fuß erreichbar, also als zweitbeste Lösung einigermaßen vertretbar. Die S-Bahn dagegen wird zwar von Bürgerschaft und Lokalpolitikern dringend gefordert, momentan aber weniger von den Investoren. Diesen ist gerade noch wichtiger, dass die Kindergärten und Schulen fertig sind, wenn die Kunden schließlich einziehen.

Lärmschutzwände

Doch es gibt auch Probleme ganz anderer Art: Große Lärmschutzwände beispielsweise, die das Areal vor dem Lärm der nahen Brückenmeisterei der Deutschen Bahn schützen sollen. Diese sorgen allenthalben für Unmut bei anliegenden Kleingärtnern, deren Gärten nun aufgrund der hohen Wände keine Sonne mehr bekommen. Doch die Lärmschutzwände entsprechen gesetzlichen Regelungen und müssen installiert werden. Die Kleingärtner haben hier das Nachsehen.

Fazit:

In Pasing-Obermenzing entsteht ein sehr interessantes neues Wohngebiet mit ansprechendem architektonischem Design und hervorragender Wohnatmosphäre. Preislich bewegen sich die neuen Eigentumswohnungen auf dem Level von Pasing im Allgemeinen, allerdings ist schon ein großer Teil der Wohnungen vor der Fertigstellung bzw. vor Baubeginn verkauft. Die verkehrstechnische Erschließung ist noch ein Sorgenkind und noch weitgehend im Planungsstatus. Bei Interesse, in diesem Gebiet zu wohnen oder dort zu investieren, empfiehlt es sich jedoch, sich jetzt schnell zu informieren.

Quellen: Gutachterausschuss München Jahresbericht 2016, imv Marktdaten GmbH, süddeutsche.de, merkur.de, capital.de, immobilienmanager.de, immobilienscout24.de, tz.de, muenchen.de

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer

Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

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Bildnachweis: R. Babakin | bigstockphoto.com

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