Achtung: 7 Nebenkosten beim Immobilienverkauf!

Immobilienmakler München: Nebenkosten beim Immobilienverkauf

11.05.2018

Der Verkauf einer Immobilie ist ein Schritt, den die meisten Verkäufer nur einmal in ihrem Leben unternehmen. Entsprechend dünn ist oft das Know-how, wie man ein solches Projekt am besten angeht.

Dazu gehört auch das mangelnde Wissen darüber, welche Kosten beim Verkauf einer Immobilie noch für den Verkäufer anfallen. In diesem Artikel wollen wir speziell die ganzen Nebenkosten beleuchten, die bei einem Immobilienverkauf im Regelfall anfallen können und die man als Verkäufer bzw. auf der anderen Seite als Käufer zusätzlich einkalkulieren muss.

1. Die Immobilie verkaufsfähig machen – Renovierungskosten

Jeder Immobilienverkäufer wünscht sich bei einem Verkauf einen angemessenen Erlös, wenn er sich schon von seinem Eigentum trennt. Es gibt Fälle, wo eine Immobilie beispielsweise in einer sehr gefragten Lage liegt, und wo der Zustand beim Verkauf nur eine sehr untergeordnete Rolle spielt. Oder die Immobilie ist sowieso in tadellosem Zustand und so, wie sie ist, problemlos zu verkaufen – und ein angemessener Preis ist ohne Weiteres erzielbar. Oftmals ist aber gerade das nicht der Fall, die Immobilie ist in schlechtem Zustand und zum Wunschpreis finden sich keine Käufer.

Oft helfen dann nur Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, um die Immobilie für die Augen potenzieller Käufer attraktiver zu machen. Das erfordert zuerst einmal Investitionen, die je nach benötigter Maßnahme erhebliche Mittel beanspruchen können. Manchmal zahlen sich solche Investitionen aber aus, denn danach lassen sich die Immobilien tatsächlich viel besser und zu höheren Preisen verkaufen. Durch eine energetische Sanierung, den Einbau einer modernen Heizungsanlage, oder eine professionelle Badsanierung kann in manchen Fällen ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielbar sein, der die gemachten Investitionen locker wieder hereinspielt.

Doch zunächst muss die nötige Summe aufgebracht und in die Sanierungsmaßnahme gesteckt werden. Wie hoch die Investition sein muss und was alles gemacht werden sollte, ist natürlich vom individuellen Objekt abhängig. Hat man selbst keine genauen Vorstellungen, welche Maßnahmen ergriffen werden sollten, empfiehlt sich professionelle Hilfe. Ein Sachverständiger oder Immobilienmakler kann eine professionelle Wertermittlung vornehmen und Sanierungsvorschläge machen.

Während eine komplette Badsanierung mit rund 4.000 oder 5.000 € zu Buche schlagen kann, kostet eine neue Heizung vielleicht 7.000 – 9.000 €, eine komplette Gebäudedämmung und energetische Sanierung kann aber auch 50.000 € kosten. Vielleicht macht es aber auch schon Eindruck, wenn man einfach das Haus für kleines Geld neu streicht, ein paar Schönheitsreparaturen durchführt oder den Gärtner bestellt und den Garten richten lässt. Hier kann man auch schon mit einer Gesamtinvestition von 2.000 – 3.000 € viel erreichen. Jedenfalls muss man sich als Verkäufer darüber bewusst sein, dass Schönheitsreparaturen und manchmal Renovierungsmaßnahmen vor einem Verkauf dabei helfen können, den Verkauf zu erleichtern. Oft ist aber auch nicht viel nötig, weil sich die Kaufinteressenten nach dem Einzug ihr Haus selbst herrichten wollen. Die Höhe der nötigen Investitionen ist sehr individuell und sollte, vor allem wenn mehr zu tun ist und höhere Geldbeträge investiert werden müssen, mit Hilfe von Experten ausgelotet werden.

Eine Zusammenfassung der möglichen Maßnahmen und wie man den Wert einer Immobilie erhöhen kann, finden Sie in meinem Blogeintrag „Wertsteigerung durch Sanierung“.

