Immobilienpreise im Münchener Umland

Immobilienpreise im Muenchener Umland

27.04.2017

Beinahe flächendeckend steigen die Preise im Münchner Umland stark an. Die höchsten Zuwachsraten gab es in Dachau.

Eine bezahlbare Wohnung in München zu finden ist mittlerweile wie die berühmte Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Diese Erfahrung ist vielen Wohnungssuchenden in München nicht fremd und daher verwundert es auch nicht, dass der Wohnungsdruck auch immer mehr das Münchener Umland erreicht. Pendler nach München nehmen auch lange Anfahrtswege auf sich, solange es nur eine gute Verkehrsanbindung zum Arbeitsplatz gibt. Die Umlandgemeinden Münchens spüren bereits seit geraumer Zeit die erhöhte Nachfrage und ergreifen zum Teil recht konkrete Maßnahmen, um die Nachfrage und den Zuzug zu bewältigen. Neue Bauflächen werden ausgewiesen, Gewerbeflächen werden in Wohnflächen umgewandelt, es wird mehr oder weniger konsequent Nachverdichtung betrieben.

Die bisherigen Maßnahmen werden realistisch gesehen aber nicht ausreichen, um den künftigen Bedarf und die hohe Nachfrage an Wohnraum in der Region decken zu können. Dazu müssen neue Wohnungen in einer in deutlich größerem Umfang entstehen als das bisher der Fall ist.

Doch, um von den Umlandgemeinden die Ausweisung von mehr Bauland einzufordern, muss auch die umgebende Verkehrsinfrastruktur auf einen Stand gebracht werden, der den folgenden Entwicklungen standhält. Hier wären u. a. die Verlängerung der S-Bahnstrecke 7 nach Geretsried, die Erweiterung der S-Bahn 4 Fürstenfeldbruck oder eine zeitgerechte Erschließung des Flughafens mit Fernbahnanschluss und Expresszügen zu nennen. Der Bau der umstrittenen zweiten S-Bahn-Stammstrecke hat zwar kürzlich begonnen, mit der Fertigstellung wird nach momentanem Stand aber auch erst im Jahr 2026 gerechnet.

Was die tatsächliche Verfügbarkeit von Wohngebäuden in den Umlandgemeinden angeht, ist davon auszugehen, dass bis auf weiteres keine bedeutende Entlastung kommt. Die Wohnraumknappheit lässt die Kauf- und Mietpreise wohl auch in Zukunft weiter ansteigen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise im Münchener Umland?

Als Anhaltspunkt nehmen wir einen Vergleich der Städte und Kreisstädte im Münchner Umland vor. Die Basis bildet ein Betrachtungszeitraum von 6 Monaten. In praktisch allen Kreisstädten im Umland sind steigende Preise zu verzeichnen.

Die höchste Steigerungsrate erreichte Dachau mit 6,6 % bei freistehenden Einfamilienhäusern.

Den 2. Platz belegte Freising mit 5,6 %.

Zum Vergleich: In München selbst stiegen die Preise im selben Zeitraum um 5,7 %.

Bei Doppelhaushälften stiegen die Immobilienpreise in Dachau um 8,9 %, auf den Plätzen folgten Starnberg und Erding mit 4,7 %. Auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag Dachau mit 6,1 % Zuwachs in 6 Monaten vorne, Freising folgte mit 5,7 %.

Nochmals zum Vergleich: In München legten die Preise bei Eigentumswohnungen um 6,0 % zu.

Im Langzeitvergleich sieht es etwas anders aus. Nimmt man die Entwicklung seit dem Jahr 2010, so liegt bei freistehenden Einfamilienhäusern Starnberg mit 83 % Preissteigerung klar vor Erding mit 55 % und Freising mit 53 % und sogar vor München, wo es einen Anstieg um 68 % gab.

Generell lag der Preisanstieg seit 2010 in allen Kreisstädten in allen betrachteten Marktsegmenten im zweistelligen Bereich.

Bei Eigentumswohnungen lag Erding unter den Kreisstädten mit 64 % Anstieg vorne, allerdings bleibt die Landeshauptstadt München bei Eigentumswohnungen mit 74 % Preissteigerung der Spitzenreiter in der Region. Mietwohnungen legten weniger stark zu, in diesem Segment lag Erding unter den Kreisstädten mit einer Zunahme von 36 % vorne, gefolgt von Freising mit 35 % und Ebersberg mit 32 %.

Generell nimmt das Preisniveau mit dem Abstand zum Münchner Stadtgebiet eher ab. In Gemeinden mit S-Bahn Anschluss sind Immobilien meist teurer als in Gemeinden ohne S-Bahn. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen. Vor allem im Süden Münchens, in Starnberg und im einigen anderen Gegenden des Würmtals erreichen die Immobilienpreise Münchener Niveau oder reichen sogar darüber hinaus. So liegen die Immobilienpreise z. B. in Gauting bei 75 % der Preise in München, diejenigen in Tutzing bei etwa 88 %, diejenigen in Starnberg reichen deutlich darüber hinaus.

