Die Wohnfläche richtig berechnen

Wohnfläche richtig messen

10.04.2019

Sowohl bei Immobilienverkauf als auch bei Immobilienvermietung spielt die Wohnfläche eine wichtige Rolle. Falsche Angaben oder falsche Berechnungen können bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf zu Schadensersatzklagen oder zum Rücktritt vom Vertrag führen, bei der Vermietung zu Mietminderungen, oder den Mieter im Extremfall zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. Daher ist es wichtig, die Abmessungen der Wohnung richtig festzustellen und die Wohnfläche richtig zu berechnen. Dazu muss man aber die entsprechenden Regelungen zur Berechnung kennen – oder man holt sich gleich Hilfe beim Profi. Wie wird die Wohnflächenberechnung richtig gemacht und was ist alles dabei zu beachten?

 

Inhalt:

1. Verschiedene Methoden der Wohnflächenberechnung

2. Richtige Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

3. Falsche Wohnfläche im Mietvertrag – Folgen

4. Falsche Wohnfläche im Immobilienkaufvertrag – Folgen

5. Fazit

 

1. Verschiedene Methoden der Wohnflächenberechnung

In Deutschland gibt es keine gesetzlich festgelegte Methode, die für die Wohnflächenbestimmung zwingend ist. Tatsächlich gibt es mehrere verschiedene und legitime Verfahren, die einzelne Räume unterschiedlich bewerten und zu verschiedenen Quadratmeterzahlen führen. Bei Mietverträgen beispielsweise ist daher zu empfehlen, die angewandte Methode im Vertrag festzuhalten. Die mehrheitlich verwendete Messungsmethode ist die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung, aber auch andere Verfahren werden bisweilen (noch) eingesetzt. Bevor wir auf Details eingehen, hier ein kurzer Überblick:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Wenn es zu Regelungen betreffend der Feststellung der richtigen Wohnfläche kommt, finden in Deutschland vorwiegend die Vorgaben der im Jahr 2004 erlassenen Wohnflächenverordnung (WoFlV) Anwendung. Diese wurde ursprünglich spezifisch für Gebäude im öffentlich geförderten Wohnbau erlassen, so dass sie nicht übergreifend für alle Wohnräume als gültige Messmethode verwendet werden muss. Allerdings greifen Gerichte in der Regel auch bei frei finanziertem Wohnraum auf die Wohnflächenverordnung zurück und urteilen auf dieser Grundlage.

Laut Wohnflächenverordnung wird nur diejenige Grundfläche einer Wohnung, die tatsächlich für die Bewohnung genutzt werden kann, vollständig als Wohnfläche berücksichtigt. Andere Raumteile wie Dachschrägen, Balkone und Terrassen werden nur teilweise als Wohnraum gewertet. Die Gesamtwohnfläche fällt bei dieser Vermessungsmethode im Vergleich eher gering aus, was z. B. vorteilhaft für Mieter sein kann.

Weitere Berechnungsmethoden

Wie gesagt, gibt es weitere Berechnungsmethoden, die Gültigkeit haben können. Da diese untereinander oft nicht vergleichbar sind und die Anwendung beim konkreten Fall fraglich sein kann, ergeben sich daraus manchmal verschiedene Probleme und Konfliktpotenzial. Schauen wir uns die weiteren möglichen Varianten an:

DIN-Norm 277:

Bei nicht öffentlich gefördertem Wohnraum, also der Mehrzahl der Verkaufs- oder Mietangebote, ist die bereits angeführte Wohnflächenverordnung (WoFlV) nicht obligatorisch, obgleich sie in der Mehrzahl eingesetzt wird. Allerdings können Verkäufer bzw. Vermieter hier für die Wohnflächenberechnung auch die DIN-Norm 277 anwenden. In der Praxis ist die DIN 277 ziemlich selten geworden, aber man sollte sie kennen, falls man damit konfrontiert ist.

Diese Norm ist eigentlich für die Berechnung von Grundflächen oder Rauminhalten im Hochbau gedacht, Vermieter greifen manchmal aber gern darauf zurück, weil sie z. B. Kellerräume, Balkone und Dachschrägen zu 100 % als Wohnfläche zählen können, während die Wohnflächenverordnung diese nur zu 25 % bzw. gar nicht als Wohnfläche zählt. So wird ein größtmögliches Ergebnis für die Wohnfläche erzielt, im Endeffekt kann damit ein höherer Mietpreis gerechtfertigt werden. Bei der Berechnung der Wohnfläche unter Dachschrägen kann die Anwendung der Din 277 schnell mal ein Plus von 20 % Fläche ausmachen.