2. Kosten für Wertermittlung oder Wertgutachten

Wer sich in Immobilienangelegenheiten etwas auskennt, kann zunächst mal für sich selbst einen ungefähren Wert für seine Immobilie ermitteln. Grobe Orientierungswerte kann man über einschlägige Immobilienportale im Internet bekommen, wo man sich durchschnittliche Angebotspreise in der jeweiligen Region ausgeben lassen kann (z. B. auf immowelt.de oder immobilienscout24.de). Daneben veröffentlichen in vielen Gemeinden und Städten regionale Gutachterausschüsse ihre Jahresberichte; in diesen werden meist die im vergangenen Jahr im Gebiet erzielten Immobilienpreise für Immobilien in verschiedenen Lagequalitäten aufgelistet. Damit lässt sich zumindest eine grobe Einschätzung des Werts der eigenen Immobilie treffen. Als Immobilienmakler München stelle ich auf meiner Website auch regelmäßig Immobilienberichte mit Wertangaben bzgl. Immobilienpreise München zusammen. Den Immobilienwert selbst zu ermitteln, kostet natürlich erst mal nichts, außer evtl. der Gebühr für einen Jahresbericht vom Gutachterausschuss.

Ebenfalls kostenfrei bleibt die Wertermittlung, wenn man einen Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragt. Hier gehört die professionelle Wertermittlung zum Service dazu und bildet die Preisbasis, zu dem das Objekt schließlich am Immobilienmarkt zum Verkauf angeboten wird. Der Immobilienmakler bedient sich verschiedener Wertermittlungsverfahren, hat Zugriff auf verschiedene Datenquellen und kann in der Regel auch Aussagen aufgrund von Erfahrungs- und Vergleichswerten treffen. Obgleich die Wertermittlung durch einen guten Makler im Regelfall eine profunde Basis hat, ist sie nicht für jeden Fall ausreichend.

In manchen Fällen ist eine Wertermittlung durch einen Gutachter erforderlich. Das gilt vor allem dann, wenn der Immobilienwert für Verhandlungen mit der Bank eine Rolle spielt oder wenn der Immobilienwert Gegenstand einer Gerichtsverhandlung ist. Nur ein Gutachten durch einen Sachverständigen wird hier anerkannt. Außerdem kann ein Gutachten natürlich als stichhaltiges Argument bei Verkaufsverhandlungen genutzt werden. Ein schriftliches Sachverständigengutachten hat allerdings seinen Preis. Seit 2009 gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung mehr für Gutachten, prinzipiell kann der Preis mit dem Gutachter frei vereinbart werden. In der Praxis orientieren sich Gutachter aber noch zu einem gewissen Grad an der alten Gebührenordnung, so dass die Preise weiterhin mit dem ermittelten Immobilienverkehrswert und dem Schwierigkeitsgrad des Gutachtens korrespondieren. Ein Vollwertgutachten für ein Haus kostet in der Regel mindestens 1.800 €, oft werden 2.200 – 2.500 € verlangt.

3. Vermarktungskosten, Werbung etc.

Die Kosten, die für die Vermarktung anfallen, sind eine Frage des Vorgehens. Prinzipiell gibt es die Möglichkeit der Eigenvermarktung und der Vermarktung durch einen professionellen Immobilienmakler.

Vermarktung in Eigenregie:

In diesem Szenario trägt der Eigentümer alle Kosten für die Vermarktung selbst. Das umfasst z. B. Kosten für Anzeigen in Zeitungen oder auf verschiedenen Internetportalen (z. B. immowelt, Inserat Hausverkauf für 4 Wochen: ca. 70 €). Mit berücksichtigt werden muss natürlich auch der eigene Arbeitsaufwand, der bei einer Eigenvermarktung enorm sein kann, 100 Arbeitsstunden kommen schnell zusammen. Die Kosten einer Eigenvermarktung in Euro auszudrücken ist schwierig. Evtl. muss auch Verdienstausfall während der Verkaufsanstrengungen mitberücksichtigt werden.

Vermarktung durch einen Immobilienmakler:

Wird ein Immobilienmakler eingeschaltet, wird meist ein Maklervertrag abgeschlossen, in dem eine entsprechende Maklercourtage vereinbart wird. Prinzipiell gibt es keinen gesetzlich festgelegten Satz für eine Maklercourtage, meistens orientieren sich Makler aber an bestimmten Referenzwerten, die sich in den verschiedenen Bundesländern der BRD durchgesetzt haben. Diese bewegen sich im Bereich von 3 – 6 % des im Kaufvertrag vereinbarten Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage, in manchen ist es auch üblich, dass der Käufer die Courtage allein übernimmt. In Bayern beispielsweise zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3 % Maklercourtage plus MwSt., in München speziell sind 2 % Verkäuferanteil und 3 % Käuferanteil plus MwSt. üblich. Statt einem prozentualen Anteil können im Maklervertrag aber auch andere Modalitäten wie ein fester Betrag vereinbart werden oder ein niedrigerer prozentualer Anteil, z. B. bei einem sehr leicht verkäuflichen Haus. Fällig wird die Maklercourtage im Erfolgsfall nach der notariellen Beurkundung.

