Tipps Verkauf Erbpachtimmobilien

Checkliste zum Verkauf von Erbpachtimmobilien

Es gibt immer einiges zu beachten, wenn man ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht gut veräußern möchte.

Tipps für den Verkauf von Erbpacht Immobilien in München

Eine Eigentumswohnung, Haus, Grundstück in München auf Erbpacht verkaufen oder kaufen ist eine Angelegenheit, die häufig am fehlenden Wissen scheitern kann. Unabhängig, ob ein Immobilienmakler aus München oder der Besitzer des Anwesens selbst sein Erbpachtobjekt verkauft, wer das nicht mehrmals praktiziert hat und so über Erfahrung verfügt, kann einfache Dinge übersehen.

Einige grundlegende Informationen zum Thema Erbpacht

Ganz allgemein handelt es sich dabei um das Recht auf einem fremden Grundstück zu bauen oder auf diesem fremden Grundstück ein Haus, bzw. eine Wohnung zu besitzen. Es gibt dafür einen notariellen Erbpachtvertrag, der häufig über 60, 75 oder 99 Jahre mit dem ursprünglichen Bauträger abgesprochen wurde und dann an die Käufer übertragen wird. In diesem Vertragswerk ist auch geregelt, was nach Ablauf des Vertrages geschehen soll. Zum Beispiel kann nach Zeitablauf das Gebäude bewertet und mit einem bestimmten Prozentsatz des Wertes vergütet werden. Sprich das Anwesen fällt dann gegen Bezahlung des Betrages wieder an den Erbpachtgeber zurück. Da noch nicht so viele Erbpachtverträge ausgelaufen sind, kann man aktuell schwer sagen, wie viel Prozent der Verträge verlängert werden oder wie viel „ausgelöst“ werden. Es gibt auch Verträge, in denen keine „Abfindung“ vorgesehen ist und man daher wohl nichts bekommt. Wenn man ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht von Privat oder von einem Immobilienmakler in München verkaufen möchte, empfiehlt es sich den Kaufvertragsentwurf des Notars vorher dem Erbpachtgeber zur Durchsicht zu geben. Sonst drohen manchmal Nachträge, die Zeit und Geld kosten. Steigerungen der monatlichen Erbpachtzahlung sind möglich und gewöhnlich an einen Index gekoppelt. Großer Erbpachtgeber in München sind die Kirchen, die Stadt München und verschiedene Brauereien.


Kostenlose Immobilienwertermittlung für Erbpachtimmobilien inkl. Prognose anfordern: Kostenlose Wertermittlung

Verpassen Sie nicht den spätesten Zeitpunkt für den optimalen Verkauf!


Wichtig bei der Finanzierung von Erbpachtimmobilien

Recht häufig verlangt der Erbpachtgeber bei Erbpachtwohnungen oder -häusern in München eine Eigenkapitalquote von z.B. 20 oder 30% vom Kaufpreis. Ich empfehle daher immer sich vorab bei diesem zu erkundigen und eine eventuelle Quote zu erfahren. Der Hintergrund ist der, dass der Erbpachtgeber sicherstellen will, dass sich der neue Eigentümer mit seiner Finanzierung nicht übernimmt und Gefahr läuft die monatliche Erbpacht nicht mehr bezahlen zu können. Vor nicht allzu langer Zeit erlebte ich den Extremfall, dass gerade einmal 20% des möglichen Verkaufspreises finanziert werden konnte. Dies ist allerdings die Ausnahme. Man sollte Erbpachtobjekte nicht generell als Käufer ablehnen. In der Regel sind sie deutlich billiger und manchmal gibt es in bestimmten Lagen kein alternatives Angebot. Wenn z.B. Reiheneckhäuser in München unter 800.000 € kaum zu bekommen sind und ich ein Angebot auf Erbpacht für 550.000 € auf dem Tisch liegen habe, ist es eine Überlegung wert. Auch der Finanzierungsbetrag ist dann deutlich geringer.

