Immobilien erben, Erbschaftssteuer

Geerbte Immobilien und Erbschaftsteuer

17.05.2018

Generell fallen bei jedem Erbe, von den gesetzlichen Freibeträgen einmal abgesehen, Erbschaftsteuern an. Das regelt das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz. Besteht das Erbe aus Sachwerten, wie im Fall von Immobilien, wird der finanzielle Wert geschätzt und als Betrag besteuert. In diesem Artikel wollen wir uns damit beschäftigen, wie der Wert einer Immobilie geschätzt wird, wie man die anfallende Erbschaftsteuer berechnen kann und inwiefern es Möglichkeiten gibt, die gesetzlich anfallende Steuerlast legal zu verringern oder zu umgehen.

Erbschaftsteuer und Freibeträge

Die heutige Erbschaftsteuer hat ihre Wurzeln im Jahr 1906, als im damaligen Deutschen Reich erstmals ein Erbschaftsteuergesetz eingeführt wurde, das die Besteuerung von Einnahmen durch Erbschaften regeln sollte. Die exakten Regeln, wer in einem Erbfall wieviel Steuern entrichten muss, sehen heute zwar über weite Strecken anders aus, die Grundlage bleibt prinzipiell aber die gleiche. Denn grundsätzlich ist ein Erbfall aus dem Blickwinkel des Gesetzes ein Vermögenszuwachs, der versteuert werden muss wie jedes andere Einkommen.

Wie hoch die bei einem Erbfall zu zahlende Erbschaftsteuer ausfällt, hängt generell von zwei Faktoren ab: 1. Den Freibeträgen, die wiederum vom jeweiligen Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängen und 2. Der Steuerklasse, der der Erbschaftsempfänger zugeordnet wird. Für geerbtes Vermögen, das den gesetzlichen Freibetrag überschreitet, zahlt ein Erbe den für seine Steuerklasse relevanten Steuersatz.

Aktuelle Angaben (März 2018) des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend zeigen die gegenwärtig gültigen Freibeträge für die jeweiligen Steuerklassen und Verwandtschaftsgrade:

 Steuerklasse  Erbe  Freibetrag
 I Ehepartner, eingetragene Lebenspartner  500.000 €
  Kind (auch Adoptivkind und Stiefkind)  400.000 €
  Enkelkind, das anstelle des Kindes/Stiefkindes des Erblassers erbt, wenn dieses bereits gestorben ist  400.000 €
  Enkelkind, Stiefenkelkind  200.000 €
  Urenkel und weitere Abkömmlinge  100.000 €
  Eltern und Großeltern  100.000 €
 II Geschwister (auch Halbgeschwister) 20.000 €
  Nichte und Neffe
  Stiefeltern
  Schwiegereltern und Schwiegerkinder
  geschiedene Ehepartner, Lebenspartner einer aufgehobenen eingetragenen Lebenspartnerschaft
 III Alle übrigen Erben  20.000 €

 

Jeder Betrag, der den zutreffenden Freibetrag übersteigt, wird je nach zutreffender Steuerklasse zu einem bestimmten Prozentsatz besteuert, wie die folgende Tabelle zeigt:

Steuerpflichtiges Erbe  (oberhalb der Freibetragsgrenze) Zu zahlender Steuerbetrag in Prozent
Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 € 7% 15% 30%
bis 300.000 € 11% 20% 30%
bis 600.000 € 15% 25% 30%
bis 6.000.000 € 19% 30% 30%
bis 13.000.000 € 23% 35% 50%
bis 26.000.000 € 27% 40% 50%
über 26.000.000 € 30% 43% 50%

 

Beispiel:

Eine Großmutter vermacht ihrem Enkel ein Vermögen von 600.000 €. Der Freibetrag liegt bei 200.000 €. Versteuert werden muss demnach ein Betrag von 400.000 €. Da es sich um ein Enkelkind handelt, trifft in diesem Beispiel Steuerklasse I zu. In Stufen wird auf die ersten 75.000 € über dem Freibetrag 7 % Erbschaftsteuer erhoben, was in einen Betrag in Höhe von 5.250 € ergibt. Für die folgenden 225.000 € (bis 300.000 € über dem Freibetrag) fallen 11 % Steuern an, also 24.750 €. Für die verbleibenden 100.000 € fallen 15 % Steuern an, also 15.000 €. Als Erbschaftsteuer muss der Enkel damit 5.250 € + 24.750 € + 15.000 € = 45.000 € Erbschaftsteuer ans Finanzamt abführen.

