23.11.2016
Ob sich der individuelle Wohntraum erfüllen lässt, ist natürlich oft eine Frage des Geldbeutels, der aktuellen Zinssätze, der Wohnlage, der persönlichen Ausstattungswünsche und des Kaufpreises. Mit welchen Kosten muss man rechnen, wenn man sich ein Einfamilienhaus kauft oder sich eines bauen möchte? Darum geht es in diesem Artikel. (Stand: November 2016)
Die Baukosten
Zunächst einmal wollen wir uns den reinen Baukosten eines durchschnittlichen Einfamilienhauses zuwenden. Wir gehen dabei exemplarisch von einem 1 ½ stöckigen, nicht unterkellerten Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche aus.
Als Ausgangspunkt nehmen wir die Verkaufspreise diverser Fertighausanbieter. Die Preisangebote für Einfamilienhäuser mit den obigen Rahmenbedingungen bewegen sich je nach Ausführung zumeist in einem Rahmen von etwa 300.000 €. (ohne Keller)
Bei Massivhäusern hängt der letztliche Preis von mehreren Faktoren ab. Zum Beispiel gibt es Anbieter, die Massivhäuser aus Mustersiedlungen quasi von der Stange anbieten. Auch Architekten verwenden einmal erstellte Pläne für weitere Häuser gerne wieder. Entscheiden Sie sich für eine bereits vorhandene Variante und verzichten auf ein von Grund auf neu geplantes Haus, können Sie hier deutlich Kosten einsparen. Dann bewegen sich die Kosten für ein massiv gebautes Einfamilienhaus in etwa auf dem Niveau eines Fertighauses. Wünschen Sie dagegen eine Neuplanung mit individuellem Design, führt das zweifellos zu höheren Kosten. Ein nicht unerheblicher Faktor sind auch Kosten für den Bauarbeiterlohn. Je nach Region und Anbieterdichte können die Aufwendungen in Deutschland pro Bauarbeiter und Stunde zwischen 30 und 60 € schwanken, was sich dann in den letztlichen Kosten Ihres Einfamilienhauses entsprechend niederschlägt.
Es ist für die Zukunft zu erwarten, dass die Baupreise für gute Bauqualität bei individueller Bebauung stark ansteigen wird. Alleine von 2017 auf 2018 berichtete ein Münchner Bauträger von kürzlich 10% Mehrkosten. Der Mangel an neuen, qualifizierten Handwerkern für die Baubranche fordert seinen Tribut. Auch zusätzliche Vorschriften, die den administrativen Aufwand für die Baubranche steigern plus steigende Behördengebühren (Beispiel: übermäßig hohe Kosten bei der Vermessung in der Stadt München) erhöhen die Gesamtkosten.
Keller oder Bodenplatte?
Die Kosten für den Bau eines Kellers werden überschlagsmäßig mit etwa 12 % der Gesamtbaukosten veranschlagt. Da liegt die Überlegung nahe, auf einen Keller zu verzichten und das Haus stattdessen auf einer Bodenplatte zu errichten. Wie rechnet sich das?
Die Bodenplatte ist bei z. B. 85 m² Grundfläche mit rund 8.500 € zu veranschlagen, je nach Aufwand sind abweichende Preise möglich. Ein Keller mit ca. 35.000 €. D. h. entscheidet man sich für ein Haus ohne Keller, kann man zunächst einmal im Schnitt knapp 30.000 € Baukosten einsparen. Allerdings muss man berücksichtigen, dass dann Fläche zur Unterbringung z. B. der Heizung und etwaige andere Ersatzflächen im Haus selbst unterzubringen sind, was wiederum die Wohnfläche verkleinert. Oder man verlegt sich auf Außenanlagen, die aber natürlich auch wieder kosten. Im Endeffekt mag ein Keller etwas mehr kosten, doch sind die Preisunterschiede zwischen Keller und Nicht-Keller bei den Kosten Einfamilienhaus unterm Strich eher unerheblich.
