Maklervertrag kündigen

05.03.2018

In den meisten Fällen wird beim Engagement eines Immobilienmaklers ein Maklervertrag abgeschlossen, damit der Makler in Aktion tritt. Doch manchmal läuft der Verkauf nicht wie beabsichtigt oder es gibt andere Gründe, weswegen man als Auftraggeber wieder aus dem Vertrag zurücktreten möchte. Wie und unter welchen Umständen kann man einen Maklervertrag kündigen?

 

I. Der Maklervertrag

Bevor wir auf die Kündigung des Maklervertrages eingehen, schauen wir uns zunächst einmal an, worum es bei einem Maklervertrag geht und was dieser umfasst:

In der Regel schließen Immobilienmakler und Auftraggeber miteinander einen Maklervertrag ab. Der Maklervertrag ist nicht formbedürftig, d. h. er kann mündlich oder schriftlich erfolgen; jedoch ist aus Nachweisgründen grundsätzlich die Schriftform zu bevorzugen. Durch Abschluss eines Maklervertrages verpflichtet sich ein Auftraggeber, einem Makler eine Provision für eine Vertragsvermittlung (Kauf, Vermietung) oder für den Nachweis der Gelegenheit für einen Vertragsabschluss zu zahlen. Ohne einen Maklervertrag wird kaum ein seriöser Immobilienmakler bereit sein, die Vermarktung einer Immobilie durchzuführen.

Vorschriften dahingehend, wie ein solcher Vertrag aufgebaut sein muss, gibt es nur wenige. Generell muss inhaltlich geregelt werden, wer ein Objekt verkaufen darf, ob es Alleinvertrag ist oder ob auch andere Makler beauftragt werden dürfen, und welche Vereinbarungen bzgl. Provision getroffen werden oder ggfs. wie etwa sonstige Aufwendungen des Maklers ersetzt werden und nicht zuletzt, was bei einem Nichtverkauf passiert.

Regelungen über die Zahl der zu betreuenden Kaufinteressenten, darüber wie die Immobilie präsentiert werden muss etc. werden im Normalfall nicht Teil des Vertrages sein. Die meisten Maklerverträge sehen eine erfolgsbasierte Provision für den Makler vor, daher können dem Makler in puncto Verkaufsstrategie etc. kaum Vorschriften gemacht werden.

 

Verschiedene Vertragsarten

a) Einfacher Maklervertrag

Der einfache Maklervertrag ist die unverbindlichste Form des Maklervertrags. Er gibt dem Verkäufer die Freiheit, mehrere Immobilienmakler gleichzeitig zu beauftragen, mit denen er ebenfalls einfache Maklerverträge abschließt. Zusätzliche Kosten entstehen dem Verkäufer dadurch nicht. Verkäufer wünschen sich diese Vertragsart manchmal, weil sie sich durch die Tätigkeit mehrere Makler einen beschleunigten Verkauf versprechen. Viele Makler weigern sich aber, einfache Maklerverträge abzuschließen, da sie umsonst arbeiten, wenn ein anderer Makler den Verkauf vermittelt. Auch der Eigentümer selbst kann einen Käufer suchen, während der Vertrag läuft.

Auf der anderen Seite ist der Makler bei Abschluss eines einfachen Maklervertrages aber auch nicht dazu verpflichtet, tätig zu werden, aktiv Werbung für die Immobilie zu machen oder seine Vermittlungsbemühungen nachzuweisen. Er kann gewissermaßen auch abwarten, ob sich zufällig ein brauchbarer Interessent meldet. Vor allem die Tatsache, dass nur der Makler, der die Vermittlung durchführt, die Provision erhält, veranlasst einige Makler, nur geringen Aufwand in die Vermarktungstätigkeit zu investieren. Es soll nicht gesagt werden, dass durch einen einfachen Maklervertrag keine Verkaufsvermittlung zustande kommen kann, die Initiative des beauftragten Maklers ist aber auf diesem Wege nicht unbedingt sichergestellt.

Und, sind mehrere Makler mit dem gleichen Objekte betraut, sprechen sie sich in der Regel auch nicht untereinander ab und bewerben die Immobilie evtl. gleichzeitig auf demselben Portal. Käufer können darüber verwirrt sein und einen schlechten Eindruck bekommen, vor allem wenn z. B. noch unterschiedliche Preise in den verschiedenen Inseraten die Runde machen.

b) Makleralleinauftrag

Der Alleinauftrag beschränkt die Vermittlungstätigkeit auf einen einzigen Immobilienmakler. Nur der Makler mit Alleinauftrag kümmert sich um den Verkauf der Immobilie, muss beim Alleinauftrag aber auch in angemessener Weise tätig werden, da er ansonsten evtl. schadensersatzpflichtig werden kann (§§ 220 BGB ff.). Der Eigentümer darf keine weiteren Makler beauftragen, allerdings, der Eigentümer darf selbst noch neben dem Makler einen Käufer suchen. Und, findet der Eigentümer vor dem Immobilienmakler einen Käufer, muss er auch keine Provision zahlen.