In vielen Fällen ist der geerbte Betrag nicht so hoch, dass die Freibetragsgrenze überschritten wird. Dann fällt natürlich auch keine Erbschaftsteuer an. Erbt ein Kind also beispielsweise insgesamt 300.000 €, wird es vom Finanzamt zu keiner Steuerzahlung für sein Erbe aufgefordert.

Zusätzliche Freibeträge:

Für nicht erwerbstätige Ehepartner bzw. Lebenspartner und Kinder bis 27 Jahre sieht das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz einen besonderen zusätzlichen Versorgungsfreibetrag vor. Die Ausgangsbasis für diesen Freibetrag bilden die folgenden gesetzlichen Vorgaben:

Ehepartner/Lebenspartner 256.000 €
Kind bis 5 Jahre 52.000 €
Kind ab 5 bis 10 Jahre 41.000 €
Kind ab 10 bis 15 Jahre 30.700 €
Kind ab 15 bis 20 Jahre 20.500 €
Kind ab 20 bis 27 Jahre 10.300 €

 

Der Versorgungsfreibetrag wird jedoch oft nicht in voller Höhe gewährt, da er um die Höhe von sonstigen Erbschaftsteuerfreien Versorgungsbezügen für Hinterbliebene, wie z. B. Hinterbliebenenrente oder betriebliche Altersversorgung, gekürzt wird.

Weiterhin gibt es für Personen aus der Spalte Steuerklasse I einen Freibetrag von 41.000 € für den Hausrat. Für vererbte persönliche Güter gilt für Personen aller Steuerklassen ein Freibetrag von 12.000 €.

Geerbte Immobilien

Im Regelfall wird natürlich nicht nur reines Geldvermögen vererbt, sondern auch Sachgüter. Darunter fallen Autos, Möbel, Schmuck etc. und vor allem auch Immobilien. Wie werden Sachgüter im Erbfall behandelt? Generell wird ein monetärer Wert, den die Sachgüter am Todestag hatten, ermittelt und bezüglich der Erbschaftsteuer wie Geldvermögen behandelt. Erbt eine Person also ein Haus, wird man einen monetären Wert berechnen bzw. feststellen, z. B. 300.000 €. Dieser Geldbetrag wird zum geerbten Geldvermögen hinzugerechnet, der Gesamtbetrag ist dann Gegenstand für die Erbschaftsteuer.

Im Weiteren wollen wir uns daher nun damit beschäftigen, wie eigentlich der Wert einer Immobilie, der bei einer Erbschaft ja als Geldvermögen behandelt wird, ermittelt wird.

Erbschaftsteuer Immobilien – Verkehrswert

Welcher Geldbetrag für eine geerbte Immobilie angesetzt wird, und welcher Betrag für die Erbschaftsteuer daraus abgeleitet werden kann, wird durch den sog. Verkehrswert festgelegt. Der Verkehrswert repräsentiert den Preis, den die Immobilie bei einem Verkauf in der Regel ziemlich sicher erzielen würde und soll stichtagsbezogen die Marktverhältnisse abbilden.

Der Gesetzgeber gibt für die Verkehrswertermittlung bestimmte normierte Verfahren vor, auf die Gutachter und Finanzamt abhängig von der jeweiligen Immobilie einzeln oder in Kombination zurückgreifen. Prinzipiell geht es um die Bestimmung von Durchschnittswerten, die Immobilien gegenwärtig in ähnlicher Lage und mit ähnlichem Baujahr, inklusive der Berücksichtigung des Grundstückswertes, am Immobilienmarkt erzielen. Der Grundstückswert wird normalerweise für Grundstücke analog zum weiter unten dargestellten Vergleichswertverfahren für Immobilien ermittelt oder aus den von der Gemeinde herausgegebenen Bodenrichtwerten errechnet.

Hier in Kürze die gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung:

Vergleichswertverfahren

Bei Wohnhäusern wie Einfamilien-/Zweifamilienhäusern oder Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen und baugleichen Reihenhäusern kommt in der Regel das sog. Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hier werden die realen Verkaufspreise vergleichbarer Objekte, die kürzlich verkauft wurden, als Vergleichsbasis für das zur Disposition stehende Objekt herangezogen. Wie brauchbar das Ergebnis ist, hängt vor allem davon ab, wie viele Vergleichsobjekte es gibt und wie ähnlich sich diese jeweils sind. Häufig fehlen genügend vergleichbare, kürzlich veräußerte Objekte in einer ähnlichen Lage, so dass das Vergleichswertverfahren keine verlässlichen Ergebnisse erbringen kann, oder nicht als alleinige Methode zur Wertbestimmung ausreicht.

