Immer Ärger mit den Mietspiegeln und der Mietpreisbremse

 

13.02.2019

Eigentlich ist ein Mietspiegel eine einfache Sache: Er soll unter anderem den Mietern und Vermietern dienen, um einen Orientierungswert bei der Neuvermietung und bei den Mieterhöhungen zu haben. Mietspiegel bilden demnach auch die Grundlage für die sog. Mietpreisbremse. Doch immer wieder gibt es Zweifel an den Zahlenwerten in den Mietspiegeln und die Mietpreisbremse funktioniert auch nicht, wie sie soll.

Der Mietspiegel sollte sich auf Neuvermietungswerte und Mietanpassungen aus dem frei finanzierten Wohnungsmarkt, also z.B. nicht aus Sozial- und Genossenschaftswohnungen, beziehen. Die Mietpreisbremse soll bei Neuvermietungen die Miethöhe deckeln, was natürlich sowieso ein heikles Thema ist (politische Marktregulierung).

 

Mietpreisbremse Erklärung/Definition

Das Mietpreisbremse-Gesetz ist eine Sammlung mehrerer Gesetze, die seit dem Jahr 2015 gelten. Beabsichtigt ist, ausufernde Mietpreiserhöhungen zu regulieren, wie sie vor allem in Städten und Ballungsräumen auftreten könnten. Die Mietpreisbremse ermöglicht den Bundesländern, bestimmte Gebiete oder Regionen mit fehlendem Wohnraum zu „angespannten Wohnungsmärkten“ zu erklären und hier die Mietpreise zu deckeln. Seit dem 1. Januar 2019 ist das übergreifende neue Mietanpassungsgesetz (MietAnpG) mit neuen bzw. angepassten Regeln zur Mietpreisbremse in Kraft.

 

Mietpreisbremse berechnen

Im Endeffekt dürfen in Regionen mit Mietpreisbremse die Mietzinsen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen, wie sie aus dem regionalen Mietspiegel hervorgeht. Die Regelung gilt für Bestandsmieten und auch für Staffelmieten, wo bereits regelmäßige zukünftige Mieterhöhungen festgelegt sind. Bei Indexmieten, die sich am Preisindex für Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes orientieren, wird der Ausgangsmietzins eingefroren bzw. gedeckelt.

 

Falls kein Mietspiegel existiert

Ein Mietspiegel, der entsprechende Vergleichsmieten zeigt, existiert momentan in nur 450 von rund 20.000 Gemeinden in Deutschland. Falls es in einer bestimmten Region keinen Mietspiegel gibt, kann ein Vermieter auch drei, sehr ähnliche Objekte und die hier verlangte Miete als Vergleichsbasis heranziehen und so die Miete festlegen. Eine weitere Möglichkeit ist, dass er sich ein Gutachten durch einen Sachverständigen erstellen lässt.

Gibt es einen Mietspiegel, ist dieser bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Grundlage für die Miethöhe bzw. für Mieterhöhungen.

 

Mietpreisbremse Mieterhöhung – Wann die Mietpreisbremse nicht gilt

Die Mietpreisbremse soll überhöhte Mietpreise verhindern. Doch in manchen Fällen würde sich die Vermietung einer Wohnung praktisch gar nicht mehr rechnen, wenn man als Vermieter innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse vermietet.

Auch der Gesetzgeber hat nicht die Intention, die Mietpreisbremse als totales Hemmnis einzusetzen. Es gibt daher eine ganze Reihe von Möglichkeiten, eine Miete zu verlangen, die sich über den Bestimmungen der Mietpreisbremse bewegt, falls bestimmte Kriterien zutreffen.

• Vermietung von Neubauwohnungen

Die Mietpreisbremse gilt nicht für die Vermietung von Neubauobjekten, sondern nur bei der Wiedervermietung bestehender Immobilien. Hier wurde vor allem Rücksicht genommen auf Investoren, die nicht durch eine Mietpreisbremse gehemmt werden sollen. Die Miethöhe für Neubauobjekte können Eigentümer ohne Einschränkungen festlegen.

• Modernisierungsmaßnahmen

Vermieter sollen durch die Mietpreisbremse nicht von nötigen Modernisierungsmaßnahmen abgehalten werden. Modernisierungen erhöhen nicht nur den Wert einer Immobilie und stellen dem Mieter auch bessere Wohnbedingungen zur Verfügung, unterlassene Modernisierungen nagen sogar grundsätzlich am Wert einer Immobilie. Die erste Vermietung, die nach einer umfassenden Modernisierung vorgenommen wird, fällt daher nicht unter die Mietpreisbremse.