Verkaufspreise von Erbpachtobjekten im Jahr 2021

Neben Lage und Ausstattungskriterien kommt bezüglich des Preises unter anderem hier noch der monatliche Erbpachtzins hinzu. Dieser hat eine enorme Bandbreite und begann 2021 im Schnitt bei ca. 0,95 €/m² und reichte an der Spitze bis 3,50 €/m². Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei den Erbpachtwohnungen sahen 2021 folgendermaßen aus: 5.100 €/m² als Mittelwert für die Baujahre 1960-69; 4.950 €/m² als Mittelwert beim Baujahrbereich 1970-79; 5.650 €/m² als Durchschnitt bei 1980-89; 6.100 €/m² als Durchschnitt bei 1990-99; 6.850 €/m² für die Baujahre 2000-2011; für nicht aufgeführte Baujahre und Neubau-Erbpachtwohnungen gab es in 2018 keine Verkäufe bzw. keine Daten. Zur Auswertung wurden 62 verkaufte Erbpacht-Eigentumswohnungen herangezogen. (Quelle: Jahresbericht Gutachterausschuss München)

 

Unterlagencheckliste für den Verkauf von Eigentumswohnungen auf Erbpacht

1. Grundrissplan ___

2. Teilungserklärung ___

3. Grundbuchauszug ___

4. Brandversicherungsurkunde ___

5. letzten 3 Eigentümerversammlungsprotokolle ____

6. letzte Wohngeldabrechnung ____

7. aktueller Wirtschaftsplan ____

8. Rücklagenübersicht ____

9. Baubeschreibung (soweit vorhanden) ____

10. Energieausweis ____

11. Laufzeit des Erbpachtvertrages ____

12. Entschädigung bei Zeitablauf in % ____

13. Maximal mögliche Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis in % _____

14. Bestimmter Notar empfohlen oder vorgeschrieben: _____

15. Kaufvertragsentwurf vorher zum Erbpachtgeber oder Anwalt: _____

16. Höhe der Erbpacht:_____

17. Kopie Erbpachtvertrag____


Frage und Antwort zu Erbpacht in München*

1. Was bedeutet es, wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Erbpacht zum Kauf angeboten wird? Es bedeutet, dass man das Gebäude oder den Anteil am Gebäude (Eigentumswohnung) erwirbt (Eigentümer wird) und das Grundstück dazu pachtet und dafür eine monatliche Pacht bezahlt. Nachteil: Monatliche Pacht, die auch steigen kann. Vorteil: Günstigerer Kaufpreis.

2. Wer ist dann Eigentümer? Eigentümer des Grundstücks bleibt der Erbbaurechtsgeber, das Gebäude auf dem Grundstück gehört dem Erbbaurechtsnehmer (der Käufer oder Eigentümer des Objektes selbst).

3. Wie lange werden solche Erbbaurechte bestellt? Es gibt Erbbaurechtsverträge gewöhnlich auf 50, 66, 75 und 99 Jahre.

4. Darf ich mein Haus auf Erbbaurecht einfach umbauen, bzw. vergrößern? Das muss beim Erbbaurechtsgeber abgeklärt werden, weil durch mehr Wohnfläche auch die monatliche Erbpacht ansteigen kann.

5. Was kostet ein Erbbaurecht monatlich? Der monatliche Erbpachtzins hat eine enorme Bandbreite, 2022 begann er bei ca. 0,60 €/m² und reichte bis 3,60 €/m². Die Mittelwerte pro Quadratmeter nach Baujahren sortiert in München lauten: 60er Jahre: 1,65 €/m²; 70er Jahre: 2,30 €/m²; 80er Jahre: 2,70 €/m²; 90er Jahre: 3,05 €/m²; 2000-2019: 3,15 €/m²; Neubauten wurden nicht verkauft, daher gibt es hierfür keine Preisangaben. Die obigen Zahlen (Mittelwerte) stammen vom Jahresbericht des Gutachterausschusses München 2022. Zugrunde gelegt wurden 73 Verkäufe von Eigentumswohnungen auf Erbpacht.

6. Vorteile einer Erbpachtimmobilie gegenüber einer Konventionellen: Aktuell (2023) gibt es einen Hauptvorteil: Geringerer Kaufpreis. Will jemand z. B. die zusätzlichen 25 – 45 % (abhängig vom Objekt) nicht bezahlen oder finanzieren, dann ist die Erbpachtimmobilie richtig. Anders formuliert: Kostet die Immobilie ohne Erbpacht 400.000,- Euro, so kostet sie im Mittel mit Erbpacht € 280.000,-. Dafür hat man natürlich eine monatliche Zusatzbelastung. Das ist immer eine persönliche Abwägungssache. Manchmal gibt es aber auch keine Alternativen. Das kann der Fall sein, wenn ich z. B. nur in einer bestimmten Gegend suche und der Markt dort sehr limitiert ist.

