Wichtig beim Grundstückskauf – Checkliste

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22.03.2018

Will man ein Haus bauen, ist das Erste was man braucht ein passendes Grundstück. Damit sich die individuellen Vorstellungen vom neuen Eigenheim auch verwirklichen lassen, muss das Grundstück die passende Lage aufweisen und die dem Bauvorhaben entsprechenden Voraussetzungen erfüllen. Es gibt daher eine Reihe von Punkten, die Sie vor dem Kauf eines potenziellen Baugrundstücks prüfen müssen:

1. Informieren Sie sich bereits im Vorfeld genau über die Bebauungsmöglichkeiten des Grundstücks.

Dabei hilft z. B. ein Bebauungsplan, den man sich bei der Gemeinde bzw. beim zuständigen Bauamt besorgen kann (oft auch online auffindbar). Denn nicht jeder Bauwunsch ist auf jedem Grundstück zugelassen oder möglich. In München können Sie sich bei der Lokalbaukommission im Servicecenter vorab informieren.

2. Ist der Verkäufer überhaupt verkaufsberechtigt?

Bevor man einen Kaufvertrag unterzeichnet, sollte man sich vom Verkäufer einen aktuellen Grundbucheintrag zeigen lassen bzw. sich von ihm die Einsicht ins Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt genehmigen lassen, und prüfen, ob er eingetragener Eigentümer und allein verfügungsberechtigt ist. Andernfalls müssen weitere Verfügungsberechtigte im Kaufvertrag berücksichtigt sein, damit ein gültiger Vertrag zustande kommen kann.

3. Ist das Grundstück durch eingetragene Rechte belastet oder gibt es sonstige Belastungen?

Im Grundbucheintrag kann man ebenfalls sehen, ob etwaige Wegerechte bestehen, ob Leitungen über das Grundstück verlegt werden dürfen etc. Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten können dadurch u. U. erheblich eingeschränkt sein. Manchmal sind auch noch alte, längst nicht mehr gültige z.B. Nießbrauchsrechte eingetragen, die auch vor Kaufpreiszahlung gelöscht sein müssen.

4. Informieren Sie sich auch über die Vorgeschichte des Grundstücks.

Gibt es irgendwelche einschränkenden Faktoren? Wurde es früher gewerblich genutzt und/oder gibt es irgendwelche Altlasten auf dem Grundstück oder in der Nähe? Ein Gespräch mit Nachbarn kann aufschlussreich sein, auch beim zuständigen Umweltbundesamt kann man anfragen, ob im Altlastenkataster irgendwelche Vermerke bezüglich dieses Grundstückes auftauchen. In München kann man sich über die Stadtverwaltung ein Schreiben einholen, welches aussagt, ob das Grundstück Anlass zum Verdacht auf Altlasten gibt.

5. Wie sieht es mit der Erschließung des Grundstücks aus?

Bevor ein Grundstück bebaut werden kann, muss es an die Kanalisation, Wasserversorgung, Gas, Elektrizität etc. und ans öffentliche Wegenetz angeschlossen sein. Gemeinden erheben dafür die sogenannten Erschließungskosten. Die Frage ist also, inwieweit das Grundstück bereits erschlossen ist oder ob dafür noch Kosten anfallen. Es kann auch sein, dass die Gemeinde die bestehende Erschließung als nicht ausreichend erachtet, sodass in der Zukunft mit weiteren Kosten dafür gerechnet werden muss. Auskunft darüber kann evtl. der Verkäufer oder die Gemeinde selbst geben.

Direkt anschließend zum vorhergehenden Punkt ist auch die folgende Frage wichtig:

6. Sind die Erschließungskosten bereits bezahlt bzw. sind die Kostenbescheide schon zugestellt?

Liegen nämlich solche Erschließungsmaßnahmen, z. B. ein Straßenausbau, zeitlich noch nicht lange zurück, ist es wichtig, zu prüfen, ob die diesbezüglichen Kostenbescheide dem vorhergehenden Eigentümer schon zugestellt worden sind oder eben noch nicht. Denn gesetzlich ist immer derjenige der Kostenschuldner, der zum Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides im Grundbuch als Eigentümer geführt wird, nach dem Kauf wird ja der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen. Nicht erheblich ist dagegen, wer zum Zeitpunkt der Maßnahme der Eigentümer war. Daher sollte die Frage der Kostenbescheide mit dem Verkäufer bzw. der zuständigen Gemeindestelle abgeklärt werden, um nicht durch plötzliche Zusatzkosten überrascht zu werden. Hier hilft es im Kaufvertrag die Formulierung zu wählen, dass entscheidend ist, wann die Erschließungsmaßnahme durchgeführt wurde, nicht wann sie abgerechnet wird.

Auch wenn man mit dieser Checkliste für den Grundstücksverkauf nicht alles abdecken kann, so hoffe ich doch, dass einige nützliche Tipps dabei waren.

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Rainer Fischer
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