Immobilienverkaufspreise Glockenbachviertel 2024
Das Glockenbachviertel in München zählt zu den bevorzugten zentralen Lagen, die Immobilienpreise bewegen sich hier auf einem hohen Niveau. Im Folgenden werden Immobilienpreise für gute zentrale Wohnlagen Münchens aufgeführt, die in etwa auf das Glockenbachviertel übertragbar sind.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 11.100 €/m² |
| Baujahre 1960-1979 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.
Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …
In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.
Weitere Trends...
Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.
Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.
Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.
Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt
Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.
Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.
Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?
Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.
Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.
Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes im Glockenbachviertel wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Immoblilienpreise Glockenbachviertel: Preisentwicklung letzte Jahre
Eigentumswohnungen
Preisentwicklung in guten zentralen Lagen wie sie im Glockenbachviertel überwiegend zu finden sind:
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Das Glockenbachviertel im Bezirk Glockenbachviertel-Isarvorstadt liegt westlich des Deutschen Museums im Südwesten der Münchener Altstadt.
Der Name Glockenbachviertel leitet sich vom damals daneben fließenden Glockenbach ab. Dieser wiederum bekam seinen Namen von einer vor dem Sendlinger Tor gelegenen Metallgießerei, in der vom 15. bis zum 17. Jht. u. a. Glocken hergestellt wurden. Früher gab es dort viele Stadtbäche. Die meisten davon, auch der Glockenbach selbst, fließen heutzutage unterirdisch.
Zu Beginn des 19. Jhts. zählte das Glockenbachviertel noch rund 2300 Einwohner. Vor allem Arbeiter und Tagelöhner lebten hier in zumeist armseligen Behausungen. Dann folgte ein verstärkter Ausbau von Arbeiterwohnungen. Im 2. Weltkrieg hat die Bausubstanz stark gelitten. In der Zeit danach wurden alte Firmengebäude abgerissen, stattdessen wurden Gebäude mit Eigentumswohnungen gebaut.
In den 80er und 90er Jahren entwickelte sich das einfache Bürgerviertel zu einem begehrten Wohn- und Ausgehviertel mit vielen Kneipen und Bars. Auch prominente Künstler und Starfriseure zogen gerne in die günstigen Altbauwohnungen in schöner und zentraler Lage. Mittlerweile haben viele junge und wohlhabende Menschen das Glockenbachviertel entdeckt und die Einwohnerstruktur hat sich entsprechend verändert. Das Glockenbachviertel ist zum am dichtesten bevölkerten Viertel Münchens geworden.
Die Immobilienpreise bewegen sich im oberen Segment, auch Investoren haben das Glockenbachviertel entdeckt. Neubauwohnungen sind schwer zu finden, überhaupt wird recht wenig neu gebaut.
Quellen: muenchen.de, immobilienreport.de, Wikipedia, glockenbacher.de, Gutachterausschuss München, Jahresberichte. Dieser Bericht ist kein Ersatz für eine qualifizierte Wertermittlung eines Sachverständigen oder Immobilienmaklers aus München bzw. dem Glockenbachviertel. Die darin angegebenen Durchschnittswerte können nur bedingt für individuelle Objektkalkulationen verwendet werden. Alle Angaben ohne Gewähr.
Bilder: Markus – stock.adobe.com + eigene
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Hier geht es zu den Immobilienberichten für Lehel und Maxvorstadt.
Angebotspreise Glockenbachviertel 2017:
Hausverkauf Glockenbachviertel:
Hausangebote im Glockenbachviertel sind ziemlich rar. Im letzten Jahr gab es seit Längerem mal wieder 2 Angebote. Es handelte sich um eine 200 m² Villa für 2,3 Mio. € und um ein 1.600 m² Mehrfamilienhaus für 13,5 Mio. €. Was Aussagen über generelle Immobilienpreise betrifft, bewegen sich diese Objekte im erwartbaren Rahmen, allerdings lassen Einzelangebote nicht unbedingt Schlüsse auf einen statistischen Trend zu. Für die Einschätzung eines konkreten Objektes sollte ein Immobilienmakler oder Sachverständiger hinzugezogen werden.
Wohnungsverkauf Glockenbachviertel:
Für Wohnungen gab es insgesamt 8 Angebote. Die Objekte waren sowohl von Größe, Baujahr als auch Preis sehr unterschiedlich. Die Wohngrößen reichten von 45 m² bis 190 m², die Immobilienpreise von ca. 300.000 bis 2,6 Mio. €. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Glockenbachviertel allgemein bewegten bei den Angeboten des letzten Jahres bei durchschnittlich etwa knapp 10.000 €/m², große Wohnungen und/oder Penthäuser können auch 13.000 €/m² und mehr kosten.