7. Kann ich eine Immobilie auf Erbpacht beleihen (finanzieren)? Normalerweise ja (es gibt manchmal Ausnahmen, das ist aber eher selten). Die Höhe der maximalen Beleihung sollte beim Erbpachtgeber geklärt werden. Meist hat der Immobilienmakler, der die Immobilie vermittelt, bereits Auskunft eingeholt. Häufigste Regelung ist die, der prozentualen Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis. Der Prozentsatz liegt oft bei 66%, 70% oder 80%. Auch 100% ist manchmal möglich. Gewöhnlich dauert die Finanzierung bei einer Erbpachtimmobilie etwas länger, bis man eine Zusage erhält.

8. Wichtig, hier kann Geld gespart werden: Fragen Sie den Immobilienmakler oder den Eigentümer, ob der Kaufvertragsentwurf vor der notariellen Beurkundung zum Erbpachtgeber muss oder ob ein bestimmter Notar empfohlen wird. Die Stadt München als Erbpachtgeber zum Beispiel fordert gewisse Textpassagen im Kaufvertrag. Daher sollte der Entwurf vor Unterzeichnung auch von der Stadt genehmigt werden. Ob dies also nötig ist, sollte Ihr Immobilienmakler für Erbpacht in München wissen.

WICHTIG: Sollte der Erbbaurechtsgeber eine Privatperson sein, so klären Sie GRÜNDLICH bei Ihrer Finanzierungsbank ab, ob sie das finanzieren. Häufig ist die erste Auskunft positiv, aber zum Schluss findet die Kreditzusage nicht statt. Bitte klären Sie bei Ihrer Bank und dem privaten Erbbaurechtsgeber  die Punkte „erste Rangstelle/Rangrücktritt/Stillhalteerklärung“ ab. Ihr Bankberater sollte dieses Problem kennen. 

9. Heimfall oder Vertragsablauf: Lesen Sie im Erbpachtvertrag nach, wie die Regelung bezüglich Heimfall (Rückgabe vor Ablauf des Erbpachtobjektes, z.B. wegen Vertragsverstöße) oder Vertragsablauf ist.

* Die oben genannten Tipps, Fragen und Antworten sind unverbindlich und erheben keinen Anspruch auf Korrektheit oder Vollständigkeit. Sie sind vielmehr aus der Beobachtung in der Praxis entstanden.

Rufen Sie mich unter 089-131320 an, wenn Sie Ihre Erbpachtimmobilie im Raum München verkaufen möchten oder kontaktieren Sie über unser Kontaktformular unter Kontakt Rainer Fischer.

Fragen zu: Immobilienpreise München

Herzliche Grüße

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320


Rainer Fischer ist seit gut 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in München tätig. Seitdem hat er mehr als 1.100 Immobilien verkauft und bietet Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe Erfahrung für einen stressfreien Immobilien Verkauf an.


Einige der von uns verkauften Erbpachtobjekte

verkauften Erbpachtobjekte
Verkauf eines Reiheneckhauses auf Erbpacht im Münchner Norden

Reiheneckhaus auf Erbpacht München Nord – VERKAUFT

Reiheneckhaus auf Erbpacht in München Nord zu verkaufen, ca. 380 m² Grund, 140 m² Wohnfläche, sehr ruhige Lage (Pulverturmstraße), verkauft.

Dachgaleriewohnung auf Erbpacht
Verkauf einer Eigentumswohnung in München Milbertshofen
Dachgaleriewohnung auf Erbpacht in München Milbertshofen – VERKAUFT

2,5-Zi.-Dachgaleriewohnung auf Erbpacht in München Milbertshofen zu verkaufen, Piccoloministraße, 74 m² Wohnfläche, Baujahr 1996, Massivbauweise, 4.OG/Lift, frei, Tiefgaragenstellplatz, verkauft 2014.

Ramersdorf auf Erbpacht
Verkauf eines Reihenhauses auf Erbpacht in München Ramersdorf
Reihenmittelhaus in München Ramersdorf auf Erbpacht – VERKAUFT

Reihenmittelhaus auf Erbpacht in München Ramersdorf zu verkaufen, Ramoltstraße, 180 m² Grundstücksgröße, 85 m² Wohnfläche, Baujahr 1960, Ziegelbauweise, Garage im Garagenhof, verkauft 2014.

