Eigentümerwechsel und Mieterhöhung

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12.09.2017

Was Mieter und die neuen Vermieter bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie beachten müssen

Ein Eigentümerwechsel in einem Mietshaus ist für die betroffenen Mieter oft ein Anlass zur Besorgnis. Manchmal sind mit dem Eigentumsübergang für die verschiedenen beteiligten Parteien Änderungen in großem Umfang verbunden, doch in vielen Fällen ändert sich tatsächlich auch nicht viel, außer eben der Eigentümer. Für den Fall des Falles sollte man aber sowohl als Mieter als auch als Vermieter gewappnet sein und gut über die verschiedenen möglichen Szenarien informiert sein.

Szenario 1:
Ein neuer Eigentümer will einfach nur sein Geld anlegen und sonst weitgehend seine Ruhe haben.

Szenario 2:
Der neue Eigentümer kauft die Wohnung mit dem Vorsatz, Eigenbedarf anzumelden und sie schließlich selbst zu beziehen.

Szenario 3:
Der Käufer kauft die Immobilie als Renditeobjekt, will sie sanieren und dann neu vermieten.

Szenario 4:
Der Käufer kauft die Immobilie als Renditeobjekt und beabsichtigt eine Mieterhöhung.

 

Im Folgenden will ich die angedeuteten Szenarien etwas näher beleuchten.

  • Was muss man in welchem Fall wissen und tun?
  • Welche Rechte, Möglichkeiten und Pflichten haben Vermieter und Mieter?
  • Spezielles Augenmerk wollen wir auf das Thema Mieterhöhung nach dem Eigentümerwechsel richten.

Auch bei einem Wechsel des Eigentümers: Gültige Mietverträge bleiben zunächst gültig.

Der Ausgangspunkt für Vermieter und Mieter ist beim Eigentümerwechsel zunächst einmal immer der bestehende Mietvertrag. Dieser Mietvertrag gilt bis auf Weiteres auch über den Eigentümerwechsel hinaus – und zwar egal ob dieser ursprünglich schriftlich oder mündlich geschlossen wurde. Die gesetzliche Grundlage dafür stellt § 566 des BGB dar, der sich mit der Formel „Kauf bricht nicht Miete“ wiedergeben lässt. Der Käufer einer Immobilie übernimmt also die Rechte und Pflichten eines bestehenden Mietvertrages.

Natürlich können ein Mieter und ein neuer Vermieter in gegenseitigem Einvernehmen einen neuen Mietvertrag mit neuen Bedingungen aushandeln. Allerdings hat der neue Eigentümer keinerlei Anspruch darauf, dass der Mieter einem neuen Mietvertrag zustimmt.

Im Fall des oben genannten 1. Szenarios, in dem der neue Eigentümer keine weiteren Schritte unternehmen will, gibt es auch keine weiteren Komplikationen. Der Mietvertrag wird einfach, wie gehabt, ohne Änderungen weiter geführt, mit dem neuen Vermieter als neuen Vertragspartner.

Will der neue Eigentümer die Wohnung dagegen wie im Szenario 2 selbst beziehen, gibt es einige Dinge zu beachten. Er muss beispielsweise einen tatsächlichen Eigenbedarf nachweisen können, um dem bisherigen Mieter zu kündigen und selbst einzuziehen. Im Szenario 3 beabsichtigt der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf. Eine Kündigung ist daher oftmals schwierig. (Ausführliche Information zum Thema Kündigung finden Sie in meinem Blogeintrag „Wann darf der Vermieter seinem Mieter kündigen?“)

Mieterhöhung nach dem Immobilienkauf – Möglichkeiten und Ablauf

Nun schließlich zum 4. Szenario, wo nach dem Kauf eine Mieterhöhung erfolgen soll. Dieses Szenario wollen wir vertieft von beiden Seiten, also von der Seite des neuen Eigentümers und dann auch von der Seite des betroffenen Mieters beleuchten.

I. Vermieter und Eigentümerwechsel

Zunächst einmal betrachten wir die Sache aus dem Blickwinkel des neuen Eigentümers, der die Wohnung kauft und die Miete erhöhen möchte.

  • Was müssen Sie in diesem Fall wissen? Was müssen Sie beachten?

