Immobilienverkaufspreise München Freimann 2024
Freimann ist weitgehend als mittlere Wohnlage zu bewerten, manche Gebiete sind auch gute Lage. Zur Einordnung folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen in München, für gute Lagen wäre ein entsprechender Zuschlag zu kalkulieren. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 6.550 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.150 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.800 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.850 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.450 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.000 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 1.800 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.
Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …
In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.
Weitere Trends...
Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.
Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.
Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.
Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt
Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.
Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.
Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?
Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.
Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.
Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Freimann
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Carl-Orff-Bogen, München, Deutschland | 80939 | 1985 | 4.588,78 | Wohnung |
| Werner-Egk-Bogen, München, Deutschland | 80939 | 1990 | 6.964,13 | Wohnung |
| Maurice-Ravel-Weg | 80939 | 1997 | 7.168,18 | Wohnung |
| Maurice-Ravel-Weg | 80939 | 1997 | 7.024,68 | Wohnung |
| Maurice-Ravel-Weg | 80939 | 1998 | 7.061,69 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Freimann wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Immobilienpreise Freimann: Preisentwicklung letzte 10 Jahre
Eigentumswohnungen
Preisentwicklung in durchschnittlichen Lagen wie vielfach in München Freimann:
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für mittlere Lagen wie in Freimann ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas niedriger liegen als in guten Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften:
Reihenmittelhäuser:
Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.
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Baugrundstücke
Die Preissituation für München allgemein ist hier zusammenfassend beschrieben: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Der Stadtteil Freimann liegt im Nordosten Münchens, mit dem östlichen Teil Schwabings bildet es den Münchener Stadtbezirk Schwabing-Freimann, etwa 78.500 Menschen leben hier.
Zwar wird Freimann bereits vor dem Jahr 1000 erwähnt, bis zur Gemeindebildung 1818 war Freimann jedoch recht unbedeutend, über die Geschichte bis dahin ist wenig bekannt. Die Bezeichnung Freimann bezieht sich auf die damaligen „Frienmannun“, Männer, die zwar Abgaben für das von ihnen bewirtschaftete Land an ihren Herrn zahlen mussten, ansonsten aber frei waren.
Freimann wurde 1931 nach München eingemeindet. 1947 wurde es mit Schwabing zusammengelegt. Freimann setzt sich zusammen aus großen Gewerbegebieten mit Verwaltungs- und Gewerbegebäuden, Einfamilienhaussiedlungen aus der Zeit nach dem 2. Weltkrieg und einem alten Dorfkern. In Freimann ist auch die größte Studentenstadt Deutschlands gelegen sowie die Allianz Arena, mit das modernste Fußball-Stadion Europas. Verkehrstechnisch ist Freimann ebenfalls gut erschlossen.
Quellen: muenchen.de; sueddeutsche.de; Wikipedia; Gutachterausschuss München Jahresberichte. Der Immobilienbericht erlaubt keine qualifizierte Wertermittlung des Immobilienpreises für ein bestimmtes Objekt. Diese sollte durch einen Sachverständigen und/oder Immobilienmakler für München oder Immobilienmakler für Freimann erstellt werden. Haftungsausschluss für Richtigkeit oder Vollständigkeit.
Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com
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Angebotspreise Freimann 2017/18:
Hausverkauf Immobilienpreise Freimann:
In München Freimann haben Immobilienmakler, Privatanbieter und Bauträger im Jahresverlauf 60 Häuser zum Verkauf offeriert. Bei etwa einem Viertel handelte es sich um Neubauobjekte, im Übrigen verteilten sich die Baujahre ohne nennenswerte Häufungen auf die Zeit seit etwa 1900 bis in die Gegenwart. Im folgenden nun eine ungefähre Einordnung der Immobilienpreise bei einzelnen Haustypen:
Einfamilienhaus Freimann:
Abgesehen von einzelnen Häusern, die aufgrund bestimmter Konditionen wie Renovierungsbedürftigkeit etwas günstiger zu haben waren, bewegten sich die Immobilienpreise der meisten Einfamilienhäuser in Freimann in einem Bereich von 1 – 2 Mio. €. Die Quadratmeterpreise pendelten sich bei durchschnittlich rund 8.000 €/m², bei einzelnen Objekten wurden aber auch gut 14.000 €/m² verlangt.
Doppelhaushälften:
Doppelhaushälften in Freimann gab es mit Wohnflächen zwischen 115 und 215 m². Bei den angebotenen Doppelhaushälften lag der Kaufpreis weitgehend zwischen 1 und 1,5 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Regelfall im Bereich 6.000 – 9.000 €/m², der Durchschnitt lag bei ca. 7.000 €/m².