Reihenmittelhaus auf Erbpacht
Reihenaus auf Erbpacht in München Feldmoching
Reihenmittelhaus auf Erbpacht in München Feldmoching – VERKAUFT

Erbpacht Reihenhaus in München Feldmoching zu verkaufen, Josef-Zintl-Straße, 200 m² Grund, Garage, 143 m² Wohnfläche, Baujahr 2007, Gasbrennwerttechnik, Satteldach, verkauft 2012.

4-Zi. Wohnung auf Erbpacht
Verkauf einer 4-Zimmerwohnung am Hohenzollernplatz
4-Zi. Wohnung auf Erbpacht in Schwabing am Hohenzollernplatz – VERKAUFT

4-Zi.-Eigentumswohnung auf Erbpacht in München Schwabing zu verkaufen, Hohenzollernplatz, Rankestraße, ca. 106 m² Wohnfläche, Erdgeschoss mit Balkon, Ziegelbauweise, Baujahr 1960, verkauft in 2013.

3-Zimmerwohnung auf Erbpacht
3-Zimmerwohnung auf Erbpacht in München Schwabing
3-Zimmerwohnung auf Erbpacht direkt am Luitpoldpark – VERKAUFT

Lichtdurchflutete 3-Zimmer-Eigentumswohnung auf Erbpacht in München Schwabing am Luitpoldpark, Schleißheimerstr. 276, 100,4 m² Wohnfläche, Baujahr 1968, 8.OG mit Ausblick, Aufzug, verkauft 2007.

2-Zimmerwohnung auf Erbpacht
Verkauf einer Erbpachtwohnung in München Sendling
2-Zimmerwohnung auf Erbpacht in Sendling – VERKAUFT

2-Zimmerwohnung auf Erbpacht in Sendling zu verkaufen, Innenhoflage Albert-Roßhaupterstraße nähe Harras, ca. 60 m², Baujahr 1994, Massivbauweise, verkauft 2013.

2-Zimmerwohnung auf Erbpacht
Verkauf einer 2-Zimmerwohnung auf Erbpacht in Neuried
2-Zimmerwohnung auf Erbpacht in München Neuried – VERKAUFT

2-Zimmerwohnung in München Neuried zu verkaufen, Erbpacht, Gautingerstraße, 58 ², Baujahr 1971, Ziegelbauweise, Terrasse, verkauft 2012.

3-Zi.-Dachterrassenwohnung auf Erbpacht
Verkauf einer Dachterrassenwohnung auf Erbpacht in München Mibertshofen
3-Zi.-Dachterrassenwohnung auf Erbpacht in München Mibertshofen

3-Zi.-DT-Eigentumswohnung auf Erbpacht zu verkaufen, 90 m² Wohnfläche, Piccoloministraße, 4.OG/Lift, Ziegelbauweise plus Wärmedämmung, verkauft 2013.

3,5-Zimmereigentumswohnung
Verkauf einer Erbpachtwohnung in München Moosach
3,5-Zimmereigentumswohnung in München Moosach – VERKAUFT

3,5-Zi.-Erbpachtwohnung in München Moosach zu verkaufen, Treitschkestr., 105 m², 2 Balkone, Tiefgaragenstellplatz, Baujahr 1985, verkauft 2012.

2,5-Zimmer Terrassenwohnung auf Erbpacht
Verkauf einer 2,5-Zimmerwohnung am Luitpoldpark
2,5-Zimmer Terrassenwohnung auf Erbpacht am Luitpoldpark – VERKAUFT

2,5-Zimmerwohnung auf Erbpacht am Luitpoldpark zu verkaufen, München, Schwabing, Schleißheimerstraße, ca. 70 m² Wohnfläche, Erdgeschoss, nicht renoviert, verkauft.

2-Zimmerwohnung auf Erbpacht
Verkauf einer 2-Zimmerwohnung auf Erbpacht in Germering
2-Zimmerwohnung auf Erbpacht in Germering – VERKAUFT

2-Zimmerwohnung auf Erbpacht in Germering zu verkaufen, Steinbergerstraße, 63 m², 4.OG/Lift, Tiefgaragenstellplatz, Baujahr 1973, verkauft 2010.


WEITERE EMPFEHLUNGEN


Bildnachweis: PHOTOCREO Michal Bednarek | bigstockphoto.com

4.7/5 - (24 votes)