Ertragswertverfahren

Bei Immobilien wie Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien geht es vorwiegend nicht um die Eigennutzung, sondern um das Erzielen von Renditen. Bei der Wertermittlung wird bei solchen Immobilien daher weniger auf den Sachwert an sich geachtet, sondern auf den Ertrag, den Eigentümer mit der Immobilie erzielen können. Der Ertragswert setzt sich im Wesentlichen aus zwei Komponenten zusammen, nämlich dem Bodenwert des Grundstücks und dem eigentlichen Ertragswert des Gebäudes, der mit einem dafür vorgesehenen Berechnungsverfahren aus den real erzielten Mieteinahmen bestimmt wird.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet meist Anwendung, wenn die Wertermittlung durch Vergleichswertverfahren oder Ertragsverfahren nicht möglich sind. Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie in der Hauptsache anhand der Herstellungskosten und dem Wert der Bausubstanz abgeschätzt. Es werden unterschiedliche Gebäudeeigenschaften berücksichtigt, die den Gebäudewert beeinflussen. Darunter fallen Alter, Instandsetzungen, Renovierungen. Beim Sachwertverfahren werden zunächst die Herstellungskosten eines fiktiven Neubaus des Gebäudes ermittelt und dann anhand des Alters und Renovierungsgrades des Gebäudes angepasst. Die Fragestellung lautet im Folgenden: Welche Kosten entstehen bei der Wiederherstellung der Immobilie im aktuellen Zustand? Der Sachwert repräsentiert also prinzipiell einen Wiederbeschaffungswert oder einen Reproduktionswert. Der Bodenwert und der Herstellungswert von Außenanlagen werden natürlich mitberücksichtigt.

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Die Erbschaftsteuer für Immobilien umgehen oder verringern

Bevor man irgendeinen Aufwand betreibt, die Erbschaftsteuer für Immobilien zu umgehen, sollte man genau prüfen, ob sich das ganze überhaupt lohnt. Denn, wenn der zu vererbende Vermögenswert die Freibetragsgrenze des potenziellen Erben nicht überschreitet, fällt ohnehin keine Erbschaftsteuer an. Daher sollte man erst einmal genau nachrechnen, wie groß der Vermögenswert, der vererbt werden soll, überhaupt ist. Erst, wenn der Wert deutlich über der Freibetragsgrenze liegt und eine nennenswerte Erbschaftsteuer anfällt, sind weitere Schritte zur Steuerreduzierung überlegenswert.

Falls also der zu vererbende Betrag so hoch ist, dass eine Erbschaftsteuer anfällt, welche Möglichkeiten gibt es, sie zu verringern?

  • Geringerer Immobilienwert macht geringere Erbschaftsteuer

Das Finanzamt setzt, wie oben dargelegt, per dem für eine Immobilie geeigneten Verfahren einen Verkehrswert fest, der dann als Geldwert zum etwaigen sonstigen Erbe addiert wird. Auf das Gesamterbe wird in der Folge eine Erbschaftsteuer erhoben.

Allerdings nehmen Finanzbeamte Gebäude für gewöhnlich nicht selbst in Augenschein, sondern berechnen den Verkehrswert nach einem starren Standardverfahren und setzen den Verkehrswert unter Umständen viel zu hoch an, was dann natürlich faktisch eine zu hohe Erbschaftsteuer nach sich zieht. Individuelle Faktoren wie der bauliche Zustand oder vorhandene Ausstattung spielen bei der Berechnung des Finanzamts keine Rolle. Weiterhin orientiert sich das Finanzamt bei der Bewertung von Grundstücken am allgemeinen Bodenrichtwert, der von Gutachterausschüssen der Gemeinden aus Durchschnittswerten berechnet wird. Etwaige wertmindernde Eigenschaften eines konkreten Grundstücks sind darin nicht berücksichtigt. Bei der Berechnung von Immobilienrenditen orientiert sich das Finanzamt am bundesweit einheitlichen Liegenschaftszins, egal ob ein Grundstück in München oder Mecklenburg-Vorpommern liegt.

In der Praxis kann der wahre Immobilienwert weit von der Einschätzung des Finanzamts entfernt liegen. Wenn daher ein nicht unerheblicher Betrag an Erbschaftsteuer anfällt, empfiehlt es sich durchaus, sich eigene und zutreffendere Angaben über den Wert der Immobilie zu organisieren und die Immobilie durch einen kompetenten Gutachter bewerten zu lassen bzw. sich von einem Sachverständigen ein Gegengutachten zur Feststellung des Finanzamts erstellen zu lassen.

