Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

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Bestellerprinzip beim Immobilienkauf, bzw. Immobilienverkauf?

Aktuell wird über das Bestellerprinzip beim Immobilien(ver)kauf diskutiert. Argumentiert wird unter anderem damit, dass dies die Kosten des Käufers reduziert und Wohnraum damit etwas erschwinglicher macht.

 

Schauen wir uns das für Bayern und München einmal genauer an und beleuchten ein paar Fakten:

a. Die gängigen Provisionen liegen aktuell durchschnittlich bei 2% zzgl. Mehrwertsteuer für den Verkäufer und 3% zzgl. Mehrwertsteuer für den Käufer. Sie sind frei verhandelbar.

b. Wer den Immobilienmarkt beobachtet weiß, dass mindestens 70% aller bestehenden Immobilien von Maklern angeboten werden. Offensichtlich gibt es eine nicht kleine Anzahl an Eigentümern, die über einen Makler verkaufen möchten und nicht selbst.

c. Generell gilt: Anfrage und Nachfrage regeln den Preis.  

 

Bestellerprinzip Vermietung – Was hat es gebracht?

Werfen wir einmal einen Blick in den Bereich “Bestellerprinzip in der Vermietung”: Ich selbst war nie im Vermietbereich tätig. Aber trotzdem hat die Menge an verzweifelten Mietanfragen bei mir eklatant zugenommen. Keinen Tage ohne Mietgesuche per Email seit der Einführung des Bestellerprinzips. Und das obwohl ich nicht eine einzige Mietwohnung auf meiner Website in den letzten Jahren angeboten habe. Nicht eine. Meine Schlussfolgerung: Die Tatsache, dass ca. die Hälfte der Makler aus dem Mietbereich ausgestiegen sind, bewirkt eben doch eine Reduzierung des Angebots und damit mehr Nachfrage pro Wohnung und somit steigende Mieten. Man kann die Mieten natürlich künstlich unten halten aber bei allem was aufgezwungen wird gibt es immer eine unerwartete Gegenreaktion und immer eine Verschlechterung. Ich glaube, dass das Bestellerprinzip bei der Vermietung dazu geführt hat, dass man heute als Mieter noch schwieriger an Mietobjekte kommt als vor dem Bestellerprinzip.     

 

Bestellerprinzip beim Immobilienkauf in Ballungsgebieten

Noch schlimmer wird es bei einer eventuellen Einführung eines Bestellerprinzip im Immobilienkauf in Ballungsgebieten laufen: Weniger Makleraktivität plus das Sinken des Interesses des Immobilieneigentümers am Verkauf aufgrund der für ihn vermuteten höheren Kosten wird weniger Angebote am Markt bewirken, was zu steigenden Preisen führen wird. 

Hier muss man sich die Motivationen der Leute anschauen, die ihre Immobilie verkaufen: Da gibt es zum einen natürlich die Familien, die von einer kleineren Immobilie in eine größere ziehen. Dieser Verkauf wird weiterhin stattfinden. Selbstverständlich. Aber es gibt Eigentümer die können verkaufen oder auch nicht. Sie müssen nicht. Wenn Ihnen die Umstände am Markt nicht gefallen, verschieben Sie den Verkauf eben um ein paar Jahre. Diese Zielgruppe sind vielleicht nur 20% aller Verkäufer, aber beim gegenwärtigen Markt wären bereits 5% weniger Angebote eine Katastrophe. Geht das Angebot in München um 800 Immobilien zurück, malen Sie sich selbst aus, was das für die Preise bedeutet.  Da ist die Maklerprovision der deutlich kleinere Betrag.

 

Echte Gründe gegen das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf, bzw. Verkauf

I. Wie oben schon genannt: Die Immobilienpreise würden steigen und dadurch auch die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, etc.

II. Während die Grunderwerbsteuer sich prozentual bundesweit durchschnittlich mehr als verdoppelt hat, sind die Maklergebühren gleich geblieben. (Die Grunderwerbsteuer wieder auf den Stand von 2% zu setzen wäre natürlich ein guter Ansatzpunkt.

III. In ganz Europa gibt es lediglich ein Land, in welchem die Maklerprovisionen vorgeschrieben werden und dies ist Österreich. (3% + 3% = 6%) In allen anderen Ländern gilt die Vertragsfreiheit.

IV. Während man bei Vermieter und Mieter noch davon sprechen kann, dass der Mieter irgendwie schutzbedürftig ist, stehen sich beim Verkauf Käufer und Verkäufer auf Augenhöhe gegenüber.

V. Verfassungsrechtlich ist der Eingriff in die Berufs- und Vertragsfreiheit mindestens bedenklich.

VI. In Regionen mit weniger Nachfrage würde es keinen ordentlichen Makler mehr geben, weil diese ihre Konditionen oft komplett frei verhandeln und mit einem Festbetrag arbeiten, der weit über den gängigen Sätzen liegt. Bei der Deckelung oder dem Bestellerprinzip mit prozentualer Deckelung wäre der Geschäftsbetrieb nicht aufrechtzuerhalten.

