Immobilienmakler beauftragen – Kosten

14.12.2017

Nur in seltenen Fällen haben Personen, die eine Immobilie verkaufen wollen auch die nötigen Kenntnisse, den Verkauf selbst erfolgreich durchzuziehen. In der Mehrzahl der Fälle ziehen die Verkäufer es vor, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Doch der Service eines Maklers ist nicht umsonst. Mit welchen Kosten muss man rechnen?

Maklerprovision bei Immobilienverkäufen

In den meisten Fällen bekommt ein Immobilienmakler von einem Verkäufer den Auftrag, eine Immobilie für ihn zu verkaufen. Wer die Kosten für den Makler trägt, kann aber von Fall zu Fall und je nach Region sehr unterschiedlich sein.

In der Regel verlangt der Makler einen bestimmten prozentualen Anteil vom erzielten Verkaufspreis. Die Maklerprovision kann jeweils auf den Verkäufer oder auf den Käufer alleine entfallen oder sie teilen die Kosten. Für die Frage, wer die Kosten trägt und wie hoch die Provision sein darf, gibt es keine gesetzliche Regelung. Bei Immobilienverkäufen ist die Maklerprovision grundsätzlich frei verhandelbar. Es gibt aber abhängig vom jeweiligen Bundesland, in dem der Makler tätig ist, gewisse Orientierungsmarken, die sich weitgehend durchgesetzt haben und an denen Immobilienmakler ihre Provisionsforderungen an Verkäufer bzw. Käufer üblicherweise ausrichten. Hier eine tabellarische Aufstellung (alle Angaben inkl. MwSt., in einigen Regionen können die üblichen Provisionen z. T. noch etwas variieren):

Bundesland Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 3,57 % 3,57 %
Bayern 3,57 % 3,57 %
  z. B. München, Würzburg: 2,38 % 3,57 %
Berlin 0,00 % 7,14 %
Brandenburg 0,00 % 7,14 %
Bremen 0,00 % 5,95 %
Hamburg 0,00 % 6,25 %
Hessen 0,00 % 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 2,38 % 3,57 %
Niedersachsen 3,57 % oder 0 % 3,57 % oder 4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz 3,57 % 3,57 %
Saarland 3,57 % 3,57 %
Sachsen 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 3,57 % 3,57 %
Thüringen 3,57 % 3,57 %

 

Abweichungen von der üblichen Provision

Es gibt aber auch Situationen, in denen andere als die üblichen Provisionen vereinbart werden. Beispielsweise orientieren Makler ihre Provisionen manchmal an den Kaufpreisen und verlangen geringere Sätze mit steigendem Kaufpreis. Der operative Arbeitsaufwand ist bei großen und teuren Immobilien nicht unbedingt viel höher als bei kleinen günstigen Eigentumswohnungen, daher kann bei hochpreisigen Objekten manchmal ein geringerer Provisionssatz eingeräumt werden, bei kleinen Objekten mit niedrigem Verkaufspreis wird ein Makler manchmal auch einen höheren Provisionsanteil verlangen, damit der Auftrag überhaupt lohnt.

Auch bei der Frage, wie die Provision auf Verkäufer und Käufer verteilt wird, gibt es manchmal Abweichungen. So sind Verkäufer manchmal bereit, die gesamte Maklercourtage zu übernehmen, wenn eine Immobilie beispielsweise aufgrund von Zustand oder Lage schwer verkäuflich ist. Auf der anderen Seite sind Käufer bei Objekten, die sie unbedingt haben wollen, manchmal bereit, die gesamte Provision zu übernehmen.  

Exkurs: Vermietungen und Maklerprovision – Bestellerprinzip

Für Maklerprovisionen bei Vermietungen gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Demnach ist derjenige, der den Makler beauftragt, der Besteller – bei Vermietungen also meist der Vermieter. Und laut Gesetz ist der Besteller nun dazu verpflichtet, auch die anfallende Maklerkaution zu bezahlen. Zudem ist die Maklerprovision bei Vermietungen gesetzlich auf 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer begrenzt. Die künftigen Mieter sind also zu keinen Provisionszahlungen mehr verpflichtet.

Wann muss die Provision gezahlt werden?

Meist wird die Provisionszahlung in einem Maklervertrag vereinbart und die Zahlung an einen Vermittlungserfolg gekoppelt. Eine Vermittlung ist als erfolgreich anzusehen, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet ist. Prinzipiell ist also die notarielle Beurkundung der früheste Zeitpunkt, zu dem eine Provisionsrechnung übergeben wird und damit tatsächlich die Kosten anfallen.

