Erbschaft – Immobilienverkauf und Steuern

Immobilienverkauf Steuern Erbschaft

26.09.2017

Nach der Erbschaft einer Immobilie erscheint ein Verkauf oft naheliegend.
Welche Besonderheiten gibt es bei geerbten Immobilien zu beachten – und wie verhält es sich mit den Steuern?

Auf rund 400 Milliarden Euro schätzt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e. V. in Berlin das jährliche Erbvolumen, das gegenwärtig jedes Jahr auf seine Erben übergeht. Jeder zweite Erbe wird voraussichtlich auch Vermögen in Form von Immobilieneigentum erben. Für manch einen Erben ist nach einer Immobilienerbschaft zunächst oft unklar, was damit nun passieren soll.

Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf?

Im Regelfall kommen nach einer Erbschaft die Selbstnutzung der Immobilie, die Vermietung oder ein Verkauf in Betracht, manchmal steht das geerbte Haus oder die Wohnung zunächst auch erstmal eine Weile leer. Die Entscheidung, was mit der geerbten Immobilie passieren soll, ist in den allermeisten Fällen eine finanzielle Frage.

Selbstnutzung

Manch ein Erbe möchte das Haus z. B. seiner Eltern übernehmen und selbst darin wohnen. Unter welchen Bedingungen ist das sinnvoll und welche Vor- und Nachteile bringt das mit sich?

Eine Selbstnutzung ist vor allem attraktiv, wenn man Alleinerbe ist und Bedarf an der Wohnung oder dem Haus hat. Sind mehrere Erben beteiligt, muss man sich untereinander darüber verständigen, wie die Immobilie weiterverwendet werden soll, oder die Miterben müssen monetär ihren Anteil ausbezahlt bekommen, was u. U. eine erhebliche finanzielle Eigenbeteiligung nötig macht. Allein dieser Punkt verhindert oft, dass Selbstnutzungswillige eine Immobilie übernehmen können. Und auch, wenn man Alleinerbe ist, übersteigen Renovierungs- und Sanierungskosten manchmal das zur Verfügung stehende Budget, was dann wiederum einen Verkauf nötig macht.

Steuern: Vorteile bei einer Selbstnutzung

Doch wenn der glückliche Fall eintritt, dass die oben genannten Punkte eine Selbstnutzung nicht verhindern, kann eine Selbstnutzung manchmal auch steuerliche Vorteile bringen. Nämlich dann, wenn der Verkehrswert der Immobilie (siehe dazu weiter unten) hoch ist und daher eine gesetzlich festgelegte Erbschaftssteuer fällig wird. Beispielsweise kann ein eingetragener Lebenspartner bis zu 500.000 € steuerfrei erben, ein Kind bis zu einem Betrag von 400.000 €. Was darüber hinausgeht, wird mit einer Erbschaftssteuer belegt. Die gesetzliche Erbschaftssteuer fällt jedoch nicht an, wenn die Immobilie vom Verstorbenen bis zum Zeitpunkt des Erbfalles selbst genutzt wurde und dann für die folgenden 10 Jahre vom hinterlassenen Erben, also Lebenspartner, Kind etc. bewohnt wird. Vor diesem Hintergrund wird ein Selbstbezug einer geerbten Immobilie durchaus überlegenswert. Wird das Haus allerdings vor dem Ablauf der 10 Jahre verkauft, ist die gesetzliche Erbschaftssteuer jedoch rückwirkend zu bezahlen. Man sollte sich also schon im Vorfeld darüber im Klaren sein, ob man auch mindestens 10 Jahre im geerbten Haus wohnen will oder kann. Und noch ein Punkt in steuerlicher Hinsicht: Ist das Haus größer als 200 m², gelten wiederum andere Bestimmungen, ab 200 m² wird so oder so jeder zusätzliche Quadratmeter anteilig besteuert, ob man nun selbst bezieht oder nicht.

Vermietung

Eine Vermietung kommt beispielsweise in Betracht, wenn der Erbe selbst nicht in der geerbten Immobilie wohnen möchte und auch keine finanzielle Notwendigkeit für einen Verkauf sieht. Eine Vermietung ist optimal, wenn die notwendigen Instandhaltungskosten aus der Miete heraus finanziert werden können und die Mieteinnahmen evtl. sogar noch Gewinn abwerfen. Zudem gibt es einen steuerlichen Vorteil bei Wohnimmobilien, die zur Vermietung stehen: Solche Objekte veranlagt das Finanzamt steuerlich nur zu 90 % des ermittelten Verkehrswerts, man kann also Steuern einsparen. Doch verlockt all das die Erben geerbter Immobilien in der Mehrzahl der Fälle nicht dazu, eine Vermietung zu veranlassen. In vielen Fällen reichen die Einnahmen aus den Mieten nicht für die dauerhafte Finanzierung der Instandhaltungskosten. Zudem ist, wenn sich Haus oder Wohnung nicht in einer gefragten urbanen Umgebung befinden, das Finden passender Mieter manchmal ein echtes Problem. Statistisch gesehen verkaufen die meisten Erben ihre geerbte Immobilie.