Empfehlenswert ist, einen Makleralleinauftrag zu befristen, z. B. auf 6 Monate Laufzeit und ein Mindesttätigkeitsniveau im Vertrag festzulegen, wie z. B. über die Exposéerstellung und die Frequenz von Inseraten u. ä. Eine Befristung kann sich dahingehend auswirken, dass der Makler mehr Engagement und Zeit in den Vorgang investiert, da er nur bei einem Verkaufsabschluss die im Vertrag vereinbarte Provision erhält. Der Makleralleinauftrag hat für den Makler natürlich den großen Vorteil, dass für ihn nicht das Risiko besteht, dass ein Konkurrent schneller ist und die Provision einstreicht. (Allerdings besteht das Risiko, dass der Eigentümer vor ihm einen Käufer findet und er deshalb die Provision nicht erhält).

Für den Verkäufer liegt der Vorteil darin, dass er einen einzigen Ansprechpartner hat, der professionell arbeitet und sich um alle Verkaufsaktivitäten kümmert. Beim Alleinauftrag stellt der Makler dem Kunden sein Fachwissen, seine Verbindungen und sein Know-how voll zur Verfügung.

c) Qualifizierter Alleinauftrag

Wie im vorhergehenden Abschnitt dargestellt, besteht beim „Makleralleinauftrag“ die Möglichkeit, dass der Eigentümer die Immobilie selbst verkauft und der Makler bei der Provision das Nachsehen hat. Ein „Qualifizierter Alleinauftrag“ schließt diese Möglichkeit für den Eigentümer aus, er darf also die Immobilie bei dieser Vertragsart nicht mehr selbst verkaufen. Kaufinteressenten, die an den Eigentümer herantreten, muss dieser bei Bestehen eines qualifizierten Alleinauftrages an den Immobilienmakler verweisen. Hält sich der Eigentümer nicht daran, hat der Makler Anspruch auf Schadensersatz.

Der qualifizierte Alleinauftrag ist in der Praxis die üblichste Vertragsform bei Maklerverträgen. Bei der Vermarktung laufen alle Vorgänge an einer Stelle zusammen und der Makler hat den größten Anreiz, sich auch wirklich für den Verkauf zu engagieren, da ihm die Provision bei erfolgreicher Arbeit sicher ist.

In der Regel sind die wichtigen Maßnahmen, die der Makler im Rahmen seines Auftrages vornehmen soll, im Vertrag festgehalten. Wenn er sich nicht daran hält, kann der Eigentümer den Vertrag kündigen.

 

II. Kündigung des Maklervertrages

Für die Kündigung eines bestehenden Maklervertrages kann es verschiedene Gründe geben. Ein Eigentümer kann sich beispielsweise anders entscheiden und nicht mehr verkaufen wollen. Oder er hat selbst einen Käufer gefunden und benötigt die Dienste des Maklers nicht mehr. Oder der Verkauf klappt mit dem beauftragten Makler nicht wie beabsichtigt oder das Vertrauensverhältnis ist auf andere Weise zerrüttet.

Eine Kündigung kann, je nach Vertrag und Inhalt, manchmal mit Unsicherheiten und gewissen finanziellen Risiken verbunden sein. Was ist bei der Kündigung von Maklerverträgen allgemein und im Speziellen zu beachten?

 

1. Befristung von Maklerverträgen

Maklerverträge können unbefristet, d.h. zeitlich unbegrenzt, oder befristet mit einer bestimmten Laufzeit abgeschlossen werden, was direkte Auswirkungen auf die Kündbarkeit hat.

a) Unbefristete Verträge

Ist im Vertrag nichts anderes vereinbart, sind Maklerverträge grundsätzlich unbefristet und enden erst mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages oder wenn sich die Vertragsparteien auf eine Beendigung verständigen. „Einfache Maklerverträge“ werden z. B. grundsätzlich unbefristet geschlossen. Allerdings betrifft das insgesamt nur den geringeren Teil der Verträge.

Unbefristete Verträge können jederzeit und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Die Kündigung kann mit sofortiger Wirkung erfolgen, in diesem Fall muss der Makler umgehend seine Verkaufsbemühungen einstellen.

b) Befristete Verträge

Da unbefristete Verträge jederzeit kündbar sind, bieten Makler Immobilienverkäufern in den meisten Fällen einen befristeten Maklervertrag an. Wie weiter oben gezeigt, haben befristete Verträge aber auch ihre Vorteile für den Verkäufer.

