Immobilienpreise Obermenzing | Häuser – Wohnungen – Grundstücke

Wohnhaus, Einfamilienhaus

Immobilienverkaufspreise München Obermenzing 2024

Obermenzing KarteObermenzing zählt weitgehend zu den guten Wohnlagen Münchens, manche Gebiete sind sogar als sehr gut zu bewerten. Für die folgenden Angaben zu Verkaufspreisen beziehen wir uns auf Werte für die guten Wohnlagen, Objekte in sehr guten Lagen sind entsprechend etwas höherwertig zu kalkulieren. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.350 €/m²
Baujahre 1980-99 7.900 €/m²
   
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.800 €/m²
Baujahre 1980-99 8.850 €/m²
   
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.450 €/m²
Baujahre 1980-99 7.000 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
Gute Lage 2.700 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Obermenzing

AdressePLZBaujahrPreis/qmTyp
Melßheimerstraße, München, Deutschland8124720008.910,16Wohnung
Bauseweinallee, München, Deutschland8124719705.547,80Wohnung
Wöhlerstraße 81247196710.993Haus
Feichthofstraße, München, Deutschland8124718595.823,80Haus
Feichthofstraße 8124719596.142,83Haus
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Obermenzing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Obermenzing: Preisentwicklung der letzten 10 Jahre

 

Eigentumswohnungen

Preisentwicklung in guten Lagen wie sie vielerorts in München Obermenzing üblich sind:

 


Kostenlose Immobilienbewertung für München Obermenzing anfordern


 

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen wie Obermenzing ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in mittleren Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

Doppelhaushälften:

Reihenmittelhäuser:

Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.

 

Baugrundstücke


Ihre Immobilie

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Inhaber Rainer Fischer

Geschichtliches und Stadtteilbild

Obermenzing mit seinen etwa 23.000 Einwohnern liegt nördlich von Pasing und westlich von Nymphenburg.

Erste urkundliche Nachweise für Menzing finden sich im 9. Jht. Obermenzing wird erstmals Anfang des 13. Jhts. genannt. Die Entstehung des Namens ist indes nicht gesichert. Manche Sprachforscher führen die Benennung auf einen Sippenführer mit Namen „Manzo“ zurück.

Im Zuge der Verwaltungsreformen von 1818 wurde Obermenzing eine eigenständige Gemeinde. Zu Beginn des 19. Jhts. entstanden Villenkolonien angrenzend an Pasing, wodurch sich Obermenzing zu einer geschätzten Gemeinde für Mitglieder des Münchner Bildungsbürgertums entwickelte. Im Jahr 1938 wurde Obermenzing schließlich nach München eingemeindet.

Heute steht der Dorfkern Obermenzings unter Ensembleschutz, um ihn herum ist ein schönes Villenviertel entstanden mit Ein- und Zweifamilienhäusern, größtenteils gebaut in der Zeit nach dem 2. Weltkrieg. Deshalb wird Obermenzing auch zu den bevorzugten Wohngebieten in München gezählt, auch wenn die Amalienburg-, Pippinger- und Verdistraße entlang der Würm als Autobahnzubringer der A8 München-Stuttgart dienen. Erholung finden die Einwohner auf den Grünflächen im Bereich der Würm und am Park mit Durchblick zum Schloss Blutenburg.


Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Gutachterausschuss München, Jahresberichte. Auswertung: Immobilienmakler München Obermenzing, Rainer Fischer Immobilien München, Nymphenburger Straße 47. Dieser Immobilienmarktbericht stellt lediglich eine preisliche Orientierung dar und kann daher nur begrenzt zur qualifizierten Wertermittlung eines bestimmten Immobilienpreises herangezogen werden. Diese sollte durch einen Sachverständigen und/oder einen erfahrenen Münchner Immobilienmakler erfolgen. Keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Bilder: detailfoto – stock.adobe.com + eigene

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Den Marktbericht für Untermenzing finden Sie hier


Angebotspreise Obermenzing 2016/17

Hausverkauf:
Die Anzahl der Hausverkaufsangebote in Obermenzing ging seit dem letzten Jahr um etwa ein Viertel auf nunmehr 112 Offerten zurück, die Immobilienpreise bei Häusern stiegen demgegenüber durchschnittlich um ca. 10 % an – was in etwa dem Münchner Durchschnitt entspricht. Mit welchen Kosten man jetzt beim Erwerb eines Hauses in Obermenzing rechnen muss, wollen wir hier näher beleuchten.

Für Einfamilienhäuser wurden bei 125-150 m² Wohnfläche im Schnitt etwa 960.000 € verlangt. Bei 151-200 m² erreichten die Immobilienpreise dann schon durchschnittlich 1,35 Mio. €. Bei etwa 2 Mio. € lagen die Immobilienpreise dann im Intervall 201-250 m². Und bei den Objekten ab 250 m² bis im Maximalfall 450 m² musste man im Regelfall mit 2 – 3 Mio. € rechnen, im Einzelfall auch darüber.

In der Größenordnung 110-150 m² wurden Doppelhaushälften im Schnitt für rund 970.000 € angeboten, bei 151-200 m² war mit Immobilienpreisen von im Schnitt knapp 1,5 Mio. € zu rechnen. Es gab auch noch einige größere Doppelhaushälften im Intervall 230 – 280 m², hier lag der Durchschnittspreis dann bei etwa 1,66 Mio. €.

Reihen- und Reiheneckhäuser kosteten bei 90-160 m² zwischen 500.000 und 900.000 €, wobei der jeweilige Objektpreis nicht unbedingt von der Größe abhing, der Durchschnitt lag bei ca. 750.000 €.
Objekte über 160 m² wiesen, abgesehen von wenigen Ausnahmen, Immobilienpreise im Bereich 1 – 1,3 Mio. € auf.