Verkauf

Wie bereits angeschnitten, ist es mit der Selbstnutzung oder der Vermietung oft nicht ganz einfach. Im Endeffekt entscheidet sich der Großteil der Immobilienerben für einen Verkauf. So kann im Fall einer Erbengemeinschaft gerecht ausgezahlt werden, Alleinerben können den Verkaufserlös je nach Bedarf für eigene Zwecke nutzen. Allerdings wird ab einer bestimmten Höhe des Erbwertes, wie schon weiter oben angerissen, in Deutschland eine Erbschaftssteuer fällig (gilt natürlich auch für Selbstnutzung und Vermietung). Die gute Nachricht: Ein hoher Prozentsatz der Erbfälle ist überhaupt nicht von einer Erbschaftssteuer betroffen, da die vererbten Vermögens- bzw. Immobilienwerte die gesetzlichen Freibeträge nicht überschreiten.

Steuerfreibeträge

Ab welcher Höhe und wieviel bei einer Erbschaft an Steuern bezahlt werden muss, regeln die Paragraphen §15 und §16 des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes. Die Freibeträge, also ab welcher Höhe eine Erbschaftssteuer bezahlt werden muss, unterscheiden sich abhängig vom Verwandtschaftsgrad der Begünstigten und dem vererbten Betrag bzw. dem Verkehrswert der Immobilie. Je näher die Verwandtschaft desto niedriger der Erbschaftssteuersatz.

Für Ehe- und Lebenspartner gilt ein gesetzlicher Freibetrag von 500.000 €, für Kinder 400.000 €, für Enkel 200.000 €, für Eltern und Großeltern 100.000 €, für Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern u. ä. sowie andere Erben 20.000 €. Was diese Freibeträge übersteigt, wird mit verschiedenen Steuersätzen besteuert, die wiederum abhängig sind von der Höhe des über den Freibetrag hinausreichenden Betrages und dem Verwandtschaftsgrad. Kinder die bis 75.000 € mehr als ihren Freibetrag von 400.000 € erben, zahlen beispielsweise 7 % Erbschaftssteuer auf diese 75.000 €, bis 300.000 € über dem Freibetrag werden 11 % Erbschaftssteuer fällig. Enkelkinder, die z. B. 800.000 € erben, überschreiten ihren Freibetrag von 200.000 € um 600.000 € und zahlen in Abstufungen für die ersten 75.000 € über dem Freibetrag 7 % Steuer, für die nächsten 275.000 € 11 % und für 300.000 € dann 15 % Erbschaftssteuer. Bei mehrstelligen Millionenbeträgen und nicht verwandtschaftlichen Erbverhältnissen kann die Erbschaftssteuer bis zu 50 % betragen. Eine übersichtliche Tabelle der Freibeträge und der Steuersätze für Erbwerte, die die Freibeträge überschreiten finden Sie hier.

Beispiel:
Ein Vater vererbt seinem Sohn als Alleinerbe sein Haus im Wert von 500.000 € plus ein Geldvermögen in Höhe von 250.000 €, insgesamt also ein Vermögen von 750.000 €. Der Freibetrag liegt bei 400.000 €, versteuert werden müssen damit 350.000 €. In Stufen wird auf die ersten 75.000 € eine Steuer von 7 % erhoben, was einen Betrag von 5.250 € ergibt. Für die nächsten 225.000 € gilt ein Steuersatz von 11 %, das ergibt einen Steuerbetrag von 24.750 €. Und für die verbleibenden 50.000 € sind 15 % Steuern zu entrichten, hier also 7.500 €. Die gesamte zu entrichtende Erbschaftsteuer bei einem Erbbetrag von 750.000 € beträgt dann also 5.250 € + 24.750 € + 7.500 € = 37.500 €.

