Immobilienmaklerprovision Baugrundstück – Wie hoch ist die Vermittlungsprovision?

17. Juli 2018

In den eigenen vier Wänden zu wohnen ist in Deutschland der Traum vieler, das zeigen Umfragen immer wieder. Und ein guter Teil davon möchte sein Eigenheim gerne in Eigenregie bauen. Doch wer ein Haus bauen will, der braucht zuerst einmal ein passendes Baugrundstück. Bei der Grundstücksuche und auch beim Grundstücksverkauf wird meist ein Makler eingeschaltet.

Theoretisch gibt es viele Möglichkeiten, an ein Grundstück zu kommen, sei es über Eigenrecherche auf Internetplattformen, über Bauunternehmen, über die Gemeinde usw. In den meisten Fällen ist es jedoch unumgänglich, einen Immobilienmakler oder spezialisierten Grundstücksmakler zu beauftragen, um an ein Grundstück zu kommen, das den eigenen Vorstellungen für das geplante Bauvorhaben entspricht. Auch aus Sicht potenzieller Grundstücksverkäufer sind die Dienste von Maklern oft unverzichtbar, um einen erfolgreichen Verkauf zu realisieren. Eine Vermittlung durch einen Makler ist allerdings immer mit Maklergebühren bzw. der Zahlung einer Provision verbunden.

1. Wozu beim Verkauf/Kauf eines Baugrundstücks einen Makler einschalten?

Der Makler ist im Fall eines Grundstücksverkaufs der Vermittler zwischen dem Verkäufer eines Grundstücks und dem Käufer. Er kann sowohl vom Verkäufer zum Verkauf beauftragt werden als auch von einem Kaufinteressenten zum Finden eines passenden Grundstücks.

Ein guter und professioneller Makler kennt alle rechtlichen Kniffe und kann unangenehmen Entwicklungen und Verläufen bei einem Verkauf oder Kauf vorbeugen. Und er erreicht im Regelfall einen schnelleren und in finanzieller Hinsicht erfolgreicheren Abschluss als bei einem Kauf/Verkauf auf eigene Faust. Denn ein guter Makler verfügt über einen Pool an Vermittlungskontakten, kann also besser an passende Objekte dran kommen, bzw. ist auf die Vermarktung eingerichtet, um einen passenden Käufer zu finden und einen erfolgreichen Verkauf zu bewerkstelligen.

Wird der Makler vom Verkäufer beauftragt, umfassen seine Aufgaben die folgenden Punkte:

  • Begutachtung und Wertermittlung des Grundstücks
  • Klären der Verkaufskonditionen mit dem Verkäufer
  • Anbieten und Bewerben des Grundstücks auf verschiedenen Verkaufskanälen
  • Besichtigungen mit Kaufinteressenten
  • Ist ein Käufer gefunden, Begleitung durch den Verkaufsprozess inkl. Notar etc.

Bei Beauftragung durch einen Käufer enthält der Ablauf:

  • Klären der Konditionen für den Kauf des Grundstücks mit dem Käufer
  • Suche und Begutachtung geeigneter Grundstücke
  • Dem Kaufinteressenten passende Grundstücke präsentieren
  • Vorverhandlungen mit dem Verkäufer
  • Begleitung durch den Kaufprozess bis zum Abschluss

Selbstredend kann ein Makler diese Dienste nicht ohne Gegenleistung anbieten. Beim erfolgreichen Verkaufsabschluss wird entsprechend eine Maklerprovision fällig.

2. Wann besteht ein Anspruch des Maklers auf die Zahlung einer Provision?

Normalerweise schließen Makler und Auftraggeber einen Maklervertrag. Darin verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Makler eine Vergütung zu zahlen für die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrages oder für den Nachweis der Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss. Kam eine Vermittlung nicht zustande, wird auch keine Provision fällig. Andere im Maklervertrag vereinbarte Aufwendungen sind allerdings auch dann zu ersetzen, wenn der Kaufvertrag letztlich nicht zustande kommt. Falls kein Maklervertrag geschlossen wird, greift § 652 BGB. Hiernach darf ein Makler eine Provision für seine Leistungen verlangen, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag durch seine Vermittlungstätigkeit zuwege gebracht worden ist.

3. Höhe der Maklerprovision

Die Höhe der Maklerprovision ist prinzipiell frei verhandelbar. Eine gesetzliche Begrenzung gibt es nur bei der Vermittlung von Mietverträgen für Wohnimmobilien, wo die Provision maximal 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer betragen darf. Beim Verkauf gibt es keine solchen gesetzlichen Regelungen. Allerdings haben sich in Deutschland je nach Bundesland bestimmte Gebührensätze durchgesetzt, die üblicherweise eingehalten werden.

Je nach Bundesland sind die folgenden Gebührensätze für Makler üblich:

In den meisten Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer für gewöhnlich die Maklerprovision und zahlen jeweils 3,57 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises. Das gilt für Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, in Niedersachsen und Bayern teilweise.

In Mecklenburg-Vorpommern ist der Verkäuferanteil mit 2,38 % etwas geringer, das gleiche gilt z. B. für Teile Bayerns, speziell in Oberbayern oder in den Städten München und Würzburg, wo ebenfalls überwiegend mit einem Verkäuferanteil von 2,38 % und einem Käuferanteil von 3,57 % gearbeitet wird.

In den übrigen Bundesländern entfällt die Maklerprovision normalerweise komplett auf den Käufer, wobei die folgenden prozentualen Anteile vom Kaufpreis (inkl. MwSt.) üblich sind: Berlin 7,14 %, Brandenburg 7,14 %, Bremen 5,95 %, Hamburg 6,25 %, Hessen 5,95 %.