Die Befristung markiert für den Makler einen Zeitrahmen, in dem er Kaufinteressenten eine Immobilie zum Kauf anbieten darf. Bei Alleinaufträgen werden meistens Regelungen über die Laufzeit und die Kündigungsfrist getroffen. Die Laufzeit kann, je nach Auftrag, unterschiedlich ausfallen. Was rechtmäßig ist, hängt vom Einzelfall ab. Üblich sind auch automatische Vertragsverlängerungen für den Fall, dass die Immobilie noch nicht innerhalb der vorgesehenen Laufzeit verkauft ist. Automatische Verlängerungen müssen allerdings ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Der IVD (Immobilienverband Deutschland) gibt für die erste Verlängerung 3 Monate als üblich an, anschließend wird meist jeweils um einen weiteren Monat verlängert.

Durchschnittlich liegt die Vermarktungszeit einer Immobilie bei etwa 5 Monaten. In schwierigen Gebieten oder bei schwierigen Objekten kann es manchmal etwas länger dauern, in gefragten Gebieten oder urbanen Gebieten geht es manchmal deutlich schneller, letzteres ist zumindest meine Erfahrung als Immobilienmakler München. Maklerverträge haben oft 6, manchmal bis 9 Monate Laufzeit. Gerichte betrachten Alleinaufträge bis 9 Monat Laufzeit als zulässig, danach sind Einzelfallbetrachtungen nötig – Stichwort: Schwer verkäufliche Immobilie – da Verträge mit längerer Laufzeit als „Knebelverträge“ eingestuft werden können und dann rechtlich nicht haltbar sind.

 

2. Ordentliche und außerordentliche Kündigung

Wie weiter oben dargelegt, können unbefristete Maklerverträge jederzeit und ohne Nennung von Gründen gekündigt werden. Im Weiteren gehen wir an dieser Stelle daher nur auf die verschiedenen Varianten bei befristeten Verträgen ein.

a) Ordentliche Kündigung bei befristeten Maklerverträgen

Maklerverträge können, wie auch bei anderen Verträgen üblich, in der Regel zum Ende der jeweiligen Vertragslaufzeit gekündigt werden. Der Auftraggeber hat innerhalb der vereinbarten Laufzeit kein ordentliches Kündigungsrecht, hierfür ist die vereinbarte Vertragsbefristung abzuwarten.

Ist eine konkrete Laufzeit, z. B. 6 Monate, vereinbart, kann zum entsprechenden Zeitpunkt, unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist, eine Kündigung ausgesprochen werden. Gründe dafür müssen in diesem Fall nicht angegeben werden. Falls eine automatische Verlängerung im Vertrag vereinbart ist, ist es wichtig diesen Zeitpunkt zu nutzen.

Ist keine automatische Verlängerung vereinbart und man möchte den Vertrag ohne Begründung kündigen, kann man ihn auch einfach auslaufen lassen. Für den Fall, dass sich der Eigentümer anders entscheidet, und seine Immobilie auch innerhalb der Vertragslaufzeit nicht mehr verkaufen will, kann er das seinem Makler einfach mitteilen und den Ablauf der Vertragslaufzeit abwarten. Für den Makler machen dann weitere Bemühungen keinen Sinn, denn selbst, wenn er nun einen Kaufinteressenten findet, kann er den Eigentümer nicht zu einem Verkauf zwingen.

Allerdings, wird die Immobilie nach der Kündigung bzw. nach Ablauf der Vertragslaufzeit verkauft und der Interessent wurde nachweislich durch den Makler auf die Immobilie aufmerksam, hat der Makler auch weiterhin einen Provisionsanspruch. Wie lange der Provisionsanspruch besteht, ist im Vertrag geregelt bzw. besteht nach Urteilen des BGH (22.09.2005 AZ III ZR 393/04, 06.07.2006 AZ III ZR 379/04) eine sog. Bindung vermittelter Kaufinteressenten an den Makler, die je nach Fall 4 bis 12 Monate nach Vertragsende wirksam ist. Die Zahlung der Provision kann also nicht durch eine vorzeitige Kündigung umgangen werden.

b) Außerordentliche Kündigung bei befristeten Maklerverträgen

Vor Ablauf der Vertragslaufzeit kann der Auftraggeber den Maklervertrag nur kündigen, wenn außerordentliche Kündigungsgründe vorliegen. Nach § 626 BGB ist eine fristlose Kündigung nur möglich, wenn für den Auftraggeber die Vertragsfortsetzung „aus wichtigem Grund“ nicht mehr zumutbar ist. Ein „wichtiger Grund“ kann z. B. vorliegen, wenn der Makler eine schwere Pflichtverletzung begeht. Die außerordentliche Kündigung muss der Auftraggeber innerhalb von 2 Wochen, nachdem er die Pflichtverletzung festgesellt hat vornehmen (§ 626 BGB, Abs. 2). Verlangt der Makler nach der Angabe von Gründen, muss der Auftraggeber diese umgehend mitteilen.