Reihenhäuser:
Über alle Objekte hinweg betrachtet begannen die Immobilienpreise für Reihenhäuser bei 550.000 und reichten im Einzelfall bis 2 Mio. €. Betrachtet man den Normalfall, waren Reihenhäuser zwischen 90 – 180 m² groß und kosteten zwischen 800.000 und 1,3 Mio. €. Die Quadratmeterpreise begannen bei ca. 4.200 €/m² und reichten bis gut 9.000 €/m², wobei der Durchschnitt hier bei etwa 7.000 €/m² lag.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Freimann:
213 Eigentumswohnungen waren auf dem Markt verfügbar. Inseriert wurden die Wohnungen zu 82 % von Immobilienmaklern für Freimann, zu 5 % von Bauträgern und zu 13 % von Privatanbietern. Die ältesten Wohnungen waren im Jahr 1900 erbaut, die Mehrzahl in den 1960er und 1970er Jahren, auch neuere Wohnungen bis 2008 waren in nennenswertem Umfang vertreten, ganz neue Wohnungen ab Baujahr 2017 machten allerdings nur etwa 6 % der Angebote aus.
Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München Freimann bewegten sich bis 150 m² Wohnfläche im Schnitt bei etwa 7.200 €/m², bei größeren Wohnungen ab 150 m² war dann mit durchschnittlich 9.000 €/m² zu rechnen. Die Wohnungspreise nach Wohnfläche betrachtet stellten sich in Freimann ungefähr wie folgt dar:
Bis 35 m² lag der Durchschnittspreis bei etwa 185.000 €, bis 50 m² war dann mit Immobilienpreisen um die 345.000 € zu rechnen. Bei 51 – 75 m² schließlich wurde etwa 445.000 € verlangt und im Bereich 76 – 100 m² dann durchschnittlich 660.000 €. Ab 100 m² bis 150 m² kostete eine Wohnung rund 865.000 €. Eigentumswohnungen mit 151 – 200 m² schließlich erreichten schon ein durchschnittliches Niveau von ca. 1,5 Mio. € und ab 200 m² war dann mit Immobilienpreisen um die 2 Mio. € zu rechnen, wobei an der Spitze bis zu 3,2 Mio. € verlangt wurden.
Grundstücksverkauf Grundstückspreise Freimann:
Für Grundstücke gab es insgesamt 9 Verkaufsofferten. Das Niveau der Quadratmeterpreise lag bei durchschnittlich 2.200 €/m².
I. Angebotspreise Freimann 2016/17:
Hausverkauf Freimann:
Die Hausverkaufsangebote für Freimann erreichten in den abgelaufenen 12 Monaten eine Zahl von 51, wieder etwa so viele wie auch ein Jahr zuvor. Die jeweiligen Häuser in Freimann preislich einzuordnen ist allerdings nur in einem sehr groben Umfang möglich, da für die einzelnen Objekte die Preise sehr stark variieren.
Das zeigt sich ausgeprägt am Beispiel von Einfamilienhäusern der Größe 120-150 m². Allein in dieser Größenordnung reichten die Immobilienpreise von 240.000 € im günstigsten Fall bis zu knapp 1,7 Mio. € im teuersten Fall; der Durchschnitt lag bei ca. 830.000 €. Größere Einfamilienhäuser mit 160 bis 320 m² lagen preislich ähnlich mit 480.000 bis ebenfalls ca. 1,7 Mio. €, d. h. die Gleichung größere Wohnfläche = höherer Preis ist in der überwiegenden Zahl der Fälle nicht unbedingt anwendbar. Die Gründe hierfür mögen vielfältig sein, z. B. mögen einige der größeren Häuser einer Reparatur/Renovierung bedürfen, Lage und Ausstattung mögen eine Rolle spielen.
Doppelhaushälften waren in Freimann in den Größen 120 bis 170 m² angeboten. Zwar reichten hier die Immobilienpreise auch von 700.000 bis 1,55 Mio. €, tendenziell wurden aber meist Immobilienpreise um etwa 1 Mio. € verlangt.
Reihen- und Reiheneckhäuser waren bis zu einer Größe von 141 m² Wohnfläche im Angebot. Abgesehen von einem Objekt reichten die Immobilienpreise in diesem Segment von ca. 570.000 bis 850.000 €, wobei der Durchschnitt bei ca. 725.000 € lag; ein Objekt fiel mit 118 m² und ca. 1,3 Mio. € Kaufpreis etwas aus dem Rahmen.
Bei Mehrfamilienhäusern ab 200 m² war mit Immobilienpreisen ab 1,1 Mio. € zu rechnen, ab 400 m² mit etwa 3 Mio. € usw. Ein Objekt gab es mit 1180 m² Fläche für 14 Mio. € zu kaufen.
Wohnungsverkauf Freimann:
Im Segment Eigentumswohnungen haben Privatpersonen, Bauträger und Immobilienmakler Freimann in den vergangenen 12 Monaten insgesamt 262 Verkaufsangebote inseriert, insgesamt sind das etwa ein Viertel weniger Angebote als noch vor einem Jahr. Die Wohnungspreise sind gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 6 % bei Bestandsobjekten gestiegen, bei Neubauobjekten war der Anstieg z. T. auch höher. Wir wollen uns im Folgenden die Immobilienpreise für Wohnungen in Abhängigkeit von der jeweiligen Wohngröße etwas genauer anschauen. Die Angaben umfassen die Wohnfläche, den durchschnittlichen Preis einer entsprechenden Wohnung und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise:
20-35 m²: 195.000 €, 6.600 €/m².