Wie gesagt, ist die Höhe der Provision aber nicht festgelegt. Beispielsweise kann ein Verkäufer eine Vereinbarung über eine Festprovision mit dem Makler treffen. Statt dem prozentualen Anteil wird einfach ein fester Zahlbetrag abgemacht, der im Erfolgsfall ausbezahlt wird. Davon abweichend kann auch eine sogenannte Mehrerlösklausel Teil des Vertrags sein. In diesem Fall erhält der Makler eine Zusatzprovision, wenn der anvisierte Verkaufspreis übertroffen wird.

Weiter kann ein höherer oder niedrigerer Prozentteil des Kaufpreises als Provision vereinbart werden. Beispielsweise kommt ein höherer Provisionsanteil von beispielsweise 10 % in Betracht, wenn der Ausgangspreis einer Immobilie oder eines Grundstücks ziemlich niedrig ist und sich die Übernahme des Auftrags für den Makler sonst gar nicht rechnen würde. Im Gegensatz dazu kommt in der Praxis manchmal auch die Vereinbarung eines insgesamt niedrigeren Provisionssatzes von z. B. 1,5 % bei sehr hochpreisigen Immobilien und Grundstücken vor, da der Makler auch mit einem geringeren prozentualen Anteil seinen Schnitt macht.

Auf Gesetzgeberebene sind einige Regelungen zu Maklerprovisionen bei Immobilienverkäufen angedacht, diese kamen aber bislang über die Diskussionsphase noch nicht hinaus. Wann und ob diese überhaupt umgesetzt werden, ist momentan nicht prognostizierbar. Zur Diskussion stehen beispielsweise eine maximal zulässige Maklergebühr oder die Einführung eines Bestellerprinzips, wie es das bei Mietvermittlungen bereits seit 2015 gibt, wo im Falle einer Vermietung grundsätzlich der Besteller bzw. der Vermieter die Entlohnung des Maklers zu übernehmen hat. Analog hätte eine solche Regelung, sollte sie zustande kommen, zur Folge, dass generell der Immobilien- oder Grundstücksverkäufer als Besteller die Maklerprovision zu übernehmen hätte.

4. Gesamtkosten für den Grundstückskauf

Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle noch erwähnt, dass sich die anfallenden Kosten bei einem Grundstückskauf und auch bei einem Immobilienkauf leider nicht mit der Zahlung des Kaufpreises und der Maklerprovision erschöpfen. Generell kommen immer noch einige Posten dazu. Hierunter fallen z. B. Notar- und Gerichtskosten, die sich normalerweise auf etwa 1,5 % des Kaufpreises belaufen und eine Grunderwerbssteuer, die wiederum von Bundesland zu Bundesland verschieden hoch ausfällt. Beispielsweise ist die Grunderwerbssteuer in Bayern und Sachsen mit 3,5 % des Kaufpreises am niedrigsten und reicht bis maximal 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die anderen Bundesländer erheben Steuersätze innerhalb dieses Bereichs.

Hier einmal zwei Beispiele zur Veranschaulichung der entstehenden Gesamtkosten beim Grundstückskauf (Als Grundlage gehen wir von einem durchschnittlichen 600 m² Grundstück aus, zur Illustration wählen wir als exemplarische Standorte München und Berlin, weil sich die Grundstückspreise bzw. Immobilienpreise München und Berlin, die Provisionen für Immobilienmakler München und Immobilienmakler in Berlin sowie die Steuerkosten in beiden Regionen jeweils deutlich unterscheiden und damit die verschiedenen Kostenstrukturen besser sichtbar werden):

 

Grundstückskauf in München

Kaufpreis des Grundstücks (ca. 600 m²):   900.000 €  
3,57 % Maklerprovision:     32.130 € (Weitere 2,38 % zahlt in München der Verkäufer)
ca. 1,5 % Notar + Gerichtskosten:         13.500 €  
3,5 % Grunderwerbsteuer:             31.500 €  
= Gesamtkosten:
977.130 €  

 

Grundstückskauf in Berlin

Kaufpreis des Grundstücks (ca. 600 m²):  270.000 €  
7,14 % Maklerprovision:    19.278 € (Die Zahlung entfällt hier auf den Käufer allein)
ca. 1,5 % Notar + Gerichtskosten: 4.050 €  
6 % Grunderwerbsteuer:         16.200 €  
= Gesamtkosten:
309.528 €  

 

Deutlich wird hier, dass beim Grundstückskauf schnell mal einige Prozent Kaufnebenkosten dazu kommen, die man bei der Finanzierung frühzeitig mit einkalkulieren muss.

Fazit:

Die Dienste eines Maklers beim Kauf oder Verkauf eines Baugrundstückes haben ihren Preis. Man kann sich diese Kosten unter Umständen sparen, wenn man genau weiß, was man tut. Allerdings sollte man den Aufwand dafür nicht unterschätzen. Man muss alle möglichen Nachweise besorgen, man muss in der Lage sein, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln, damit das Verkaufsangebot am Markt eine Chance hat und schließlich die Werbung und Vermarktung in die eigenen Hände nehmen und alles bis zum tatsächlichen Verkauf selbst durchziehen. Das ist schon bei einem guten und prinzipiell leicht verkäuflichen Grundstück eine Herausforderung, bei Problemgrundstücken, z. B. mit ungeklärtem Baurecht, kann das für den Unkundigen schnell zur unlösbaren Aufgabe werden. Meistens lohnt sich die Beauftragung eines Maklers nicht nur wegen der Arbeitsersparnis und einem insgesamt stressfreieren Verkauf. Wenn der Makler gut ist und die Marktlage versteht wird er seine Kosten mehr als nur aufwiegen und rentiert sich am Ende auch finanziell.

 

Herzlichst,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Bildnachweis: PlusONE | bigstockphoto.com

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