Bei der Wohnflächenberechnung ist wichtig, zu erkennen, nach welchem Verfahren berechnet wurde, da Berechnungen nach der Wohnflächenverordnung und der DIN 277 nicht vergleichbar sind. In Berechnungen nach der DIN-Norm 277 müssen die in dieser Verordnung so genannten Nutzflächen wie Balkone, Terrassen, Loggien etc. sowie Grundflächen unter Dachschrägen separat ausgewiesen werden. So kann man einschätzen, welche Fläche auf Räume mit eingeschränkter Nutzbarkeit entfallen.

DIN-Norm 283:

Manchmal kursiert auch noch die DIN 283 als Bemessungsgrundlage. Eigentlich wurde diese schon in den 1980er Jahren vom Deutschen Institut für Normung (DIN) außer Kraft gesetzt. Sie kann aber noch Anwendung finden, wenn sich die beteiligten Parteien darauf einigen, wie der BGH im Jahr 2007 entschied (AZ VIII ZR 231/06).

Grob gesagt wurden bei der DIN 283 im Unterschied zur jetzt gültigen Wohnflächenverordnung die Grundflächen nicht gedeckter Terrassen und von Freisitzen nicht miteinbezogen, ebenso Heizungsräume und Garagen.

Die DIN 283 bestand aus zwei Teilen. Teil 2 wurde durch DIN 277 ersetzt, Teil 1 später durch die II. Berechnungsverordnung.

Die II. Berechnungsverordnung

Übergreifend dient diese Verordnung zur Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum. Bis Ende 2003 wurde damit auch die Berechnung von Wohnflächen geregelt. Seit dem 1. Januar 2004 ist für diesen Zweck die Wohnflächenverordnung in Kraft. Allerdings bleiben Wohnflächenwerte, die bis Ende 2003 anhand der II. Berechnungsverordnung kalkuliert wurden, weiterhin gültig. Damals wurden z. B. bei Rohbaugebäuden generell 3 % der Wohnfläche für den Wandputz abgezogen. Für Balkone war die Regelung schwammig, so dass bei gutem Wohnwert und südlicher Ausrichtung 50 % als Wohnfläche berechnet werden konnten, ansonsten 0 %. Die Grundfläche, die Schornsteine, Pfeiler etc. beanspruchen, wurde nicht abgezogen etc., so dass sich auch hier völlig verschiedene Werte wie bei der Wohnflächenverordnung ergeben.

Wurde beispielsweise eine Wohnung vor 2004 vermessen und seither nicht baulich verändert, ist die alte Berechnung nach der II. Berechnungsverordnung weiterhin gültig. Mieter, deren Mietvertrag vor 2004 abgeschlossen wurde und die Zweifel haben, ob die Wohnflächenangabe für ihre Wohnung passt und nachmessen wollen, müssen sich bei ihrer Messung an die II. Berechnungsverordnung halten.

 

2. Richtige Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung ist die häufigste und auch von Gerichten favorisierte Wohnflächenbestimmung. Daher gehen wir nun darauf ein, wie die Wohnfläche nach dieser Methode genau bestimmt wird und worauf es im Detail ankommt. Denn Fehler passieren bei der Wohnflächenbestimmung ziemlich oft.

Selbst Profis sind davor nicht gefeit, wie der Eigentümerverband Haus & Grund mit der Veröffentlichung einer seiner Praxistests zeigt, bei dem 6 Vermessungsbüros eine Immobilie vermessen sollten. Im Ergebnis errechneten die Vermessungsbüros Wohnflächen mit Unterschieden von mehr als 16 % zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert. Die massiven Abweichungen erklären sich aus Fehlern bei der Vermessung selbst, wobei ganze Räume oder Terrassen schlicht vergessen wurden, aus Messungenauigkeiten, oder aus Spielräumen, die sich aus der Anwendung der Wohnflächenverordnung ergeben, wie beispielsweise der Anrechnung von Balkonen zu 50 % oder zu 25 %.

Es ist unter Umständen gar keine so leichte Aufgabe, die Wohnfläche einer Immobilie wirklich richtig zu berechnen. Daher wollen wir uns einmal anschauen, wie die korrekte Wohnflächenbestimmung einer Immobilie laut Wohnflächenverordnung vorzunehmen ist und welche Komponenten einer Immobilie laut Vorschrift wie in die Berechnung einfließen.

Welche Räume zählen wie?