Prinzipiell gilt, dass Mieter und Vermieter die Höhe der Miete einvernehmlich festlegen dürfen (Vertragsfreiheit). Allerdings ist ein neuer Eigentümer nach dem Wechsel nicht berechtigt, einfach bestehende Mietverträge zu kündigen, um durch den Abschluss eines Anschluss-Mietvertrages eine höhere Mietzahlung zu erreichen. Eine Kündigung ist nur unter sehr begrenzten Voraussetzungen wie Eigenbedarf, einem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht oder einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung durch den Mieter möglich.

Und in welchem Rahmen Mieterhöhungen vorgenommen werden können, dafür gibt es einige gesetzliche Vorgaben. Wie weiter oben festgestellt, gilt zunächst der laufende Mietvertrag weiter. Allerdings können Sie als neuer Eigentümer natürlich eine Mieterhöhung in dem Rahmen vornehmen, wie sie auch dem vorherigen Eigentümer zugestanden hätte. Dabei ist unerheblich, wie Sie Eigentümer geworden sind, ob nun durch Kauf, Erbe oder Zwangsversteigerung und wie die nun bestehenden Mietverhältnisse zustande kamen.

Die wichtigsten gesetzlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen sind die Paragraphen:

  1. § 558 BGB der die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete regelt und
  2. § 559 BGB der die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen behandelt.
  3. Bei einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale greift § 560 BGB, auch das kann zu einer Erhöhung des Mietzinses führen.

Doch im Einzelnen:

a) Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Miete ist derjenige Mietbetrag, der in der betreffenden oder vergleichbaren Gemeinde für einen nach Größe, Lage, Ausstattung etc. vergleichbaren Wohnraum in den davor liegenden 4 Jahren im Normalfall verlangt wurde. Ein Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass der momentane Mietbetrag auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht wird. Damit die Erhöhung zur ortsüblichen Miete rechtlichen Bestand hat, müssen zwei Punkte erfüllt sein: 1. Seit der letzten Erhöhung der Miete müssen mindestens 12 Monate vergangen sein und 2. Der Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung in Kraft tritt, darf, auch bei einem Wechsel des Eigentümers, frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung liegen. Auf diese zeitlichen Fristen ist unbedingt zu achten, ansonsten ist die Mieterhöhung rechtlich angreifbar.

(Siehe auch weiter unten: „Fehler bei der Mieterhöhung – Wann wird ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam?“)

Weiter gibt es eine gesetzliche Kappungsgrenze, die einen übermäßigen Mietanstieg in einer kurzen Zeitperiode verhindern soll. Die Summe aller Mieterhöhungen innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren darf demnach 20 % nicht überschreiten. Eine aktuelle Mieterhöhung muss dieses Limit berücksichtigen. In manchen Regionen gilt eine Kappungsgrenze von 15 %, wenn die zuständige Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat, weil sie eine Gefährdung der Wohnraumversorgung feststellt. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt momentan in 274 deutschen Städten und Gemeinden in 11 Bundesländern. Die in Ihrem Ort gültige Höhe der Kappungsgrenze können Sie in Ihrer Gemeindeverwaltung erfragen.

b) Mieterhöhungen zum Ausgleich von Modernisierungsmaßnahmen und Betriebskosten

Die oben angeführte Kappungsgrenze betrifft nur reine Mieterhöhungen; Erhöhungen die durch Modernisierungsmaßnahmen und höhere Betriebskosten zustande kommen, sind darin nicht enthalten. Erhöht sich die Betriebskostenpauschale, können Sie dies als Vermieter anteilig auf den Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag so festgelegt ist. Weiterhin gibt es umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen, die vom Vermieter durchführt werden und die der Mieter im Regelfall dulden und durch eine Mieterhöhung mittragen muss. Das betrifft vor allem bestimmte bauliche Maßnahmen, die z. B. den Wasserverbrauch reduzieren, Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietwohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft erhöhen, sowie die Schaffung von neuem Wohnraum. Energetische Modernisierungen fallen ebenfalls in diese Kategorie. Allerdings gelten reine Reparaturmaßnahmen, ausschließlich zur Erhaltung des Mietobjekts, nicht als Modernisierungsmaßnahme und können daher nicht auf die Miete umgelegt werden.

Bei der Planung von Modernisierungsmaßnahmen gibt es außerdem einen wichtigen Punkt zu beachten: Unter Umständen ist der Mieter rechtlich dazu in der Lage, eine solche Maßnahme zu blockieren, indem er Widerspruch einlegt. Das gilt insbesondere, wenn die Umlage der Modernisierungskosten für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde, die auch unter Einbezug der berechtigten Vermieterinteressen nicht rechtfertigbar ist.