• Bestandsschutz

Liegt die Miete schon zuvor 10 % über der ortsüblichen Miete, wie sie Mietspiegel und Mietpreisbremse eigentlich verlangen, können sich Vermieter auf Bestandsschutz berufen. Bei einer Wiedervermietung kann eine schon zuvor zulässige höhere Miete weiterhin verlangt werden.

• Indexmiete

Bei der Indexmiete wird ein bestimmter Mietbetrag als Ausgangsmiete vereinbart. Im Weiteren wird die Entwicklung der Miethöhe jährlich an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigen die allgemeinen Verbraucherkosten, dann erhöht sich auch die Miete entsprechend. Bei einer Vermietung mit Indexmiete muss nur die Ausgangsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses der Mietpreisbremse entsprechen. Danach erhöht sich die Miete mit dem Verbraucherpreisindex, und die Erhöhung kann die Mietpreisbremse überschreiten.

 

Auskunftspflicht des Vermieters

Möchte ein Vermieter bei einem Mieterwechsel die Miete um mehr als 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss er dem neuen Mieter per dem Mietrechtsanpassungsgesetz seit dem 1. Januar 2019 vor dem Vertragsabschluss schriftlich und unaufgefordert über den sog. Ausnahmetatbestand, der in seinem Fall vorliegt, Auskunft geben. Die entsprechenden Informationen müssen nicht extra mitgeteilt werden, sondern können auch im Mietvertrag mit aufgeführt sein. Diese umfassen:

• Auskunft über die Höhe der Vormiete ein Jahr bevor das vorherige Mietverhältnis beendet wurde
• Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen, falls solche im Zeitraum von 3 Jahren vor Beginn des aktuellen Mietverhältnisses durchgeführt wurden
• Auskunft, falls die Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt oder vermietet wurde
• Auskunft, falls die Wohnung erstmals nach einer Modernisierung vermietet wird

Vergisst der Vermieter, seinen Ausnahmetatbestand mitzuteilen, kann er sich nicht mehr darauf berufen und muss unter der 10 %-Grenze bei der Mieterhöhung bleiben. Er kann die Auskunft zwar nachholen, kann sich dann aber erst 2 Jahre später darauf berufen und erst dann die Miete erhöhen.

 

Modernisierungsmieterhöhung nur noch 8 % und mit Kappungsgrenze

 

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze – Unterschied

Im Kontext der Mietpreisbremse fällt auch manchmal der Begriff der Kappungsgrenze. Allerdings handelt es sich dabei um zwei völlig verschiedene Regelungen.

Die Kappungsgrenze wurde schon 2 Jahre vor der Mietpreisbremse eingeführt. Der Zweck war aber auch hier, einen zu starken Anstieg von Mieten in kurzen Zeitperioden zu verhindern.

Der grundlegende Unterschied zur Mietpreisbremse liegt darin, dass die Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverhältnissen gilt, während die Mietpreisbremse die Mieten bei Neuvermietungen deckeln soll.

Neue Regelung zur Kappungsgrenze

Bislang konnten Modernisierungskosten zu 11 % auf den Mieter umgelegt werden. Seit dem 1. Januar 2019 liegt die neue Grenze bei 8 % pro Jahr. Die Begrenzung gilt dazu nicht nur, wie ursprünglich geplant, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung, sondern bundesweit.

Zudem gilt nun eine Kappungsgrenze in Bezug auf den Quadratmeterpreis: In einem Zeitraum von 6 Jahren dürfen nur noch 3 €/m² Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden. Liegt die Miete zuvor unter 7 €/m² darf die Miete in 6 Jahren nur um 2 €/m² aufgrund einer Modernisierung steigen.

Modernisierungsmieterhöhung bei Modernisierungskosten bis 10.000 €

Liegen die Modernisierungskosten bei 10.000 € oder weniger pro Wohnung, können Vermieter die Modernisierungsumlage nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Eine Berechnung der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, wenn keine Modernisierung vorgenommen wird, ist dann nicht nötig.

Stattdessen können Vermieter von den gesamten Modernisierungskosten pauschal 30 % Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest direkt als Modernisierungskosten umlegen. Allerdings ist das an eine zeitliche Begrenzung gebunden: Der Höchstbetrag kann nur einmal in 5 Jahren ausgeschöpft werden, wird der Höchstbetrag überschritten, können weitere Mieterhöhungen für Mieterhöhungen nicht mehr im vereinfachten Verfahren geltend gemacht werden.