Der Gutachter wird Haus oder Wohnung in Augenschein nehmen und mit geeigneten Checklisten werterhöhende oder wertmindernde Eigenschaften bestimmen. Ein guter Gutachter wird einen sehr viel genaueren Wert der Immobilie feststellen können als dies ein rein rechnerisch ermittelter Verkehrswert darstellen könnte.

Der Gutachter wird beispielsweise bei einer Wohnung Dinge feststellen, wie, dass die Wohnung im Erdgeschoss liegt und zur Straße hin ausgerichtet ist, dass neue Fenster eingesetzt werden müssen, dass kein richtiges Bad vorhanden ist, dass sie hochgradig renovierungsbedürftig ist… Es können viele wertmindernde Eigenschaften vorhanden sein, die an einem fernen Schreibtisch nicht ersichtlich sind und nur durch eine Prüfung vor Ort festgestellt werden können. So kann sich schnell ergeben, dass eine Immobilie vielleicht nur die Hälfte wert ist, als der Betrag, der vom Finanzamt angesetzt wurde.

Stellt der Gutachter einen geringeren Immobilienwert fest als das Finanzamt, kann man das dem Finanzamt mitteilen. Erkennt das Finanzamt den neuen Wert an, zahlt man natürlich entsprechend weniger Erbschaftsteuer und hat an diesem Punkt unter Umständen deutlich gespart. Das Finanzamt kann zwar prinzipiell die Stellungnahme des Gutachters ablehnen, wenn diese aber fundiert ist – was bei einem Gutachter ja der Fall sein sollte – zahlt es sich aus, gegen die Ablehnung Einspruch einzulegen und dagegen vorzugehen.

  • Die Erbschaftsteuer für Immobilien durch Schenkungen umgehen

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz sieht auch bei Schenkungen eine Steuer vor. Bei Schenkungen gelten in den meisten Fällen die gleichen Freibeträge wie bei der Erbschaftsteuer. D. h. bis zu einer gewissen Höhe kann man steuerfrei verschenken.

Aber: Bei Schenkungen gelten die Freibeträge, anders als bei Erbschaften, jeweils für eine Dauer von 10 Jahren und erneuern sich danach immer wieder für die nächsten 10 Jahre.

Diesen Effekt kann man dazu verwenden, eine künftige Erbschaftsteuer zu umgehen oder zu verringern. Man kann bei Schenkungen die geltenden Freibeträge gewissermaßen vervielfachen bzw. mehrfach nutzen, indem man alle 10 Jahre einen Vermögenswert bis zur Höhe der Freibetragsgrenze an den künftigen Erben verschenkt. Wer früh genug damit anfängt, sein Vermögen abzugeben und in Abständen ab 10 Jahren an seine künftigen Erben weiterzugeben, kann dafür sorgen, dass seine Erben letztlich keine oder zumindest deutlich weniger Steuern abführen müssen, als wenn das gesamte Erbe auf einmal in deren Eigentum übergeht. Bei größeren Vermögen lohnt sich ein solcher Schritt durchaus.

Entscheidet man sich dafür, Vermögen durch eine Schenkung zu übertragen, sollte das immer dokumentiert werden. Bei der Schenkung von Geld oder Gegenständen geht das ohne Anwalt oder Notar, bei Immobilien muss eine Schenkung grundsätzlich über einen Notar abgewickelt werden.

Die Reihenfolge dessen, was man wann verschenkt, ist eher eine strategische Frage. Geht es um Geldvermögen und um Immobilien, kann man der obigen Systematik folgend beispielsweise in Schritten ein bestimmtes Geldvermögen übertragen und die Immobilie als Erbe belassen, oder auch die Immobilie als Schenkung übertragen und dann Schritt für Schritt das Geldvermögen. Welches Vorgehen man auch wählt, es gibt immer einige Dinge zu beachten, denn nach der Schenkung ist man nicht mehr der Eigentümer über die Sache und kann auch nicht mehr darüber bestimmen.

Gerade wenn es um die Schenkung einer Immobilie geht, die man selbst bewohnt, sollte man die Entscheidung gut überdacht haben. Denn nach dem Eintrag ins Grundbuch gehört einem das Haus natürlich nicht mehr. Man kann es nicht mehr verkaufen oder als Kreditsicherung einsetzen. Ohne weitere Maßnahmen ist nicht einmal sicher, dass man weiter darin wohnen kann, und der Versuch die Erbschaftsteuer für die Immobilie zu umgehen, geht nach hinten los.