36-50 m²: 300.000 €, 7.100 €/m²
51-75 m²: 410.000 €, 6.600 €/m²
76-100 m²: 585.000 €, 6.750 €/m²
101-150 m²: 930.000 €, 7.900 €/m²
151-200 m²: 1,5 Mio. €, 8.850 €/m²
Ab 200 m² wird für Wohnungen beinahe durchweg mehr als 1,65 Mio. € verlangt. Spitzenreiter ist ein 380 m² Penthaus für rund 4,9 Mio. €. Den Spitzenwert bei den Quadratmeterpreisen nimmt eine 285 m² Dachterrassenwohnung ein, die bei gut 16.000 €/m² letztendlich ca. 4,6 Mio. € Kaufpreis erreicht.
Grundstücksverkauf Freimann:
Bei den Grundstücken wurde lediglich ein Angebot registriert. Repräsentative Angaben zu Grundstücken sind daraus nicht ableitbar.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Freimann, Sept. 2013 bis Sept. 2014
Immobilienmakler Freimann, erstellt von Rainer Fischer
Immobilienpreise Hausverkauf Freimann:
Die Angebotszahlen für Häuser in München Freimann blieben ungefähr auf dem Niveau des Jahres davor. 116 Bestandshäuser und 54 Neubauobjekte waren von Bauträgern, Immobilienmaklern und Privatleuten offeriert. Auch die Immobilienpreise hielten sich auf einem ähnlichen Niveau. Die Quadratmeterpreise für Bestandseinfamilienhäuser fanden sich bei Werten von durchschnittlich 6.200 €. Ein 200 m² Einfamilienhaus kam auf einen Kaufpreis von knapp 1,25 Mio. €. Bei anderen Häuserarten wie Doppelhaushälften lagen hier die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 5.800 €, bei Reiheneckhäusern um die 5.400 €, bei Villen/Bungalows um die 8.650 € und bei Mehrfamilienhäusern bei 5.050 €.
Bei Neubauobjekten sind 33 Doppelhaushälften mit Quadratmeterpreisen von im Mittel 5.300 € und 13 Reiheneckhäuser mit Quadratmeterpreisen um die 4.800 € zu erwähnen. Im Schnitt lagen die Preise hier sogar unter denen für Bestandsbauten.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Freimann:
Im Verlauf des letzten Jahres sind die Immobilienpreise bei Bestandswohnungen, für München eher unüblich, um etwa 2 % zurückgegangen. Rund 320 Bestandswohnungen gab es am Markt. 283 Angebote bezogen sich auf Eigentumswohnungen ohne weitere Angaben, die im Schnitt zu Quadratmeterpreisen von ca. 5.900 € inseriert waren. Bei durchschnittlich 77 m² Fläche wurden hier Immobilienpreise um die 450.000 € verlangt. Weitere Quadratmeterpreise für Bestandsobjekte: Maisonettes ca. 4.600 €, Dachterrassenwohnungen ca. 6.600 €, Penthäuser ca. 8.450 €.
Im Neubausegment gab es 138 Angebote (+ 90 % zum Vorjahr), die meist über Immobilienmakler ausgeschrieben waren. Eine neu gebaute Eigentumswohnung kam in München Freimann im Schnitt auf einen Quadratmeterpreis von 6.100 € und bei 87 m² Durchschnittsfläche auf etwa 535.000 € Kaufpreis.
Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Freimann:
Alles in allem waren 19 Grundstücke von privat oder Immobilienmaklern inseriert. 9 davon waren für den Bau eines Einfamilienhauses vorgesehen. Für ein im Mittel 820 m² großes Grundstück lagen die Immobilienpreise bei etwa 1,35 Mio. €. Die Quadratmeterpreise damit im Schnitt bei etwa 1.650 €.
Immobilienverkauf Freimann, tatsächliche Verkaufszahlen:
Im Jahr 2013 wurden in Freimann 33 Wohnbaugrundstücke und 5 Gewerbebaugrundstücke real verkauft, darüber hinaus 219 Neubauwohnungen und 94 bestehende Wohnungen. Speziell Neubauwohnungen legten im Jahresvergleich stark zu. Ebenfalls wechselten 15 Einfamilienhäuser, 2 Mehrfamilienhäuser und 6 Gewerbebauten ihren Besitzer. Für mittlere Wohnlagen in München, auch für Freimann größtenteils charakteristisch, musste man für neue Wohnungen Quadratmeterpreise von durchschnittlich 5.250 € kalkulieren. Es sind jedoch Preisschwankungen bis zu 20 % nach oben und unten möglich. Bestandswohnungen kosteten je nach Baujahr und Zustand in mittleren Lagen für die 60er und 70er Jahre im Mittel 3.350 €/m², für 90er Jahre im Schnitt 4.400 €/m² und für das Baujahr 2000-2010 im Schnitt 5.400 €/m².