Was eine „Besondere Härte“ darstellt, ist gesetzlich nicht genau festgelegt. Ein Gerichtsurteil zur Orientierung gibt es vom Landgericht Berlin. Dieses sah in seinem Urteil vom 19.04.2002 (Az. 63 S 239/01) eine besondere Härte gegeben, wenn sich die Miete, inklusive Erhöhung für die Modernisierung, 30 % des Nettoeinkommens des Mieters übersteigt. Dieses Urteil ist jedoch keine verbindliche Norm. Der Bundesgerichtshof legt in seinem Urteil vom 17.12.2008 (Az. VIII ZR 41/08) fest, dass ein Vermieter bei einer Wohnungssanierung nur diejenigen Kosten auf die Miete umlegen kann, die denjenigen Kosten entsprechen, die für die Sanierung auch wirklich notwendig waren. Der Mieter muss dagegen keine unzweckmäßigen, unnötigen oder überhöhte Aufwendungen für eine Modernisierung tragen. Auch Luxussanierungen, die den in der Gegend allgemein üblichen Standard überschreiten, muss ein Mieter nicht dulden.

Die „besondere Härte“ kann der Mieter nicht geltend machen, wenn es lediglich darum geht, die Mietwohnung in einen Zustand zu versetzen, wie er in der Umgebung allgemein üblich ist, oder wenn die Modernisierung aufgrund von Umständen erfolgen muss, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. „Allgemein üblich“ heißt dabei, dass zwei Drittel der Mietwohnungen aus demselben Baujahrbereich in einem Bundesland den gleichen Ausstattungsstandard haben, was dann als Maßstab herangezogen wird. Umstände, die ein Vermieter nicht zu vertreten hat, sind Maßnahmen, zu denen er durch Gesetze oder z. B. der Energieeinsparverordnung verpflichtet ist. Darunter fallen Wärmedämmung oder Austausch einer veralteten Heizung.

Die Miete erhöhen – Wie geht man vor?

Angenommen Sie wollen die Miete für Ihre Immobilie erhöhen und erfüllen die gesetzlichen Voraussetzungen, um einen erhöhten Mietzins zu verlangen. Wie gehen Sie jetzt vor?

Damit eine Mieterhöhung wirksam wird, verlangt der Gesetzgeber die Einhaltung einiger Formalien. Zuvorderst steht ein korrektes Mieterhöhungsverlangen. Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen müssen Sie in Textform mitteilen und begründen. Die Begründung muss dabei so erfolgen, dass der Mieter die Berechtigung für die Erhöhung der Miete sachlich nachvollziehen kann. Insbesondere können Sie Mietspiegel, Mietdatenbanken, Sachverständigengutachten für eine Begründung oder einen Verweis auf Mieten für vergleichbare Immobilien heranziehen.

Fehler bei der Mieterhöhung – Wann wird ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam?

Ab der Überlassung des Wohnraums oder ab einer Mieterhöhung gilt eine einjährige Wartefrist. Erst nach deren Ablauf darf wieder ein Mieterhöhungsverlangen gestellt werden. Wird diese Wartefrist nicht eingehalten, ist die Mieterhöhung nicht rechtens. Die Mieterhöhung selbst darf zum frühesten Zeitpunkt 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden. Das betrifft aber nur reguläre Mieterhöhungen. Bei zwischenzeitlichen Modernisierungsmaßnahmen oder falls sich die Betriebskosten erhöhen, greift diese Bestimmung nicht. Im letzteren Fall sind Mieterhöhungen auch innerhalb der Jahresfrist nicht ausgeschlossen.

Weitere Faktoren, die ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam machen können, betreffen die Form und den Aufbau des Schreibens. Das Mieterhöhungsverlangen muss den Mieter förmlich auffordern, der Erhöhung zuzustimmen. Eine einfache Zahlungsaufforderung genügt hier nicht.

Weiterhin muss das Schreiben an alle am Mietvertrag beteiligte Mieter gerichtet sein, z. B. an zwei Eheleute, wenn sie den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben. Unterlagen, wie z. B. Mietspiegel, die für eine Begründung der Erhöhung herangezogen werden, sollten dem Schreiben ebenfalls beigefügt sein.

Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung

Wie weiter oben angeführt muss Ihr Mieterhöhungsverlangen die Zustimmung des Mieters einholen. Stimmt der Mieter zu, ist alles ganz einfach. Er ist in diesem Fall ab Anfang des 3. Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens verpflichtet, die erhöhte Miete zu überweisen. Allerdings kann er auch die angeführten Gründe für die Erhöhung in Zweifel ziehen und die Zustimmung verweigern. In diesem Fall müssen Sie innerhalb der darauffolgenden 3 Monate seine Zustimmung gerichtlich einklagen. Tun Sie das nicht, bleibt alles beim Alten und Ihre Forderung verfällt.

II. Mieter und Eigentümerwechsel

Viele Aspekte sind natürlich für den Vermieter genauso wichtig wie umgekehrt für den Mieter, und evtl. schon in den obigen Abschnitten zum Teil thematisiert. Hier will ich speziell die Sicht des Mieters aufgreifen und die wichtigen Punkte betonen, die aus seiner Perspektive interessant sind.

Als Mieter erfahren Sie im Regelfall eine geraume Zeit vor dem Verkauf der Wohnung, in der Sie wohnen, dass ein Verkauf beabsichtigt ist bzw. werden vom Vermieter diesbezüglich informiert. Wie weiter oben schon gezeigt, ändert sich im Regelfall bei einem Verkauf zunächst einmal nichts am Mietverhältnis selbst. Daher gilt es, erst einmal nichts zu überstürzen und weder mündlich noch schriftlich irgendwelche Zusagen zu machen.

Besorgen Sie sich grundlegende Informationen

Über einige Dinge sollten Sie jedoch, wenn eine Mieterhöhung „ins Haus steht“, Bescheid wissen. Zum Beispiel darüber, ob der Vermieter und der Eigentümer überhaupt ein und dieselbe Person sind. Beispielsweise kann bei Ehepaaren ein Partner der Eigentümer sein und der andere als Vermieter auftreten. Oder eine Hausverwaltung agiert als Vermieter. Wenn der Vermieter nicht der Eigentümer ist, ist es ratsam, kompetente rechtliche Beratung zu suchen, denn es ergeben sich verschiedenste rechtliche Konstellationen und möglicherweise bleibt der ursprüngliche Mietvertrag nicht unangetastet. Daher müssen Sie als Mieter wissen, ob der Vermieter mit dem Eigentümer übereinstimmt oder nicht.

Wer der tatsächliche Eigentümer ist, können Sie durch einen Einblick ins Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht erfahren. Sind Eigentümer und Vermieter ein und dieselbe Person, ändert sich am Mietverhältnis nichts. Ist dem nicht so, sollten Sie Ihren speziellen Fall durch einen Rechtsbeistand abklären lassen.

Kann der Mieter vor oder nach dem Verkauf gekündigt werden?

Es gelten die im obigen Abschnitt „I. Vermieter und Eigentümerwechsel“ angeführten Regeln für die Kündigung. Der bisherige Vermieter kann im Grunde keine Kündigung aussprechen, denn den bloßen Verkauf einer Immobilie erkennt das Gesetz nicht als Kündigungsgrund an. Der neue Eigentümer kann allerdings durchaus eine Kündigung anstreben, braucht dafür aber einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Eigenbedarf für sich selbst oder für Angehörige beispielsweise kann als Kündigungsgrund funktionieren.

Im Fall einer Kündigung sind aber die folgenden Punkte zu berücksichtigen:

  1. Die Kündigung kann vom neuen Vermieter erst nach seinem Eintrag ins Grundbuch ausgesprochen werden
  2. Die gesetzliche Kündigungsfrist muss beachtet werden und
  3. Der Kündigungsgrund muss vernünftig und nachvollziehbar dargelegt werden.

Etwas mehr Schutz gibt es beim Spezialfall einer Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in mehrere selbständige Eigentumswohnungen. Für Wohnungen die während der Dauer, in der ein Mieter die Wohnung bewohnt, in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gilt eine sog. Kündigungssperrfrist von 3 Jahren, manchmal nach Gebiet sogar 10 Jahre. Wird nach der Vermietung also Wohneigentum begründet (Umwandlung in selbständige Eigentumswohnungen) und die Wohnung dann verkauft, kann der neue Eigentümer erst nach dem Ablauf von 3 Jahren berechtigte Interessen anmelden. Ein Kauf bei bestehender Sperrfrist ist prinzipiell nur für Kapitalanleger interessant, oder für Eigennutzer, der erst nach Ablauf der Sperrfrist Interesse am Eigenbezug hat. Ist die Wohnung allerdings schon eine Eigentumswohnung, wenn der Mieter einzieht, gilt keine Sperrfrist, sondern nur die gesetzliche Kündigungsfrist.

