Gewerbemakler

30.11.2017

Der Umgang mit Gewerbeimmobilien stellt generell etwas höhere Anforderungen an einen Makler als das beim gängigen Haus- oder Wohnungsverkauf der Fall ist. Bei Gewerbeimmobilien stehen vor allem ökonomische und unternehmerische Aspekte im Vordergrund und die Klienten haben oft sehr spezielle Anforderungen, die der Gewerbemakler berücksichtigen muss.

Das Geschäftsfeld des Gewerbemaklers

Der Gewerbemakler beschäftigt sich, wie der Name schon andeutet, mit Gewerbeimmobilien. Als Gewerbeimmobilien gelten feste Räumlichkeiten, die nicht oder nicht ausschließlich für private Zwecke genutzt werden. Zumindest die hauptsächliche Nutzung ist gewerblicher Natur. Unter Gewerbeimmobilien fallen beispielsweise Büroimmobilien, Handelsimmobilien (Ladengeschäfte), Produktionsimmobilien (Fabrikgebäude), Logistikimmobilien (Lagerhallen), Freizeitimmobilien (Fitnesscenter), Spezialimmobilien (Burgen, Schlösser, Gestüte), Hotels oder Boardinghäuser und auch Gewerbegrundstücke.

Eine passende Gewerbeimmobilie zu finden, zu vermieten oder zu verkaufen kann eine sehr anspruchsvolle Angelegenheit sein. Und oft bleiben Suche oder Verkauf/Vermietung ohne das Engagement eines erfahrenen Gewerbemaklers erfolglos oder können sehr lang dauern. Gewerbemakler sind meist lange Zeit im Immobilienbereich tätig und bringen weitreichendes Fachwissen mit, das für die erfolgreiche Vermittlung von Gewerbeimmobilien nötig ist. Das Handling von Gewerbeimmobilien ist mit demjenigen von Privatimmobilien kaum zu vergleichen. Es gelten ganz andere Bewertungsmaßstäbe bezüglich Lage, Zustand und Raumaufteilung und es sind viele Besonderheiten zu beachten.

Wertermittlung beim Verkauf

Bei Verkaufsobjekten wird der Gewerbemakler zunächst einen realistischen Marktwert der Gewerbeimmobilie feststellen, damit eine Grundlage für ein Verkaufsangebot vorhanden ist. Während der Wert privater Immobilien meist über sog. Vergleichswert- bzw. Sachwertverfahren ermittelt wird, interessiert bei Gewerbeimmobilien in der Regel der sog. Ertragswert. Der Verkehrswert der Gewerbeimmobilie ergibt sich vor allem aus den Erträgen, die der Eigentümer damit erwirtschaften kann. Hier muss der Gewerbemakler anhand der wirtschaftlichen Daten einen realistischen Ertragswert ermitteln, der schließlich zu einem den Marktverhältnissen entsprechenden Angebotspreis für die Immobilie führt. Bei der Wertermittlung sind auch werterhöhende Faktoren wie andere oder bessere Nutzungsmöglichkeiten oder zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten nicht zu vernachlässigen. In der Regel ist die Vermarktung einer Gewerbeimmobilie um einiges komplexer als die von Wohnimmobilien, da hier vor allem ökonomische Gesichtspunkte im Vordergrund stehen. Gewerbemakler benötigen dafür ausgezeichnete Branchenkenntnisse und müssen den Markt für Gewerbeimmobilien voll im Blick haben.

Mietpreis bei Vermietobjekten

Auch bei der Bestimmung einer geeigneten Höhe der Miete ist die Marktkenntnis eines Gewerbemaklers hilfreich. Die bestimmende Größe für die Höhe von Mieten sind vor allem Angebot und Nachfrage. Für Gewerbeimmobilien bietet die örtliche Vergleichsmiete einen guten Anhaltspunkt. Da es jedoch nicht oft direkt vergleichbare Objekte gibt, werden bei der Mietpreisberechnung zum Beispiel bei Bürogebäuden normalerweise Faktoren wie Lage, Standortimage, Erreichbarkeit, Parksituation einbezogen. Ebenso die Fläche und Qualität und Art der Ausstattung. Bei anderen Gewerbeimmobilien wie beispielsweise Fabrikgebäuden spielen neben Standort und Fläche ebenfalls Verkehrsanbindung und die Stell- und Nutzungsmöglichkeiten auf dem Grundstück eine große Rolle.

