Renoviert oder unrenoviert verkaufen?

Sollte man eine Wohnung renoviert oder unrenoviert verkaufen?

Ist es besser eine renovierungsbedürftige Immobilie vor dem Verkauf zu renovieren oder eher nicht?

Diese Frage ist sicher interessant. Manche Käufer denken, es ist besser renoviert zu verkaufen, weil es eben schöner aussieht. Andere sagen, dass der Käufer sich seine Fliesen doch lieber selbst aussucht und daher selber renovieren möchte.

Also, was ist besser und warum?

Vor einigen Jahren unterhielt ich mich mit einem Besitzer von mehreren Mehrfamilienhäusern in München. Sein Broterwerb bestand darin, dass er immer an die 5 Mehrfamilienhäuser mit jeweils ca. 20 vermieteten Wohnungen im Bestand hatte, diese selbst verwaltete und ab und zu eine Wohnung daraus verkaufte, eben dann wenn ein Mieter kündigte. Ich hatte bezüglich dem Thema renoviert oder unrenoviert verkaufen schon meinen Gesichtspunkt, fragte hier aber trotzdem jemanden, für den diese Thematik sein täglich Brot war. Als Antwort erzählte er mir, dass er normalerweise immer renoviert verkauft, er aber gerade bei einer Altbauwohnung einen Test gemacht hätte. Er habe eine Wohnung für 200.000,- Euro angeboten, die einen geschätzten Renovierungsaufwand von € 20.000,- hatte. Somit insgesamt € 220.000,-. Die Interessenten hätten aber nicht mehr als € 190.000,- bezahlen wollen, was ihm zu wenig erschien. Er hat sich dann für die Renovierung entschieden, die dann aber nur € 15.000,- gekostet hat. Dann habe er testweise die Wohnung für 255.000,- angeboten und sie war sofort zu diesem Preis weg. Das sind € 50.000,- Mehrerlös.

Warum ist dies so?

  1. Der klassische Immobilienkäufer liebt ästhetische Dinge, er mag, wenn etwas sauber ist, wenn etwas einen wertvollen Eindruck macht.
  2. Wenn eine Wohnung oder ein Haus innen renovierungsbedürftig ist, neigt man dazu, zu folgern, dass es weitere Schäden oder Probleme gibt. Das ist natürlich nicht wahr, es ist eine Art falsche Logik. Aber beim Immobilienverkauf kann das richtig Geld kosten.
  3. Kaufinteressenten schätzen die Kosten für Renovierungen gewöhnlich deutlich höher ein, als sie tatsächlich kosten. Man kann die gleiche Renovierung immer für den doppelten Preis bekommen, das ist kein Problem. Die Renovierungspreise gehen bei gleicher Qualität extrem weit auseinander.

Welche Renovierungen sind beim Immobilienverkauf sinnvoll?

Pauschal kann man sagen, dass Malerarbeiten sich nahezu immer lohnen (nur wenige Ausnahmen). Gleiches gilt, wenn ein alter Teppichboden in den Wohnräumen ausliegt. Beim Bad kommt es auf den Zustand des alten Bades und den Gesamteindruck der Wohnung an. Eine große Wohnung mit einem hässlichen Bad kann enorm an Wert gewinnen, wenn eine Renovierung stattfindet. Bei einem 23 m² Appartement könnte es unwirtschaftlich werden. Selbst durchgeführte kleine Schönheitsreparaturen, wie gelbe Lichtschalter und Steckdosen austauschen, Duschschlauch erneuern, etc. zahlen sich immer aus.

Gibt es Immobilienverkäufe, bei denen es sich nicht lohnt oder abzuraten ist?

Ja, die gibt es. Wenn mehrere Eigentümer eine Gemeinschaft bilden, kann es sein, dass eine Einigung über eine Renovierung nicht möglich ist. Auch wenn die Verkaufsgeschwindigkeit im Vordergrund steht. Oder wenn z. B. ein Maleranstrich dazu führen würde, dass ein Mangel überdeckt wird, der aber sichtbar sein sollte, um nicht schadenspflichtig zu werden. Ich erinnere mich an einen Verkauf einer Erdgeschosswohnung in Bogenhausen, die Schimmel hatte und überhaupt zu 100% renovierungsbedürftig war. Man hätte hier für einige tausend Euro “flicken” können, aber das hätte Ärger geschaffen.

Fazit: Normalerweise sind bestimmte Renovierungsmaßnahmen bei renovierungsbedürftigen Häusern und Wohnungen sinnvoll und ertragssteigernd und zahlen sich um das Mehrfache des eingesetzten Kapitals aus.

 

Ihr Guter Immobilienmakler
Rainer Fischer, Immobilienmakler München

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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