Bei größeren Mehrfamilienhäuser ab 350 m² bis max. 670 m² reichten die Immobilienpreise in Obermenzing von ca. 1,8 – 5,4 Mio. €.

Wohnungsverkauf:
Auch die Wohnungsangebote gingen etwas zurück, allerdings nur geringfügig. 516 Wohnungen haben Bauträger, Privatleute und Immobilienmakler Obermenzing zusammengenommen angeboten. Bei Wohnungen lag die durchschnittliche Preissteigerung im o. g. Zeitraum bei etwa 12 %.

Somit lagen die Immobilienpreise für Wohnungen der Größen 25-50 m² mittlerweile bei durchschnittlich ca. 265.000 €, bei Quadratmeterpreisen um die 6.700 €; 51-75 m² Wohnungen erreichten im Schnitt dann schon 420.000 € Kaufpreis, bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 6.550 €; Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 76-100 m² lagen auf einem Niveau von durchschnittlich 610.000 €, Quadratmeterpreise bei 6.900 € im Schnitt; bei Häusern der Größen 101-150 m² lagen die Kauf/Immobilienpreise im Mittel bei etwa 920.000 €, die Quadratmeterpreise bei mittleren 7.600 €. Über 150 m² waren mitunter auch hochpreisige Luxuswohnungen, Penthäuser und Gartenwohnungen dabei, der durchschnittliche Kaufpreis lag in diesem Segment bei ca. 1,44 Mio. € und erreichte im Höchstfall ca. 3,6 Mio. €, die Quadratmeterpreise lagen bei durchschnittlich 7.900 €, erreichten im Höchstfall ca. 15.000 €.

Grundstücksverkauf:
15 Grundstücke waren in Obermenzing offeriert, überwiegend für den Bau von Einfamilienhäusern. Die Quadratmeterpreise erreichten im Schnitt ein Niveau von durchschnittlich ca. 2.500 €.


I. Angebotspreise Obermenzing 06/2014 – 06/2015

Hausverkauf Obermenzing:
Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 208 Verkaufsangebote für Häuser in Obermenzing registriert. Der Anteil an neuen Häusern mit Baujahr 2014 und später betrug ca. 28 %.

Im Vergleich zum Vorjahr legten die Angebotspreise für Häuser im Schnitt um etwa 20 % zu.

Nunmehr wurden für bestehende Einfamilienhäuser durchschnittliche Quadratmeterpreise von etwa 7.150 € verlangt, bei bestehenden Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt auf einem Niveau von 6.700 €, bei Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern bei etwa 6.000 €.

Die Immobilienpreise für jeweils vergleichbare Häusertypen in der Kategorie „Neue Häuser“ zeigten sich ungefähr gleich, abgesehen von neu gebauten Doppelhaushälften, die mit durchschnittlich etwas unter 6.000 € vergleichsweise günstige Quadratmeterpreise aufwiesen.

Hier noch einige beispielhafte Angaben zu den letztlichen Kaufpreisen der angebotenen Objekte: Bestehendes 210 m² Einfamilienhaus: ca. 1,5 Mio. €, bestehende 320 m² Villa: ca. 2.1 Mio. €, neue 160 m² Doppelhaushälfte: ca. 925.000 €.

Wohnungsverkauf Obermenzing:
Die Verkaufsangebote für Wohnungen umfassten 624 Objekte, wobei der Anteil der neuen, seit 2014 gebauten Wohnungen mehr als 50 % betrug. Die meisten der Angebote entfielen natürlich auf Etagenwohnungen, aber es gab auch einige Angebote für andere Wohnungstypen wie Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen, Maisonettes oder Penthäuser.

Die Wohnungspreise sind im Vergleich zum vorigen Jahr um durchschnittlich 15 % angestiegen.

Nunmehr waren für die meisten der bestehenden Eigentumswohnungen im Mittel Quadratmeterpreise von 5.000 bis 6.000 € zu erwarten, Penthäuser lagen mit durchschnittlich 6.750 € erwartungsgemäß etwas über dieser Marke.

Für neu gebaute Wohnungen wurden im allgemeinen Durchschnitt Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.000 € verlangt, für neue Penthäuser im Mittel ca. 7.300 €.

Einige exemplarische Kaufpreise zur Orientierung: Bestehende 85 m² Etagenwohnung: ca. 445.000 €, neue 90 m² Etagenwohnung: ca. 600.000 €, neues 135 m² Penthaus: ca. 1 Mio. €.

Grundstücksverkauf Obermenzing:
29 Grundstücke haben Privatleute und Grundstücksmakler offeriert. Die Quadratmeterpreise bewegten sich zum Beispiel bei Grundstücken zum Bau von Einfamilienhäusern auf einem Niveau von durchschnittlich 1.850 €.

II. Immobilienverkaufspreise München Obermenzing

Eine Einschätzung der in Obermenzing real erzielten Preise kann man aus einem Vergleich mit anderen guten Wohnlagen Münchens gewinnen.

Im Jahr 2014 wurden für Wohnungen in guten Lagen abhängig vom Baujahr im Mittel die folgenden Quadratmeterpreise erreicht: Bj. 1950-59: Ø 5.800 €, 1970-79: Ø 4.600 €, 1990-99: Ø 5.050 €, Neubau: Ø 6.500 €.

Für ein 60er Jahre Reihenhaus wurden z. B. im Schnitt Quadratmeterpreise von 4.900 € erreicht, für eine 90er Jahre Doppelhaushälfte im Mittel 6.050 €.

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