Nach dem Verkauf: Sind Schuldzinsen steuerlich absetzbar?

Schuldzinsen absetzen - geht das?

Können Schuldzinsen, die nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie anfallen, steuerlich abgesetzt werden?

Für den Fall, dass nach dem Verkauf einer Immobilie der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um das Immobiliendarlehen zu tilgen und die Tilgung von Schuldzinsen ansteht, gibt es tatsächlich die Möglichkeit, diese bei der Einkommensteuer als nachträgliche Kosten bzw. Werbungskosten geltend zu machen. In einem Schreiben vom 27.07.2015 hat das Bundesfinanzministerium unter dem Aktenzeichen IV C 1 – S2211/11/10001 die Voraussetzungen dafür klargestellt. Demnach besteht diese Möglichkeit wenn

  1. die Schulden nicht durch den Verkaufserlös getilgt werden konnten und
  2. nicht aus irgendwelchen anderen Gründen bereits vor dem Verkauf der Immobilie die ursprüngliche Absicht weggefallen ist, weiter Einnahmen durch Vermietung bzw. Verpachtung zu erzielen.

Für die Absetzbarkeit als Werbungskosten ist dabei ausdrücklich nicht entscheidend, ob der Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist abgewickelt wird oder nicht.

Anders verhält sich das beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung, einer Gebühr, die von der Bank erhoben wird, wenn ein Darlehen vorzeitig abbezahlt wird. Bislang konnte für die Vorfälligkeitsentschädigung ein Werbungskostenabzug geltend gemacht werden, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten für ein neu erworbenes Mietobjekt behandelt wurde.

Dies ist jetzt nicht mehr möglich. Nunmehr kann die Vorfälligkeitsentschädigung generell nicht mehr als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung/Verpachtung geltend gemacht werden. Die Gebühren für die Vorfälligkeitsentschädigung sind der neuen Regelung zufolge als Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften einzuordnen und können nicht mehr „ersatzweise“ als Werbungskosten abgesetzt werden.

Dies ist seit dem 27. Juli 2015 die gültige Rechtslage.

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Rainer Fischer, Immobilienmakler München

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Titelfoto: ginasanders / Bigstock, Foto Rainer Fischer: eigenes Bild.

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