Die Maklercourtage ist natürlich zunächst einmal ein Betrag, der ebenfalls aufgebracht werden muss. Die Frage ist allerdings, ob diese im Endeffekt ins Gewicht fällt. Denn, ein guter Makler kann in vielen Fällen durch gute Vermarktung und Verhandlungsgeschick einen guten Verkaufspreis erzielen und seine Kosten mehr als aufwiegen. Des Weiteren sind im Service die Wertermittlung, die Verkaufswerbung, Behördengänge für Unterlagen etc. natürlich enthalten. Hoher Arbeitsaufwand und Fallstricke bei der Eigenvermarktung werden damit umgehbar.

4. Steuern

Wie immer bei Eigentumsübergängen will der Fiskus auch bei Immobilienverkäufen seinen Anteil. Relevant werden hier zwei Steuerarten, die Grunderwerbssteuer und die Spekulationssteuer.

Grunderwerbssteuer:

Die Grunderwerbsteuer ist normalerweise Sache des Käufers, was auch als Teil des Kaufvertrages festgehalten wird. Für den Fall aber, dass der Käufer nicht zahlungsfähig ist oder nicht fristgerecht zahlt, hat sich der Staat im Grunderwerbsteuergesetz die Option offen gehalten, auch den Verkäufer zur Kasse zu bitten, selbst wenn im Kaufvertrag der Käufer zur Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet wird. In einem solchen Fall kann der Verkäufer zwar in einem separaten rechtlichen Verfahren vom Käufer später eine Rückerstattung verlangen, doch zunächst einmal muss er die Zahlung der Steuer übernehmen. Und es ist natürlich nicht sicher, dass ein zahlungsunfähiger Käufer später zahlen wird. Daher sollte man vor einem Verkauf sicherstellen, dass die Bonität des Käufers über die Erstattung des reinen Kaufpreises hinausreicht.

Die Gewerbesteuer, die im Normalfall der Käufer übernimmt, reicht je nach Bundesland von 3,5 bis 6,5 % des Verkaufspreises. In Bayern sind es 3,5 %, in Hamburg 4,5 %, in Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, und Sachsen-Anhalt 5 %, in Berlin und Hessen 6 % und in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen 6,5 %.

Spekulationssteuer:

Privatleute sind nicht nur verpflichtet, Steuern auf ihr Einkommen zu zahlen. Steuern werden prinzipiell auch auf alle Formen von Gewinnen aus privaten Verkäufen und Einkünften aus Wertpapieren und Kapitalanlagen fällig. Das ist im Gesetz für „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ geregelt, das natürlich auch Gewinne aus Immobilienverkäufen umfasst. Das Gesetz greift also vor allem, wenn die Immobilie gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis an Wert zugelegt hat und beim Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Wann eine Spekulationssteuer fällig wird, richtet sich nach bestimmten Kriterien:

    • Die Steuer wird fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (Spekulationsfrist). Liegen 10 Jahre oder mehr zwischen Kauf und Verkauf ist der Verkauf grundsätzlich spekulationssteuerfrei.
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    • Die Spekulationssteuer wird nicht fällig, wenn das Haus ausschließlich selbst genutzt wurde. Das gilt selbst dann, wenn das Haus innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft wurde. War das Haus aber in den beiden Kalenderjahren vor dem Verkauf vermietet, fällt die Steuer an.
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    • Wurde die Immobilie ganz oder teilweise gewerblich genutzt bzw. zählt sie zum Betriebsvermögen, ist der Verkauf immer spekulationssteuerpflichtig und eine Steuer auf den Entnahmegewinn wird fällig, auch über die 10 Jahre Spekulationsfrist hinaus.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer, wenn sie anfällt?

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom erzielten tatsächlichen Gewinn und dem persönlichen Steuersatz ab. Der tatsächliche Verkaufsgewinn errechnet sich weitgehend aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und abzüglich der Kostenaufwendungen für den Verkauf (Renovierung, Werbung, Makler). Der persönliche Steuersatz ist der durchschnittliche Steuersatz auf das eigene Jahreseinkommen in Prozent
(Einkommenssteuer x 100 / Jahreseinkommen).

Beispiel: Ein Haus wurde vor 8 Jahren für 300.000 € gekauft und dann vermietet. Die Immobilienpreise sind stark gestiegen, es wird jetzt für 400.000 € verkauft. Die Verkaufskosten addieren sich auf 20.000 €. Der persönliche Steuersatz beträgt 30 %.