Beratung und Vermittlungstätigkeit

Der Gewerbemakler kennt den Markt für Gewerbeimmobilien, die üblichen Konditionen und die möglichen Preise bei verschiedenen Objekttypen. Das ist gerade auch für Unternehmen wichtig, die eine Gewerbeimmobilie für ihren Geschäftsbetrieb suchen. Denn während Privatpersonen, die eine Wohnung suchen, meist ziemlich konkrete Vorstellungen haben, wonach sie suchen, wissen Unternehmen oft nicht, welche Immobilie für ihre Unternehmensgröße, ihr Geschäftsmodell oder ihre finanziellen Möglichkeiten die richtige ist. Oft braucht es da viel Beratung und die richtigen Informationen zur richtigen Zeit, um die Unternehmen zu der zu ihnen passenden Immobilie zu führen. Das gilt für Miet- vor allem aber auch für Kaufinteressenten. Ein guter Gewerbemakler kennt sich aus mit verschiedenen Geschäftsmodellen und wird die jeweiligen Bedürfnisse eines Unternehmens natürlich bei der Immobilienvermittlung berücksichtigen.

Gerade wenn es dann konkreter wird und es zu vertraglichen Abmachungen kommt, sind Gewerbemakler mit guten Kenntnissen im Vertragsrecht sehr wertvoll, denn es gibt für Gewerbeimmobilien keine Normverträge. Dasselbe gilt für Mietverträge. Für Gewerbeimmobilien sind diese frei verhandelbar. Und hier ist ein Partner mit gutem Verhandlungsgeschick und Hintergrundwissen unentbehrlich.

Organisation von Verkauf oder Vermietung

Ist ein passender Käufer bzw. Mieter gefunden, wird der Gewerbemakler die weiteren Schritte in die Wege leiten. Zunächst wird er die Bonität der Interessenten prüfen und damit den finanziellen Aspekt sicherstellen. Er wird weiter den Verkauf bzw. die Vermietung durchorganisieren und alle rechtlichen Aspekte absichern. Auch beim Notartermin ist der Gewerbemakler dabei, je nach Wunsch wird er auch die Objektübergabe durchführen bzw. anwesend sein.

Gewerbemakler-Provision

Maklerverträge und damit Provisionen sind im Prinzip frei verhandelbar und somit auch, wer in welcher Höhe die Provisionskosten trägt. Die üblichen Provisionssätze für Makler liegen je nach Bundesland normalerweise zwischen 3 und 6 % zzgl. MwSt., die sich Verkäufer und Käufer je nach Sachlage und Region teilen. Ein Immobilienmakler München verlangt so in der Regel 2 % + MwSt. vom Verkäufer und 3 % vom Käufer, ein Berliner Immobilienmakler 6 % + MwSt. vom Käufer allein. Meist zahlt der Verkäufer bei Gewerbeimmobilien aber überall in Deutschland generell die ganze Provision. Denn der Gewerbemakler agiert bei Gewerbeimmobilienverkäufen normalerweise für den Verkäufer als dessen Dienstleister.

Auch bei Vermietungen ist die Provision frei verhandelbar, bei Gewerbeimmobilien gilt kein Bestellerprinzip wie seit 2015 bei Wohnimmobilien. Gewerbeimmobilien werden oft provisionsfrei angeboten, in solchen Fällen zahlt aber im Endeffekt der Vermieter die Maklercourtage. Es kann hier aber auch sein, dass es eine besonders hohe Nachfrage gibt, dann wird die Maklergebühr unter Umständen auch vom künftigen Mieter bezahlt.  

Für sehr viele Unternehmen ist der richtige Standort ein ganz entscheidender Erfolgsfaktor. Meist rentiert es sich unterm Strich, eine Maklerprovision für die Vermittlung einer passenden Gewerbeimmobilie zu zahlen. Bei Vermietungen kann die Maklerprovision, wenn sie der neue Mieter zahlt, übrigens komplett als Betriebsausgabe abgesetzt werden.

Fazit:

Die Vermarktung von Gewerbeimmobilien ist in der Regel anspruchsvoller als die Vermarktung von Wohnimmobilien. Hier einen Partner zur Hand zu haben, der sich in der Materie gut auskennt, ist praktisch unerlässlich. Der Gewerbemakler übernimmt die Vermarktung, von der Wertermittlung über Inserate, über Kommunikation mit Interessenten und Besichtigungstermine und schließlich die Verkaufsverhandlungen. Bei Gewerbeimmobilien geht es zudem meist um etwas höhere Geldvolumen, darum zahlt sich die Hilfe spezialisierter Gewerbemakler, die den Verkaufs- oder Vermietvorgang professionell halten, schnell aus. 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Bildnachweis: Jacob Lund | stock.adobe.com

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