Eine mögliche Lösung ist in einem solchen Fall, sich ein Nießbrauchrecht zu sichern. Man kann die Immobilie dadurch auf seine Nachkommen übertragen und dennoch bis zum Lebensende in seinem Haus wohnen. Man kann damit Haus oder Wohnung sogar auch weiter vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Folgende weitere Punkte sind bei einer Schenkung zu beachten:

    • – Hat ein Verstorbener einem Begünstigten im Verlauf der letzten 10 Jahre eine Schenkung gemacht, wird der geschenkte Betrag bei der Berechnung der Erbschaftsteuer berücksichtigt; die Schenkung wird also rückwirkend besteuert. Die Schenkung muss 10 Jahre oder mehr zurückliegen, damit sie jetzt Erbschaftsteuerfrei erfolgt und die Steuerzahlung nicht rückwirkend geleistet werden muss.

– Eine Schenkung hat immer auch Einfluss auf Pflichtteilsansprüche. Man sollte das Vorgehen daher auch mit seinem Steuerberater absprechen.

  • Selbstnutzung – Eine Immobilie völlig steuerfrei übernehmen

Die folgende Option gibt es nur für Ehegatten/Lebenspartner und eingeschränkt für Kinder bzw. Enkel.

Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz sieht die Möglichkeit einer Befreiung von Erbschafssteuer für eine geerbte Immobilie vor, wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat und der hinterbliebene Ehepartner oder die Kinder danach selbst einziehen (oder dort wohnen bleiben) und mindestens weitere 10 Jahre dort wohnen.

Dabei gilt, dass Ehe- und Lebenspartner in diesem Fall völlig von der Steuer befreit sind. Auch Millionen Euro teure Anwesen können auf diese Art steuerfrei an Erben übergehen. Für Kinder, oder falls die direkten Kinder selbst bereits verstorben sind, für Enkel, darf die geerbte Wohnung höchstens 200 m² groß sein, um völlig von der Steuer ausgenommen zu sein. Darüber hinausreichende Wohnfläche wird anteilig besteuert, aber auf den persönlichen Freibetrag angerechnet, so dass meistens eine insgesamt steuerfreie Übernahme von Haus oder Wohnung möglich ist.

Wie gesagt, ist diese Möglichkeit allerdings daran geknüpft, dass die Erben die Immobilie auch wirklich 10 Jahre selbst bewohnen. Ziehen sie davor wieder aus, wird die Steuerbefreiung unwirksam und die Erbschaftsteuer wird nachträglich fällig. Ausnahmen sind evtl. unter eingeschränkten Bedingungen möglich, wenn der Erbe zwingende Umstände für seinen Auszug nachweisen kann.

Die Möglichkeit der Steuerbefreiung bei Selbstnutzung eröffnet evtl. auch die Möglichkeit, durch gezielte Investitionen in eine Immobilie Geld in Wohneigentum zu verwandeln und damit in der Zukunft einer hohen Erbschaftsteuer auf Geldvermögen vorzubeugen.

  • Geringere Erbschaftsteuer auf vermietete Immobilien

Bei vermieteten Objekten gibt es einen generellen steuerlichen Vorteil. Bei der Vererbung einer vermieteten Immobilie erhebt der Fiskus nur eine Erbschaftsteuer auf 90 % des Verkehrswerts der Immobilie. Und falls der Betrag für die Erbschaftsteuer so hoch ausfällt, dass der Erbe dies nur durch den Verkauf der Immobilie stemmen kann, gibt es die Möglichkeit, eine zinslose Stundung für die Dauer von 10 Jahren zu beantragen. Damit kann man sich also im Fall des Falles etwas Luft verschaffen.

Erbschaftsteuer Immobilien berechnen

Auf der folgenden Seite finden Sie einen praktischen Erbschaftsteuerrechner. Hier können Sie einfach und schnell einen Orientierungswert berechnen, mit wieviel Erbschaftsteuer Sie im Erbfall rechnen müssen. Der Rechner unterscheidet auch gleich, ob Immobilien selbstgenutzt oder vermietet sind.

Immobilie geerbt – Was nun?

Immer wieder gibt es auch Fälle, wo sich Immobilienerben nicht gleich darüber im Klaren sind, was nun mit ihrem geerbten Haus oder ihrer geerbten Wohnung passieren soll. Grundsätzlich stehen Verkauf, Selbstnutzung und Vermietung zur Disposition. Statistisch gesehen werden die meisten Immobilien nach einem Erbfall verkauft. Mein Metier als Immobilienmakler München ist vorwiegend der Verkauf von Immobilien. Falls Sie über den Verkauf einer geerbten Immobilie im Raum München nachdenken, berate ich Sie gerne.

Ich hoffe, Sie fanden den Artikel interessant und konnten für Sie brauchbare Informationen entnehmen.

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Herzlichst,

Rainer Fischer
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