 

Mietpreisbremse und Vereinfachte Rüge

Für Mieter ist es nun weniger aufwendig, gegen Verstöße gegen die Mietpreisbremse vorzugehen. Bisher mussten Mieter eine „qualifizierte Rüge“ erheben, wenn sie einen Rückzahlungsanspruch aufgrund überzahlter Miete geltend machen wollten und mussten selbst Tatsachen vorbringen. Nach neuer Regelung des MietAnpG genügt nun eine „einfache Rüge“, wobei der Mieter keine weiteren Angaben machen muss.

Das trägt natürlich die Gefahr in sich, dass Mieter einfach so mal rügen und Vermieter müssen z. B. die ortsübliche Miete gerichtlich feststellen lassen. Daraus können sich in Zukunft potenziell gehäuft Gerichtsverfahren und erhöhte Kostenrisiken für Vermieter ergeben.

Nach wie vor können Mieter aber nur Mieten zurückfordern, die nach dem Zeitpunkt der Rüge gezahlt worden sind.

 

„Herausmodernisieren“ = Pflichtverletzung

Für Vermieter soll es schwerer werden, Modernisierungsmaßnahmen missbräuchlich anzukündigen und durchzuführen und Mieter so zur Kündigung zu drängen.

Der Gesetzgeber vermutet per der neuen Regelung im Mietanpassungsgesetz eine Pflichtverletzung des Vermieters, wenn

• er eine Modernisierung ankündigt und nicht innerhalb eines Jahres mit den Maßnahmen beginnt
• er eine Mieterhöhung von 100 % oder mehr ankündigt
• die Baumaßnahme zu erheblichen und objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen
• Die Modernisierungsmaßnahmen zwar begonnen, dann aber mehr als 12 Monate ruhen

Für den Fall kann ein Mieter allgemeinen Schadensersatz nach § 280 und § 281 BGB einklagen.

Der Vermieter kann sich von der Vermutung missbräuchlicher Modernisierung aber entlasten, wenn er nachvollziehbare Gründe dafür vorbringen kann.

Gezieltes „Herausmodernisieren“ gilt künftig als Ordnungswidrigkeit. Es kann dafür ein Bußgeld von bis zu 100.000 € fällig werden.

 

Mietpreisbremse ungültig/unwirksam

Mietpreisbremse Bayern nicht in Kraft

Aktuell, Stand Anfang 2019, gilt in Bayern keine Mietpreisbremse. Diese wurde zwar erlassen, wurde aber immer wieder angefochten und ist bislang nicht in Kraft.

Die Bayerische Staatsregierung hatte im Jahr 2015 eine Rechtsverordnung erlassen und eine Mietpreisbremse in Kraft gesetzt. Diese wurde allerdings am 06.12.2017 vom Landgericht München für unwirksam erklärt, da in der Verordnung eine plausible Begründung für die Mietpreisbremse fehlte. In der Folge gab die Staatsregierung zwar eine entsprechende Begründung heraus, erließ allerdings keine neue Verordnung. In einem weiteren Urteil vom 14.09.2018 entschied das Amtsgericht München, dass die alte Verordnung trotz der Nachbesserung unwirksam bleibt. Somit gibt es in Bayern keine Mietpreisbremse bis die Staatsregierung eine neue Verordnung mit Begründung erlässt. Wann und ob das geschieht ist momentan nicht vorhersehbar.

Mietpreisbremse München

München zählt zwar zu den Gebieten, für die die Mietpreisbremse vorgesehen ist, allerdings ist die übergreifend für den Freistaat Bayern gültige Rechtsverordnung, wie oben gezeigt, nicht in Kraft. Bis auf Weiteres bzw. bis die Bayerische Landesregierung die Verordnung zur Mietpreisbremse inkl. gültiger Begründung herausgibt, gilt in München ebenfalls keine Mietpreisbremse.

 

Tricksereien bei Mietspiegeln

Schon seit ein paar Jahren gibt es immer wieder Anhaltspunkte, dass die Zahlen in Mietspiegeln hier und da nicht so ganz akkurat sind – gelinde gesagt.

Unter der Überschrift „Münchner Mietspiegel 2017 – die Stadt täuscht und trickst“ erläuterte  der Haus- und Grundbesitzerverein schon damals in der Juni Ausgabe seiner Zeitschrift wie einerseits die Stadt München sich darum windet, ihre Daten offen zu legen und andererseits vermutlich auch Werte verwendet hat, die aus dem Bereich der Genossenschaftswohnungen stammten, was nicht zulässig ist. Laut Haus und Grund könnte sich daraus auch die Differenz von fast 25% ergeben, die zwischen Mietspiegel und einer Befragung von 6.700 Lesern von 2 Zeitungen ergibt.