Der Veräußerungsgewinn liegt also bei 400.000 € – 300.000 € – 20.000 € = 80.000 €.
Die Spekulationssteuer beträgt in diesem Fall 80.000 € x 30 % = 24.000 €.

5. Notar

Ein Immobilienverkauf ist ein formbedürftiges Rechtsgeschäft, was bedeutet, dass die vertragliche Beurkundung durch einen Notar erfolgen muss. Die Kosten für einen Notar sind also nicht zu vermeiden. Die Notarkosten bei einem Hausverkauf bewegen sich üblicherweise bei 1,5 % des beurkundeten Verkaufspreises, maximal 2 %. Dazu kommt die gesetzliche Umsatzsteuer.

Im Regelfall trägt der Käufer die Notarkosten für den Verkauf. Jedoch, fällt der Käufer als Zahlungspartner aus, haftet von Gesetzes wegen auch der Verkäufer.

Bei bestimmten Vorgängen, die nicht den Verkauf selbst betreffen, wie der Löschung der Rechte Dritter (Grundschulden oder bestehende Wohnrechte), trägt gewöhnlich der Verkäufer die Notarkosten. Die Kosten für die Löschung von Grundschulden ergibt sich aus dem Geschäftswert. Beispielsweise etwa 400 € (inkl. Gerichtskosten) für die Löschung einer 200.000 € Grundschuld.

Die Notarkosten für die Löschung von Wohnrechten ergeben sich aus dem Lebensalter des Berechtigten und dem sog. Jahreswert des Wohnrechts. Die Kosten hierfür liegen, je nach Fall, meist im Bereich von einigen hundert Euro, dazu kommen 25 € Gerichtskosten.

6. Energieausweis

Seit 2009 müssen Immobilienverkäufer laut Energiesparverordnung grundsätzlich einen Energieausweis vorlegen. Der Energieausweis zeigt die Energieeffizienz eines Gebäudes als Qualitätsmerkmal und soll den Energiebedarf bzw. die Energiekosten „sichtbar“ machen. Der Energieausweis ist nach Ausstellung 10 Jahre gültig.

Die Kosten sind frei verhandelbar, hängen aber in der Praxis von der Art des Ausweises ab.

Grundsätzlich gibt es zwei Ausweisarten:

    • Den sog. Energiebedarfsausweis, für den in einer theoretischen, aber aufwändigen Berechnung der Energiebedarf des Gebäudes ermittelt wird. Zahlreiche Faktoren und spezifische Eigenschaften des Gebäudes werden dabei berücksichtigt. Ein Energiebedarfsausweis kostet bei seriösen Anbietern bis zu 500 €. Ausweise für komplexe Gebäude können teurer sein.
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    • Den Energieverbrauchsausweis. Dieser gibt den Energieverbrauch der letzten 3 Jahre wieder und zeigt nutzerabhängige Werte, die nicht unbedingt Aussagen über den künftig zu erwartenden Energieverbrauch zulassen. Ein Energieverbrauchsausweis kann bis zu 300 € kosten, ist aber u. U. auch von seriösen Anbietern schon für 100 € zu bekommen.

Welche Ausweisart man braucht, ist vom Gebäude abhängig. In den meisten Fällen wird der teurere Energiebedarfsausweis benötigt. Bei Gebäuden, die der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 entsprechen oder bei Gebäuden mit über 4 Wohneinheiten, besteht Wahlfreiheit und man kann auch den Verbrauchsausweis verwenden.

7. Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der vorzeitigen Auflösung eines Bankkredits bei einem Immobilienverkauf verlangt die Bank unter Umständen eine spezielle Gebühr für die Kreditauflösung, die sog. Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Bank durch die vorzeitige Beendigung des Kredits einen Zinsschaden hinnehmen muss. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann bei höheren Kreditbeträgen schnell einige Tausend Euro betragen, die man als Verkäufer zu tragen hat.

Mehr zum Thema und wie man die Kosten evtl. einsparen kann finden Sie in meinem Blogeintrag
„Achtung! Vorfälligkeits-Entschädigung“.

Fazit:

Die „Nebenkosten“ beim Immobilienverkauf können zu einer ansehnlichen Summe anwachsen. Manches kann man durch Geschick und Know-how vermeiden, anderes nicht. Die einzelnen Faktoren sollte man natürlich schon vor dem Verkauf im Auge haben, damit es keine unangenehmen Überraschungen gibt.

Ich hoffe der Artikel hat Ihnen die nötigen Informationen an die Hand gegeben.

Damit verbleibe ich,

mit freundlichen Grüßen

Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: GinaSanders | bigstockphoto.com

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