Für Finanzierungsbanken ist jedoch der bei der Weglassung eines Kellers eingesparte Betrag manchmal ausschlaggebend. Mitunter vergeben Banken nur eine Finanzierung, wenn kein Keller gebaut wird und stattdessen die Bodenplatte.
Sondersituation München und ähnliche Märkte: Hier muss natürlich jeder Meter ausgenutzt werden. Das heißt, man baut eigentlich immer mit Keller, mit individuell und immer mit hohen Grundstückskosten. Ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche bewegt sich überschlägig kalkuliert dann vermutlich im Bereich von Euro 450.000,- inkl. Außenanlagen, Innenausbau, etc.
Das Grundstück
Soviel einmal zu den reinen Baukosten eines Einfamilienhauses. Am Anfang der Kalkulation muss jedoch noch ein ganz anderes Kapitel stehen, nämlich der Baugrund, auf dem das künftige Haus einmal stehen soll. Das Grundstück soll zwar im Zusammenhang mit den „Kosten Einfamilienhaus“ nur kurz angeschnitten werden, jedoch nicht unerwähnt bleiben, da es ebenfalls ein wesentlicher Kostenfaktor und u. U. der Hauptfaktor bei den Kosten Ihres Einfamilienhauses ist. Hier kommt die eingangs erwähnte Wohnlage zum Tragen. Preisbeispiele: Für unser exemplarisches Einfamilienhaus mit 150 m² ist ein Grundstück mit etwa 500 m² angemessen, um ordentlich darauf bauen zu können. Kaufen Sie ein solches Grundstück in München, kostet dieses rund 950.000 €, in Hamburg rund 400.000 €, in Berlin rund 300.000 €, in Lennestadt in Nordrhein-Westfalen rund 35.000 € und in Hainewalde in Sachsen rund 17.000 €. (bei allen Preise sind natürlich starke Schwankungen möglich, in München Faktor 3 von mittlerer zu sehr guter Wohnlage absolut möglich. Dazu kommen dann noch diverse Erwerbsgebühren, die Grunderwerbssteuer von 3,5 – 6,5 % je nach Bundesland, ggfs. eine Maklercourtage, Notar und Grundbuch hinzu.
Hausbau in der Praxis
Wenn man ehrlich ist, kann man den Bau und die Kosten eines Einfamilienhauses bundesweit nicht über einen Kamm scheren. In ländlichen Regionen, in denen der Grund fast nichts kostet, versucht eine Familie eher sehr preisgünstig zu bauen, verzichtet auf viele Extras, hat aber dann trotzdem ein Einfamilienhaus für relativ bezahlbares Geld. Oft sind auch in diesen Gebieten die Handwerkerpreise noch in Ordnung. Baut man dann im Gegensatz in München in dem das Grundstück das 15fache kostet, dann sind die Mehrkosten für ein „Luxusbad“ prozentual fast nicht relevant. Die Summe wirkt für Außenstehende sowieso schon astronomisch. Oft ist hier aber Eigenkapital in Form einer anderen Immobilie vorhanden, welches den Finanzbedarf dann doch wieder überschaubar macht.
Übrigens: Per einer Umfrage des Statistikportals statista möchten 29 % der Deutschen (dies war prozentual der größte Anteil) am liebsten in einem Einfamilienhaus wohnen. Als nächstes folgen Häusertypen wie Bungalows mit 9 % und andere Wohntypen mit ähnlichem oder niedrigerem Anteil.
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Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
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Rainer Fischer ist seit mehr 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in München aktiv. Er hat über 1.100 Immobilien mit Erfolg verkauft. Vor dem Hintergrund seiner damit gewonnenen Erfahrungen bietet er Immobilieneigentümern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien-Verkauf an. Anfragen bitte unter +49 89 131320 oder über unser Kontakt-Formular.
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