Bedenklich stimmt auch, dass die Stadt die zugrundeliegenden Daten und Dokumente aus „Datenschutzgründen“ vernichten ließ, sodass die Datengewinnung und -evaluierung nun nicht mehr nachvollziehbar ist. Rechtstreitigkeiten waren daher praktisch schon vorprogrammiert. Das ist äußerst ungut, weil es wichtig ist, dass der Ärger zwischen Vermieter (Geldanleger) und Mietern auf ein Minimum reduziert wird. Man braucht sich nämlich gegenseitig!

Aber der Mietspiegel München ist nicht der Einzige, der in der Kritik steht.

In Berlin wurde der Mietspiegel zuerst von einem Gericht gekippt, dann aber von der nächsten Instanz wieder bestätigt usw. Aufgrund zahlreicher und berechtigter Kritik an Mietspiegeln und mangelnder Zuverlässigkeit der Zahlen können diese Datenblätter eigentlich nur oberflächlich als Maßstab dienen, für die Bestimmung der Vergleichsmiete sind sie aber bis auf Weiteres dennoch maßgeblich.

 

Mietpreisbremse pro und contra

Über 50 % der Menschen in Deutschland leben zur Miete. Schon deswegen betrachtet der Gesetzgeber den Mieterschutz als hohes Gut. Vor allem in Städten ist der Wohnungsmarkt mehr als angespannt, Maßnahmen, die zu einer höheren Zahl an Wohnungen und zu bezahlbarem Wohnraum führen, sind daher nötig.

Eine Regelung, die bewirkt, dass die Mietpreise für Mieter bezahlbar bleiben, halten die meisten Akteure am Immobilienmarkt für sinnvoll, im Grunde würde das generell für eine Mietpreisbremse sprechen.

Allerdings bestreiten zahlreiche Experten eben genau die Wirksamkeit. Verbände der Immobilienwirtschaft geißeln die Mietbremse schlicht als unwirksame Maßnahme.

Eine vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung im Auftrag des Justizministeriums durchgeführte Studie attestiert der Mietpreisbremse demgegenüber eine deutliche Wirksamkeit, neue Mietverträge seien in Gebieten mit Mietpreisbremse 2 – 4 % günstiger als in Vergleichsgebieten. Die Ergebnisse der Studie wurden zumindest beim Auftraggeber dankbar aufgenommen.

Doch selbst wenn es so wäre, dass die Mietpreisbremse funktioniert und mehr als über den Einzelfall hinausreichende Ergebnisse bringen würde, würde sie letztendlich nur einem von 50 oder 100 Bewerbern, der dann eine Wohnung bekommt, helfen. Wahrscheinlich dem zahlungskräftigen, kinderlosen Bewerber mit angesehenem Job. Die anderen Wohnungssuchenden suchen weiter. Der beste Mieterschutz ist daher immer noch ausreichend vorhandener Wohnraum.

Insgesamt beißt sich bei der Mietpreisbremse aber die Katze in den Schwanz. Mieten sollten einigermaßen bezahlbar sein. Damit dies z. B. in München der Fall ist, müsste ein Überschuss an Mietwohnungen vorhanden sein (Der Markt reguliert sich selbst). Dem ist aber nicht so. Auch das Erstellen von Neubauwohnung ist alleine schon wegen der Problematik der Infrastruktur (schon jetzt übervolle Straßen) nur eingeschränkt möglich. Und je mehr der Staat eingreift umso weniger haben Wohnungskäufer Interesse an der Vermietung, fühlen sich enteignet und kaufen somit keine Wohnungen als Geldanlage mehr (dies ist aktuell kaschiert durch die Niedrigzinsphase).

Dies ist keine kleine Herausforderung. Auch weil politische Konzepte häufig nicht wirklich funktionsfähig sind und die Lage noch mehr verschlechtern (Beispiel Bestellerprinzip).

Möglicherweise müssen hier ganz neue Konzepte durchdacht, diskutiert und probiert werden. Müssen große Unternehmen direkt in der Stadt sein oder geht das auch anders? Funktioniert eine höhere Bebauung gepaart mit einem neuen Transportsystem als Konzept und wie schnell kann man es umsetzen? Bleibt zu hoffen, dass ein paar schlaue Köpfe mit Fachkenntnis diese Problematik lösen können.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

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Zu meiner Person: Seit 1992 arbeite ich im Immobiliensegment und habe in seitdem über 1.100 Immobilien erfolgreich verkauft. Gerne unterstütze ich Sie bei Ihrem Immobilienverkauf oder -kauf im Raum München. 

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