Wohnungsbesichtigung

Viele Mieter, deren Wohnung verkauft wird, kennen das: Vermieter wollen zu unmöglichen Zeiten Kaufinteressenten durch die Wohnung führen. Doch muss man das dulden? Die Regel dazu ist, dass der Vermieter ein Besichtigungsrecht hat. Allerdings muss er seinen Besichtigungswunsch ausreichend ankündigen und eine Terminabsprache mit dem Mieter treffen. Ansonsten können Sie als Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern. (Zum Thema lesen Sie auch meinen Blogeintrag „Vermieter und Besichtigungsrecht“)

Das liebe Geld – Mietzins und Mieterhöhung

Der bestehende Mietvertrag wird nach einem Verkauf im Regelfall erst einmal weiter geführt.

  • Wie geht es weiter mit den Mietzahlungen?
  • An wen muss ab welchem Zeitpunkt gezahlt werden?

Der Käufer der Wohnung wird erst Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist und damit auch der Vermieter. Und er darf offiziell auch erst ab dann als Vermieter die Mietzahlung einfordern. Bis dahin, sollte keine andere Information vorliegen, müssen Sie die Miete an den alten Vermieter überweisen. Allerdings kann der bisherige Vermieter erklären, dass die Zahlungen auch schon vor dem Grundbucheintrag an den neuen Vermieter gehen sollen. In diesem Fall wird von da an an den neuen Vermieter überwiesen.

Es kommt hin und wieder vor, dass sich alter und neuer Vermieter nicht darüber einigen können, an wen die Miete gezahlt werden soll. Dann sollten Sie die Miete nicht direkt überweisen, sondern zur Sicherheit bei der Hinterlegungsstelle des verantwortlichen Amtsgerichts hinterlegen. Sollte die Lage unklar sein, sollte man sich auch rechtlichen Rat holen, beispielsweise bei einem Mieterschutzverein.

Eine Mieterhöhung kann der neue Vermieter prinzipiell nur dann durchsetzen, wenn die bislang gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens kann der Mieter sich mindestens 2 Monate Zeit nehmen, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Mieterhöhungen können auch durch Modernisierungsmaßnahmen bedingt sein. Will der Vermieter Modernisierungen durchführen, muss er das mindestens 3 Monate vorher schriftlich ankündigen. Der Mieter kann bei einem Härtefall oder Luxus-Modernisierungen, mit denen er nicht übereinstimmt, Widerspruch einlegen.

Die Betriebskosten

Wechselt der Eigentümer während des Abrechnungszeitraums, ist immer der neue Eigentümer verpflichtet, die Nebenkosten abzurechnen. Das gilt auch dann, wenn noch nicht alle Vorauszahlungen bei ihm eingegangen sind. Haben Sie als Mieter allerdings Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die bereits vor dem Wechsel des Eigentümers zu erstellen waren, müssen Sie diese gegenüber dem vorherigen Eigentümer einfordern. (Mehr Informationen zu Betriebskosten und Abrechnung finden Sie in meinem Blogeintrag „Rückerstattung von Betriebskosten“).

Die Mietkaution

Zieht man schließlich aus der Wohnung aus, von wem bekommt man seine Mietkaution zurück?
Seit dem 1. September 2001 ist beim Wechsel des Eigentümers grundsätzlich der Erwerber der Immobilie zur Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet. Es spielt dabei keine Rolle, ob er selbst die Kaution vom Verkäufer erhalten hat. Fällt der Erwerber bei der Rückzahlung aus, weil er z. B. nicht zahlungsfähig ist, haftet zur Sicherheit des Mieters auch der ursprüngliche Verkäufer für die Rückzahlung der Kaution.

Ich hoffe, dass Sie in dieser ausführlichen Darstellung zum Thema „Eigentümerwechsel und Mieterhöhung“ auch die für Sie wichtige Information finden konnten. Falls nicht, können Sie mich gerne kontaktieren. Auch bei weiteren Fragen zum Thema Hausverkauf und Wohnungsverkauf unterstütze ich Sie gerne.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer

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