 

Begriffe wie “Bestellerprinzip”, “Mietpreisbremse” und viele mehr sind schöne Namen aus den PR Abteilungen der Politik, in diesem Fall der Linken. (Die Rechten haben andere Begriffe, die auch nicht besser sind.) Man mag die Maklerprovision mögen oder nicht, das System ist etabliert und es funktioniert. Eigentlich sollte sich die Politik bei den Maklern nicht mit dem Bestellerprinzip befassen, sondern mit Dingen wie der Qualifikation (Sachkundenachweis) und dem Problem dass jeder Hinz und Kunz eine Immobilie ohne schriftlichen Auftrag mit Provision anbieten kann.

 

Die Immobilie ist ein wertvolles Gut und sollte von Immobilienprofis mit hoher Qualifikation und professionellem Geschäftsbetrieb vermittelt werden. Darauf Politik und Ausbildungssysteme auszurichten wäre eine tolle Sache und würde allen nützen.    

 

Herzliche Grüße 

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

Älterer Blog-Artikel zum Thema Bestellerprinzip Immobilienverkauf:

21.2.2017 – Seit einigen Wochen wird verstärkt darüber diskutiert, ob das in der Vermietung eingeführte Bestellerprinzip auch für den Immobilienverkauf gelten soll oder nicht. Ein Blick auf die Ergebnisse in der Vermietung gibt Auskunft über Sinn oder Unsinn dieser Idee.

Vorneweg: Warum kommt überhaupt die Idee auf, das Bestellerprinzip auf den Immobilienverkauf auszudehnen?

Das was behauptet wird: Das Bestellerprinzip nütze den Käufern Kosten beim Haus- oder Wohnungserwerb zu sparen (der Verkäufer muss dann die Maklergebühr bei Einschaltung dessen komplett übernehmen).

Die tatsächlichen Gründe: (was nicht offen gesagt wird)

1. Da der Steuerzahler die Begriffe Politik, Politiker und Staatsapparat gerne mit konstanten Steuer- und Abgabenerhöhungen, also Mehrausgaben assoziiert, können sich Parteien oder Einzelpersonen mit einer scheinbaren Kostenentlastung profilieren. Je näher also die nächste Wahl rückt, umso mehr wird dieses Thema „Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf“ forciert werden. Es geht also nicht um den Immobilienkäufer, sondern um Ämter und Gehälter.

2. Länder und Staaten können im Allgemeinen mit Geld nicht umgehen (geben zumeist dauerhaft mehr aus, als sie einnehmen) und versuchen daher immer wieder an der Steuerschraube zu drehen. Wenn man überlegt, dass die Grunderwerbsteuer 1994 bei 2% lag und sich jetzt bei mindestens 3,5% befindet, während sich die Immobilienpreise in München mehr als verdoppelt haben, so sieht man, dass hier bereits das 3,5 fache an Steuereinnahmen geschaffen wird. In Baden Württemberg liegt man bereits bei 5%. Auch die Notargebühren und weitere Kostenpositionen, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen, sind über Gebühr gestiegen.

Das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf, also die scheinbare Entlastung der Käufer durch Wegfall der Maklergebühren soll somit eigentlich über die Unfähigkeit hinwegtäuschen mit fremden Geldern (Steuergeldern) umzugehen, was nicht sein sollte. Das Kalkül einzelner: Am Schluss zahlt der Käufer trotz höherer Grunderwerbsteuer doch nicht mehr.

Was hat das Bestellerprinzip im Bereich der Vermietung für die Mieter in München eigentlich gebracht?

Ganz sicher gibt es weniger Vermietobjekte am Markt. Eine Vermietmaklerin berichtete mir, dass sie teilweise doppelt so viele Mietinteressenten habe wie früher. Viele Vermieter sind auf den Mieterwechsel nicht eingestellt und es gehen wertvolle Monate verloren bis einzelne Wohnungen wieder auf den Markt kommen. Vor dem Bestellerprinzip haben die Vermietmakler den Markt vorangetrieben und die Vermietungen beschleunigt. Dieser Faktor, dass es eine ganze Branche gibt, die daran interessiert ist, leere oder leer werdende Wohnungen zu finden und flott zu vermieten, ist teilweise weggefallen. Damit alleine hat das Bestellerprinzip in der Vermietung seinen Zweck verfehlt.

Was könnte es bedeuten, wenn das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf tatsächlich kommt?

Es bedeutet ganz sicher, dass geplant ist die Grunderwerbsteuer weiter zu erhöhen. (iron.) Spaß beiseite, es bedeutet ganz sicher, dass einige Verkäufer, die eigentlich verkaufen wollen, die Pläne alleine deswegen in die Zukunft verschieben werden. Die privaten Eigentümer wollen, gerade wenn sie etwas älter sind, den Verkauf oft nicht selbst übernehmen. Die Maklerprovision möchten sie aber auch nicht alleine zahlen. Selbst wenn das nur 3-4% der Verkäufer sein sollten, der Immobilienmarkt ist sehr sensibel und selbst kleine Reduzierungen des Angebotsmarktes können unnötige zusätzliche Preissteigerungen auslösen. Außerdem bedeutet es, dass die Verkäufer die Maklerprovision auf den Kauf aufschlagen werden, woraufhin die Kaufnebenkosten zusätzlich steigen.

Auch wenn die Idee „wer bestellt, der zahlt“ nachvollziehbar ist, sollte man ein System, dass sich über Jahrzehnte entwickelt hat, nur im äußersten Notfall ändern. (Es gibt andere, größere Baustellen.) Besonders wenn man die mittel- und langfristigen Folgen nicht einschätzen kann.

Herzliche Grüße 

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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