Schwerwiegende Pflichtverletzungen oder Vertragsverletzungen, die eine außerordentliche Kündigung des Maklers rechtfertigen ergeben sich z. B., wenn sich der Makler in Bezug auf den Auftrag als untätig erweist, Besichtigungstermine nicht wahrnimmt, den zugesicherten Einsatz von Werbemitteln nicht einhält oder den Kaufpreis gegen das Interesse des Auftraggebers drücken will.

Auch ein zerrüttetes Vertrauensverhältnis kann laut Gerichtsurteil des AG Frankfurt a. M. vom 18.09.2007 (AZ 30 C 891/07-45) zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Demnach setzt die Vermittlungstätigkeit eines Maklers als „Dienst höherer Art“ ein besonderes Vertrauen voraus. Fällt dieses besondere Vertrauen weg, kann nach § 627 BGB, Abs. 1 eine fristlose Kündigung auch ohne Angabe eines triftigen Grundes erfolgen.

 

3. Finanzielle Ansprüche des Maklers nach der Kündigung

Ist der Makler nach Vertragsbeginn bereits aktiv geworden, kann er im Fall einer Kündigung für seine bereits erbrachten Leistungen in einem bestimmten Rahmen finanzielle Ansprüche bzw. Schadensersatz geltend machen.

a) Aufwandsentschädigung

Viele Maklerverträge werden mit einem Passus über eine Aufwandsentschädigung abgeschlossen. Nur wenn diese vertraglich vereinbart ist, kann der Makler sie auch geltend machen. Normalerweise werden seine Aufwendungen durch die Provisionszahlung abgegolten. Bei einer Kündigung entfällt aber die Provision (außer sie wird aufgrund von Tatsachen, wie sie im folgenden Punkt b) aufgeführt werden, einklagbar) und der Makler hat dann evtl. Kosten, für die er eine Aufwandsentschädigung verlangen kann. Einen pauschalen Betrag zu verlangen ist nicht zulässig, der Makler muss seine tatsächlichen Ausgaben abrechnen, die er z. B. für Telefonate, Briefe, Inserate oder Werbematerialen getätigt hat.

b) Verbleibende Provisionsansprüche

Diese ergeben sich vor allem, wenn der Auftraggeber vom Vertrag abweicht. Hier sind u. a. folgende Konstellationen denkbar:

  • Vereinbart ist ein Makleralleinauftrag, dennoch wird die Immobilie über einen anderen Makler verkauft.
  • Es besteht ein qualifizierter Alleinauftrag, und der Eigentümer verkauft dennoch selbst.
  • Der Provisionsanspruch ergibt sich aus der Bindung des Kaufinteressenten an den Makler: Verkauft der Eigentümer sein Objekt an einen Käufer, mit dem der Kontakt über den Makler zustande kam, hat der Makler je nach Fall noch 4 bis 12 Monate nach der Kündigung Anspruch auf die Provision (siehe auch den entsprechenden Absatz unter „Ordentliche Kündigung bei befristeten Maklerverträgen“)
  • Die Objektvorkenntnis des Käufers ist nicht nachweisbar: Der Provisionsanspruch eines Maklers ergibt sich vor allem dadurch, dass er den Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer herstellt. Kann nachgewiesen werden, dass ein Käufer bereits zuvor Kenntnis vom Objekt hatte und nicht durch den Makler vermittelt wurde, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Können der Verkäufer/Auftraggeber und der Käufer aber nicht nachweisen, dass eine Vorkenntnis bereits ohne Makler gegeben war, besteht der Provisionsanspruch des Maklers auch nach der Kündigung noch für einen gewissen Zeitraum (siehe voriger Punkt) fort.

Fazit:

Maklerverträge geben den beteiligten Parteien Sicherheit. Dem Verkäufer steht eine Leistung zu, dem Makler eine entsprechende Entlohnung seiner Arbeitsleistung. Manchmal klappt es nicht so wie vorgesehen, oder eine Beendigung des Vertragsverhältnisses wird aus anderen Gründen nötig. Ich hoffe die oben dargestellte Zusammenfassung liefert ausreichende Informationen, was wann in welchem Fall und bei welcher Vertragskonstellation zu tun ist. Am besten aber kommt es gar nicht erst soweit. Viel kann man schon bei der Auswahl des Maklers richtig machen. Bei der Auswahl und evtl. beim ersten Gespräch kann man schon meistens vorfühlen „ob’s passt“ oder nicht.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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