Entwicklung der Kreisstädte im Münchener Umland

Starnberg: Hier steigen die Preise aktuell nicht mehr so stark. Zwar stagniert das Angebot und partiell gibt es hohen Siedlungsdruck, doch wird insgesamt wenig neues Bauland ausgeschrieben. Letzteres sorgt effektiv dafür, dass die Preise nicht nachlassen.

Bei Mietimmobilien macht sich die Mietpreisbremse bemerkbar. Die Mieterhöhungen bleiben zwangsläufig in einem gesetzten Rahmen, damit verteuern sich die Mietimmobilien selbst auch nicht übermäßig. Aber, wie gesagt, sind Immobilien, vor allem Häuser, in Starnberg teuer. Ein freistehendes Einfamilienhaus kostete hier im Herbst 2016 bei gutem Wohnwert etwa 1,55 Mio. €. Das sind etwa 13 % mehr als im nahen München. Eine gebrauchte Doppelhaushälfte kam in Starnberg im Schnitt auf ca. 920.000 €, ein Reihenhaus auf 720.000 €. Eigentumswohnungen lagen bei 4.650 €/m². (In München sind Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 5.600 €/m² etwa 17 % teurer).

Fürstenfeldbruck: In den nächsten Jahren erwartet Fürstenfeldbruck mit die stärkste Nachfrage nach Wohnraum im Großraum München. Daher bevorzugt die Stadt mittlerweile gezielt Bauvorhaben mit möglichst geringem Planungsaufwand und möglichst viel zusätzlichem Wohnraum. Wie schon in den vergangenen Jahren steht einer hohen Nachfrage in praktisch allen Objektkategorien ein recht überschaubares Angebot gegenüber. Preislich finden sich gebrauchte Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert bei durchschnittlich 637.000 €, Doppelhaushälften bei 607.000 €, Reihenmittelhäuser im Schnitt bei 458.000 €. Bestands-Eigentumswohnungen werden mit ca. 3.200 €/m² gehandelt.

Ebersberg: In Ebersberg sind die Immobilienpreise im Münchener Umland mit am günstigsten. Die Kaufpreise sind aber auch hier gestiegen, je nach Objektart zwischen 2 und 5 %. Im Herbst 2016 kostete ein Einfamilienhaus in Ebersberg bei gutem Wohnwert durchschnittlich 598.000 €, eine Doppelhaushälfte rund 480.000 €, ein Reihenhaus rund 465.000 €. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bewegten sich bei knapp 3.500 €/m².

Dachau: Wie schon weiter oben bemerkt, steigen die Immobilienpreise in Dachau kräftig an. Das liegt natürlich auch an einer stark gestiegenen Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Stadt reagiert aktiv mit Wohnungsbau, allerdings reichen die Fertigstellungen nicht aus, um ein ausreichendes Angebot zu schaffen. Von einem weiter steigenden Preisniveau ist auszugehen. Bei einer Momentaufnahme im Herbst 2016 erreichen Einfamilienhäuser in Dachau durchschnittliche Immobilienpreise um die 748.000 € (Bestand, guter Wohnwert), Doppelhaushälften 700.000 €, Reihenhäuser 573.000 €. Eigentumswohnungen liegen bei durchschnittlich knapp 3.100 €/m².

Freising: Auch in Freising ist eine hohe Nachfrage zu beobachten. U. a. die stark anziehenden Preise bei Neubauwohnungen haben die Stadt veranlasst, neue Bauprojekte zu anzustoßen, um den Markt zu entspannen. Auch die Flughafen München Gesellschaft plant, in den angrenzenden Gemeinden für Flughafenbeschäftigte Wohnungen zu bauen, was weiter für Entspannung in der Region sorgen würde. Die Immobilienpreise in Freising erreichen für Einfamilienhäuser Werte von im Schnitt 1 Mio. €, für Doppelhaushälften und Reihenhäuser waren keine Werte ausgewiesen. Eigentumswohnungen (Bestand, guter Wohnwert) erreichen ca. 3.800 €/m².

Erding: Die Immobilienpreise steigen generell in allen Marktsegmenten. Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger fragen Immobilien in Erding nach, und die starke Nachfrage kann trotz geschäftiger Neubautätigkeit nicht genügend bedient werden. Steigende Preise sind daher konsequent. Stand Herbst 2016: Einfamilienhäuser kosten im Mittel etwa 700.000 €, Doppelhaushälften etwa 600.000 €, Reihenhäuser ca. 490.000 €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand erreichen durchschnittlich 3.150 €/m².

Dieser Artikel wurde für Sie zusammengestellt von Rainer Fischer, Immobilienmakler München.
Quellen: IVD Immo Professional Süd 4/2016, IVD Preisspiegel Herbst 2016.


Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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