Die Wohnflächenverordnung schreibt genau vor, welche Räume einer Immobilie bei der Wohnflächenberechnung wie zu behandeln sind. Unterschieden wird zwischen Räumen die voll in die Berechnung einbezogen werden, Räumen, die nicht zur Wohnfläche zählen und Räumen, für die Sonderregelungen gelten und die nur teilweise als Wohnfläche zählen.

Diese Räume zählen voll als Wohnfläche

Mit ihrer vollen Wohnfläche werden alle Räume gezählt, die zur Wohnung selbst gehören, dazu zählen:

  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Schlafzimmer
  • Küche
  • Bad
  • Kinderzimmer
  • Flur/Diele
  • Speisekammer
  • Abstellräume in der Wohnung

Diese Räume zählen nicht als Wohnfläche

Daneben gibt es Räume, die nicht als Wohnraum zählen und die bei der Wohnflächenberechnung nicht als Fläche angerechnet werden können:

  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Keller
  • Dachboden
  • Heizungsraum
  • Waschküche/Trockenraum
  • Garage
  • Gewerblich genutzte Räume/Geschäftsräume

Räume bzw. Flächen mit Sonderregelungen

Wintergarten, Schwimmbäder

Hier hängt die Anrechnung von bestimmten Charakteristiken ab. Zu allen Seiten geschlossene Wintergärten oder Schwimmbäder sind zu 50 % in die Wohnfläche mit einzuberechnen. Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen voll als Wohnfläche.

Balkone, Terrassen

Balkone, Terrassen, Loggien, Dachgärten etc. sind in der Regel zu 25 % als Wohnfläche zu berücksichtigen. Hochwertig gestaltete Terrassen o. ä. können auch zu 50 % zur Wohnfläche zählen. Mancherorts ist auch üblich, dass Balkonflächen immer zu 50 % angerechnet werden.

Dachschrägen

Bei der Vermessung von Dachschrägen werden oft Fehler gemacht. Bei bewohnten Räumen mit Dachschrägen, z. B. Dachgeschosswohnungen, kommt es auf die Raumhöhe an. Dort, wo die Raumhöhe 2 Meter und mehr beträgt, zählt die Fläche voll. Im Bereich zwischen 1 und 2 Meter Raumhöhe ist die zugrundeliegende Fläche zu 50 % als Wohnfläche anrechenbar. Überall da, wo die Raumhöhe weniger als 1 Meter beträgt, zählt die Fläche gar nicht als Wohnfläche.

Ausnahmen davon sind aber denkbar. Bei einem Mietverhältnis beispielsweise sind Vermieter und Mieter nicht unbedingt an diese Vorgaben gebunden, sondern können eigene Vereinbarungen treffen. Zum Beispiel könnte die Grundfläche einer Dachterrasse oder das Galeriegeschoss einer Maisonettewohnung vereinbarungsgemäß auch zu 100 % angerechnet werden.

Hobbyräume

Hobbyräume sind eine eigene Sache. Hier hängt es davon ab, ob der Raum dem Bauordnungsrecht des Bundeslandes genügt oder nicht. Genügt er den jeweiligen Anforderungen, zählt die Wohnfläche voll, tut er es nicht, zählt er der Wohnflächenverordnung zufolge nicht zur Wohnfläche. Laut baurechtlichen Normen sind Hobbyräume eigentlich nicht für den dauerhaften Aufenthalt von Personen geeignet, sei es, weil der Lichteinfall zu gering ist oder weil ein zweiter Fluchtweg fehlt, in solchen Fällen wäre keine Wohnfläche anrechenbar. Hobbyräume mit Raumhöhen über 2 Meter, beheizbar, mit Fenster und Tageslichteinfall dagegen würden in der Regel die Kriterien für eine 100 % Anrechnung erfüllen, unter 2 Meter Raumhöhe zu 50 %. (Oft wurden Hobbyräume auch nach anderen Berechnungsmethoden wie der DIN 283 eingestuft und zählen dann einfach komplett zu 50 %). Hobbyräume sind manchmal etwas speziell und müssen individuell angeschaut werden.

Was zählt im Raum zur Wohnfläche, was nicht?

Die Wohnflächenverordnung stellt auch klar, welche Rauminhalte wie in die Flächenbestimmung miteinbezogen werden müssen und was nicht als Fläche gerechnet werden darf.

Bodenleisten, Verkleidungen etc.

Bodenleisten, Sockelleisten sowie Fenster- und Türverkleidungen u. ä. bzw. die Fläche darunter gehört mit zur Wohnfläche. Bei der Ausmessung einer Wohnung darf die Messung also nicht an Verkleidungen oder Leisten beginnen, sondern muss immer an der Wand neben Verkleidungen oder Leisten ansetzen.