Link zu Immobilienpreise München

Der Verkehrswert – Wie viel ist die geerbte Immobilie Wert?

a) Finanzamt und Verkehrswert

Sowohl für die Festsetzung der Erbschaftsteuer als auch für einen möglichen Verkauf ist der Wert der Immobilie entscheidend. Das Finanzamt errechnet die fällige Steuer anhand des sogenannten Verkehrswerts. Der Verkehrswert gibt den Preis wieder, der im Regelfall bei einem Verkauf ziemlich sicher erzielbar wäre. Der Verkehrswert soll die Marktverhältnisse stichtagsbezogen wiedergeben. Für die Ermittlung des Verkehrswerts gibt es vom Gesetzgeber drei normierte Verfahren, auf die das Finanzamt je nach Art der Immobilie zurückgreift. Im Endeffekt orientiert man sich dabei an Durchschnittswerten, die im Allgemeinen für Immobilien mit entsprechendem Baujahr und Wohnlage inklusive Berücksichtigung des Grundstückswerts gegenwärtig am Immobilienmarkt erzielt werden.

Es gibt jedoch gute Gründe, sich selbst verlässliche Informationen über den Wert der geerbten Immobilie zu besorgen. Setzt das Finanzamt nämlich den Verkehrswert zu hoch an, zahlt man natürlich faktisch zu viel Steuern. Daher empfiehlt es sich, wenn ein nennenswerter Betrag für die Erbschaftssteuer fällig wird, durchaus die Immobilie von einem Experten bewerten zu lassen bzw. ein Gegengutachten oder eine Stellungnahme eines Sachverständigen erstellen zu lassen und dem Finanzamt den ermittelten Wert anhand der Sachverständigen-Stellungnahme zu nennen. Der Sachverständige wird die Immobilie mit konkreten Checklisten vor Ort in Augenschein nehmen und wertmindernde und werterhöhende Eigenschaften feststellen und einen genaueren Wert der Immobilie angeben können als einen rein rechnerisch ermittelten Verkehrswert.

Für die Erben ergibt sich damit oft die Möglichkeit, die Erbschaftsteuer zu verringern, indem sie auf wertmindernde Merkmale Ihrer Immobilie hinweisen. Beispielsweise mag ein hoher Modernisierungsbedarf bestehen, neue Fenster müssen eingesetzt werden, das Haus muss womöglich komplett gedämmt werden etc. Natürlich kann das Finanzamt die neue Einschätzung ablehnen, doch sind die Ergebnisse des Sachverständigen fundiert – und das sollten sie ja schließlich sein – lohnt es sich in einem solchen Fall, dagegen vorzugehen und Einspruch einzulegen.

b) Verkehrswert und Immobilienverkauf

Eine gute Einschätzung zum Verkehrswert ist auch bei einem geplanten Verkauf hilfreich und im Prinzip unerlässlich, da der Verkehrswert in etwa dem Preis entspricht, zu dem man die Immobilie zum Verkauf anbieten kann. Bei einem Verkauf möchte man natürlich einen guten Preis erzielen. Setzt man den Preis zu hoch an, gibt es unweigerlich Schwierigkeiten beim Verkauf. Setzt man zu niedrig an, verschenkt man bares Geld.

Beabsichtigt man den Verkauf seiner Immobilie, ist es für eine Privatperson meist jedoch sehr anspruchsvoll, einen realistischen Verkehrswert zu bestimmen. Es gibt zwar geeignete Mittel sich zu informieren und eine Orientierung zu gewinnen. Beispielsweise sind Jahresberichte von Gutachterausschüssen frei erwerblich. Es gibt Veröffentlichungen wie den Plötz Immobilienführer oder Internetportale wie Immobilienscout24, wo man sich durchschnittliche Immobilienpreise für das gewünschte regionale Gebiet theoretisch berechnen lassen kann (wobei es sich hier um Angebotspreise und nicht unbedingt um wirklich erzielbare Verkaufspreise handelt). Eigentlich sind diese Werte nicht tatsächlich verwendbar, die Abweichung vom tatsächlichen Wert sind häufig zu groß.  

Für die Region München analysiere ich selbst regelmäßig das Marktgeschehen und informiere in meinen Immobilienmarktberichten über den Angebotsmarkt und auch echte Verkaufspreise in nahezu allen Stadtteilen und vielen Orten im Münchner Umland. Die Marktberichte finden Sie hier: Immobilienpreise München.

Wenn Sie wirklich verkaufen möchten, wenn der Preis stimmt, kann ich Ihnen eine kostenfreie, vollständige Erstberatung anbieten. Nehmen Sie telefonisch 089-131320 oder über mein Kontaktformular Kontakt zu mir auf.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer

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Quellen: DIW Wochenbericht Nr. 27/2017, www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974, www.steuertipps.de
Bildnachweis: AndreyPopov | bigstockphoto.com

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