Im Regelfall überweist der Käufer seinen Anteil innerhalb weniger Tage nach dem Notartermin, da er die Provision normalerweise als Teil seiner Erwerbsnebenkosten eingeplant und bereitgestellt hat. Der Verkäufer kann ebenfalls umgehend nach dem Termin überweisen, falls er einen entsprechenden Betrag bereits zurückgestellt hat. Es kann aber auch sein, dass der Verkäufer erst den Eingang des Verkaufsbetrags abwarten will oder muss und dann überweist. Am besten ist es, wenn sich Makler und Verkäufer schon im Vorfeld oder bei der Beauftragung kurz über die Zahlungsmodalitäten abstimmen.

Wenn es um Vermietungen geht, wird die Provision in der Regel mit Abschluss des Mietvertrags fällig. Es können hier aber auch andere Vereinbarungen getroffen werden. Sollte der Vermieter vielleicht grade knapp bei Kasse sein, kann man auch eine Zahlung nach Eingang der ersten Mieten abmachen.

Maklerwahl – Sollte man einen teureren oder einen günstigen Immobilienmakler beauftragen?

Nicht alle Makler arbeiten gleich, im Gegenteil haben verschiedene Makler ziemlich unterschiedliche Methoden, um Immobilien bestmöglich anzubieten und zu verkaufen. Manche arbeiten mit einfacheren Mitteln, andere wiederum investieren beispielsweise relativ viel in Werbung und Marketing, da sie der Meinung sind, dass es sich für den Erfolg beim Verkauf bezahlt macht.

Der Preis, den ein seriöser Makler in Form seiner Provision verlangt, hängt vornehmlich am Aufwand, den er betreibt, um den Verkauf zu bewerkstelligen und an den Erfolgsaussichten, die er bieten kann. Denn ein Erfolg ist auch mit dem Engagement eines Maklers nicht automatisch garantiert (die Provision wird aber nur bei einem tatsächlichen Verkaufsabschluss fällig).

Wie weiter oben ausgeführt gibt es Provisionssätze, an denen sich Immobilienmakler weitgehend orientieren. Allerdings können Makler, die mit einfachen und günstigen Methoden arbeiten, ihren Service evtl. deutlich günstiger anbieten. Das heißt aber nicht, dass deren Dienste schlechter sein müssen, auch günstige Makler können beeindruckende Verkaufserfolge vorweisen, nicht selten hängt das auch mit der Person des Maklers zusammen.

Umgekehrt gibt es auch Immobilienbüros, die wesentlich höheren Werbe- und Arbeitsaufwand betreiben, die auf mehreren Internetportalen oder Zeitungen inserieren, die Kontaktlisten mit vorgemerkten Interessenten pflegen, durchgehenden Telefonservice bieten usw. und die damit bei jedem Immobilienverkauf Zugang zu weitaus mehr Interessenten herstellen können und um einiges wahrscheinlicher einen Verkaufserfolg erreichen können. Solche Immobilienmakler werden in der Regel den üblichen Provisionssatz oder sogar mehr verlangen können, weil ihre Dienste es wert sind.

Die Schlüsselfrage in diesem Zusammenhang ist, ob das etwas teurere Maklerbüro die höhere Provision auch durch einen etwas höheren Verkaufspreis wieder reinholen oder evtl. sogar übertreffen kann. Denn, wenn das Immobilienbüro das kann, ist es seinen Preis natürlich wert.

Erzielbare Preise und Verkaufserfolge hängen natürlich immer auch etwas vom übrigen Marktgeschehen ab, Zeichen eines guten Maklerbüros ist es aber, dass es seinen Preis ausgleichen kann und darüber hinaus evtl. sogar noch Mehreinnahmen einspielt. Denn bereits aus statistischen Betrachtungen heraus ist es wahrscheinlicher, dass sich bei entsprechend weitreichenden Marketingmaßnahmen auch eine größere Anzahl von Interessenten meldet, und dass in der Folge einer oder evtl. sogar mehrere dabei sind, die die Immobilie unbedingt haben wollen und dazu bereit sein, einen höheren Betrag zu investieren, um sie schließlich zu bekommen. Der andere Punkt ist, dass es ja nicht nur ums Geld allein geht, es geht auch um sichere und verlässliche Abwicklung und darum, dass der komplette Verkaufsvorgang für den Verkäufer so stressfrei wie möglich abläuft. Der etwas teurere Profi kann für gewöhnlich beides bieten.

Es kommt allerdings auch vor, dass Makler Wucherprovisionen verlangen. Auf so etwas sollten Sie sich als Verkäufer nicht einlassen, wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen. Man muss aber auch abwägen, denn der günstigste Makler kann am Ende der teuerste sein, wenn der Verkaufspreis, den er erzielt, einfach zu niedrig ist, oder wenn den Verkaufserfolg durch Fehler insgesamt gefährdet.

Wenn Sie daher einen Verkauf planen und einen Immobilienmakler engagieren wollen, dann verschaffen Sie sich einen guten Überblick über den Markt, suchen Sie Ihren Immobilienmakler sorgfältig aus, schauen Sie sich Referenzen an usw. Am Ende macht sich ein guter Makler bezahlt.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: nito | bigstockphoto.com

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