Einbaumöbel, Ofen, Badewanne

Grundsätzlich gehört die Fläche in Wohnungen, auf der Einbaumöbel, fest installierte Öfen, Heiz- und Klimaanlagen stehen oder die Badewanne und auch Flächen unter versetzbaren Raumteilern oder Wasserboilern etc. zur Wohnfläche dazu.

Schornsteine, Pfeiler, Treppen, Türnischen, Fenster

Nicht zur Wohnfläche gehört die Fläche unter Schornsteinen, Vormauerungen, Fläche unter Säulen, Pfeilern etc., wenn sie höher als 1,5 Meter sind und ihre Grundfläche über 0,1 m² beträgt. Liegen die Maße darunter sind sie zur Wohnfläche zu rechnen.

Treppen mit mehr als drei Steigungen inklusive Treppenabsätze zählen nicht zur Wohnfläche, ebenso Türnischen.

Fensternischen, offene Wandvertiefungen, Mauerrücksprünge gehören nicht zur Wohnfläche, wenn sie nicht zum Boden hinunter reichen oder wenn sie den Fußboden erreichen aber nur 13 cm oder weniger tief sind. Tiefere Nischen müssen auf die Wohnfläche angerechnet werden, wenn sie den Fußboden erreichen.

 

3. Falsche Wohnfläche im Mietvertrag – Folgen

Wie gesehen, kann die korrekte Feststellung der Wohnfläche ziemlich komplex werden. Fehler sind daher nicht selten. Was passiert, wenn bei einer Vermietung die angegebene Wohnfläche nicht stimmt? Welche Möglichkeiten und Konsequenzen gibt es bei Vermietungen?

Kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag = Mangel

Ganz generell ist eine kleinere Wohnfläche, als sie im Mietvertrag steht, ein Vertragsmangel. Die Angaben im Vertrag sind damit schlicht nicht korrekt. Prinzipiell berechtigt eine geringere Wohnfläche einen Mieter zu einer Mietminderung. Allerdings hat der BGH in seiner Rechtsprechung eine spezifische Grenze zementiert, diese liegt bei 10 % Abweichung. Ist also die reale Wohnfläche mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete kürzen – in diesem Fall natürlich die Kaltmiete – und zwar um so viel Prozent, wie die Wohnfläche sich von der im Mietvertrag angegebenen Fläche unterscheidet; 15 % kleinere Wohnfläche würde also 15 % weniger Miete bedeuten. Bei mehr als 10 % Abweichung kann der Mieter rein rechtlich sogar fristlos kündigen. Weicht die Miete um weniger als 10 % ab, muss der Mieter das in der Regel tolerieren.

Liegt die Abweichung der Wohnfläche über den 10 %, können die Mieter also die Miete kürzen – und das nicht nur aktuell, sondern sogar bis zu 3 Jahre rückwirkend, und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Stichtag dafür ist der Abschluss desjenigen Jahres, in welchem der Mieter von der deutlich abweichenden Wohnfläche erfahren hat, so der BGH im Jahr 2007 (WuM 2007, 346). Wichtig ist dabei, dass der Mieter den Mietmangel korrekt und schriftlich bei seinem Vermieter anzeigt, mündliche Beschwerden sind aus rechtlicher Sicht nicht ausreichend.

Kleinere Wohnfläche und Mieterhöhungen – genaue Abweichung entscheidend

Im Fall von Mieterhöhungen hat der BGH im Jahr 2015 seine eigene bis dahin gültige Rechtsprechung geändert (AZ VIII ZR 266 / 14). Bei Mieterhöhungen wird die Abweichung nicht erst ab 10 % relevant, sondern es kommt auf die tatsächliche Wohngröße und die tatsächliche Abweichung an, auch wenn sie unter 10 % liegt. Mieter können bei einer Mieterhöhung die Wohnung nachmessen; wenn sie eine kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben feststellen, auch unter 10 %, können sie das nach aktueller Rechtsprechung als Argument gegen eine Mieterhöhung verwenden oder zumindest eine geringere Erhöhung erreichen.

Abweichende Wohnfläche und Nebenkosten

Im Regelfall werden Nebenkosten auf die Wohnfläche umgerechnet. Ist die tatsächliche Wohnfläche kleiner als im Vertrag angegeben bzw. als die Berechnungsgrundlage, zahlen der Mieter für etwas, das er in Wirklichkeit nicht nutzt. Daher können Mieter in einem solchen Fall auch bei den Nebenkosten Minderungen geltend machen. Wie bei den Mieten selbst, können auch bei den Nebenkosten zu viel gezahlte Gebühren bis 3 Jahre rückwirkend ab dem Jahresschluss des Jahres, als man von der Abweichung wusste, zurückgefordert werden. Der Sachverhalt muss dem Vermieter als Mangelanzeige schriftlich mitgeteilt werden.