Grundstücksverkauf Glockenbachviertel:
Wie bei Häusern war auch im Segment Grundstücke lange nichts im Glockenbachviertel angeboten. Letztes Jahr wurden erstmals wieder Angebote verzeichnet, 7 Grundstücke waren inseriert. Die Quadratmeterpreise pendelten sich im Schnitt bei 2.050 €/m² ein.
Angebotspreise Glockenbachviertel 2016:
Die Zahl der Immobilienangebote im Glockenbachviertel hat sich im Vorjahresvergleich wie schon in den Vorjahren wiederum etwas verringert. Unter der Rubrik Hausverkauf stand im o. g. Zeitraum kein Objekt zum Verkauf, Grundstücke gab es ebenso nicht. Unter der Rubrik Wohnungsverkauf gab es insgesamt 10 Verkaufsangebote, alles Bestandswohnungen, neue Objekte waren nicht offeriert.
Beim Wohnungsverkauf gab es Angebote in den folgenden Wohnflächengrößen: 30 – 60 m²: Hier lag der Verkaufspreis bei durchschnittlich ca. 500.000 €, bei mittleren Quadratmeterpreisen um die 10.700 €
70 – 90 m²: Hier bewegten sich die Immobilienpreise Glockenbachviertel bei durchschnittlich 675.000 €, die Quadratmeterpreise bei im Schnitt ca. 8.750 €.
Des Weiteren gab es noch einige größere Wohnungen im Bereich 240 – 300 m², hier wurden Immobilienpreise zwischen 1,75 Mio. und 5,15 Mio. verlangt.
Tatsächlich sind Preisangaben ohne eine individuelle Bewertung des Objekts nur im sehr groben Rahmen möglich. Eine individuelle Beratung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für das Glockenbachviertel hilft hier weiter.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Glockenbachviertel, Januar 2013 – August 2014
Immobilienmakler Glockenbachviertel, erstellt von Rainer Fischer
Immobilienpreise Hausverkauf Glockenbachviertel:
Seit Anfang des Jahres 2013 bis Mitte 2014 haben Privatpersonen und Immobilienmakler Glockenbachviertel alles in allem 10 Häuser zum Verkauf angeboten. Die Angebote bezogen sich durchweg auf Bestandsobjekte, 3 Einfamilienhäuser sowie 7 Mehrfamilienhäuser. Neubauhäuser gab es keine. Bei den 3 Einfamilienhäusern bewegten sich die Quadratmeterpreise durchschnittlich bei rund 5.100 €. Ein solches Einfamilienhaus hatte im Schnitt ein Fläche von 235 m², damit lagen die Immobilienpreise beim Hauskauf im Mittel auf einem Niveau von 1,2 Mio. €. Die Mehrfamilienhäuser lagen in puncto Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei etwa 5.750 €, hatten jedoch ziemlich unterschiedliche Wohnflächen. Damit lassen sich durchschnittliche Immobilienpreise leider nur schwer angeben.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Glockenbachviertel:
Auf dem Wohnungsmarkt boten Privatpersonen und Immobilienmakler 23 bestehende und 9 neu gebaute Wohnungen zum Kauf an. 15 bestehende Eigentumswohnungen ohne Zusatzangaben wiesen im Mittel Quadratmeterpreise von etwa 7.400 € auf. Die Wohnfläche lag dabei im Schnitt bei rund 80 m², somit ergaben sich für Bestands-Eigentumswohnungen im Glockenbachviertel im Durchschnitt Immobilienpreise von etwa 600.000 €. Einige bestehende Maisonettewohnungen waren ebenfalls am Markt verfügbar, wiesen Quadratmeterpreise um die 4.200 € auf und etwa 160.000 € Kaufpreis bei durchschnittlich 37 m² Fläche. Für Neubauwohnungen wurden durchschnittlich Quadratmeterpreise in Höhe von etwa 9.350 € verlangt, womit der Kaufpreis im Angebot etwa 700.000 € erreichte, bei 75 m² Fläche.
Immobilienverkauf Glockenbachviertel, tatsächliche Verkaufszahlen und Preise:
Die Zahl der tatsächlichen Objektübergaben kann für das Glockenbachviertel leider nicht angegeben werden, da dafür keine spezifischen Statistiken existieren. In den Münchener Top-Wohnlagen wurden im Jahr 2013 übergreifend abhängig vom Baujahr die folgenden Quadratmeterpreise erzielt:
Altbau, Baujahre 1850 bis 1937: Ø 8.300 €, Bj. 1950 bis 1959: Ø 6.250 €, Bj. 1960 bis 1990: Ø grob 5.000 €, 2000 bis 2010: Ø 5.950 €, Neubau: Ø 8.050 €. Diese Preise dürften in etwa auf das Glockenbachviertel übertragbar sein, wobei die Angaben natürlich je nach Objekt etwas abweichen können.