Abweichende Wohnfläche und Versicherungen

Gebäude- und Hausratversicherungen berechnen sich nach der Quadratmeterzahl. Ist die angegebene Wohnfläche zu klein, ist die Immobilie unterversichert, im Fall des Falles ist mit Leistungskürzungen zu rechnen. Ist die versicherte Fläche zu groß angegeben, bezahlen Hausbesitzer bzw. Mieter zu hohe Versicherungsbeiträge. Stellt man eine Abweichung fest, sollte man die Versicherungspolice schnell korrigieren lassen – und davor natürlich richtig messen.

Größere Wohnfläche als im Vertrag

Stellt sich bei einer Nachmessung heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich größer ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Vermieter die Miete dann erhöhen? Prinzipiell kann er das, muss sich aber an die gesetzlichen Einschränkungen halten. Er kann zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss sich aber an die gesetzliche Kappungsgrenze halten, die Mieterhöhungen auf 20 % in drei Jahren deckelt. Rückwirkend kann ein Vermieter keine Nachzahlungen für Miete oder Nebenkostenumlage verlangen.

 

4. Falsche Wohnfläche im Immobilienkaufvertrag – Folgen

Zeigt sich, dass eine Kaufimmobilie tatsächlich eine kleinere Fläche hat als vereinbart, dann kann ein Käufer den Kaufpreis mindern, meist ist von einer anteiligen Minderung auszugehen. Im schlimmsten Fall kann der Kaufvertrag auch rückabgewickelt werden und Schadensersatz drohen. Die für Mietminderungen maßgebliche 10 %-Erheblichkeitsgrenze gilt bei Immobilienverkäufen nicht (OLG Saarbrücken, 1.12.2011, 8 U 450/10).

In welchen Fällen welche Konsequenzen eintreten können, hängt vor allem davon ab, was im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist.

Ist im Kaufvertrag keine exakte Wohnfläche zugesichert, sind mögliche Klagen dahingehend weitgehend ausgeschlossen. Bei einem Wohnungskauf kann die Aussage genügen, dass der Käufer eine Wohnung so erwirbt, wie sie in der Teilungserklärung gekennzeichnet ist, sofern sich die beiden Parteien darauf einigen können. Bei einem Hausverkauf kann analog darauf verwiesen werden, dass der Käufer das Grundstück gemäß der Flurkartenbezeichnung kauft, auf dem das Gebäude steht. Eine Bezugnahme auf eine vertragliche zugesicherte Wohnfläche ist dann für den Käufer nicht möglich.

Wurde für den Vertragsabschluss ein detaillierter Berechnungsnachweis erstellt, sieht es anders aus. Denn dann kann sich der Käufer darauf berufen und vom Verkäufer die exakte Wohnfläche einfordern. Jede Abweichung ist dann ein Mangel und kann zu Schadensersatzforderungen oder Kaufpreisminderungen führen.

Weiterhin können im Vertrag ungefähre oder Circa-Angaben für Wohnflächen gemacht werden. Wundert sich der Käufer über zu große Abweichungen, kommt es in solchen Fällen oft dazu, dass ein Gericht beurteilen muss, wie groß die zulässige Abweichung im konkreten Fall sein darf. Deshalb wird in neueren Verträgen meist gleich eine 2 % Toleranzgrenze vereinbart, um diesen Punkt vorab zu klären.

 

5. Fazit:

Professionelle Stichproben stellen immer wieder heraus, dass bis zu 90 % aller Angaben zu Wohnflächen bei Bestandsimmobilien mehr oder weniger fehlerbehaftet sind. Fehlerquellen gibt es viele. Falsche Messungen oder Bezug auf fehlerhafte alte Dokumente, wo Flächenangaben noch ohne eine Berechnungsverordnung als Grundlage ermittelt wurden, usw. Wie kann man als Verkäufer oder Vermieter sicherstellen, dass im Exposé oder Kauf-/Mietvertrag die richtige Wohnfläche steht?

Die sicherste Möglichkeit dazu ist, den Verkauf nicht selbst durchzuführen, sondern das von einem Profi erledigen zu lassen. Ein guter Immobilienmakler München ist vertraut mit Wohnflächenmessungen und -berechnungen, wird akkurate Flächenangaben machen und das Risiko nicht auf den Kunden abwälzen.

Herzlichst,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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