Immobilienpreise München Altstadt | Wohnungspreise

München Altstadt – Frauenkirche

Immobilienverkaufspreise München Altstadt 2024

München Altstadt KarteDie Münchner Altstadt weist im Wesentlichen gute und beste Wohnlagen in zentraler Lage auf. Im Folgenden werden Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens als Orientierungswerte für die Altstadt genannt.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Altbau bis 1929 11.100 €/m²
Baujahre 1960-1979 9.000 €/m²
Baujahre 1980-1999 9.700 €/m²

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für die Altstadt München

AdressePLZJahrPreis/qmTyp
Oettingenstraße, München, Deutschland80538198514.743,02Wohnung
Blumenstraße 80331 Grundstück
Herzogspitalstraße, München, Deutschland803312013 13.545,047Wohnung
Herzogspitalstraße, München, Deutschland803312013 13.556,338Wohnung
Hackenstraße, München, Deutschland803312013 13.545,047Wohnung
München, Deutschland80331 18778.057,583Haus
Oettingenstraße 805382017 9.847,389Wohnung
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in der Altstadt München wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
 

Immobilienpreise München Altstadt: allg. Preisentwicklung

 

Eigentumswohnungen

Preisentwicklung in guten zentralen Lagen wie sie in der Münchener Altstadt überwiegend zu finden sind:

Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München


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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Geschichtliches und Stadtteilbild

Gemeinsam mit dem Lehel bildet die Münchner Altstadt den 1. Münchener Stadtbezirk Altstadt-Lehel. Sie ist der älteste Stadtteil der bayerischen Landeshauptstadt.

Der Begriff Altstadt wird seit dem 19. Jahrhundert zur Unterscheidung des historischen Stadtkerns von den neu angelegten Vorstädten im unmittelbaren Umkreis benutzt. Das Zentrum der Altstadt bildet der Marienplatz, wo München im Jahr 1158 im sog. Augsburger Schied ein Markt- und Münzrecht bescheinigt wurde.

Der gesamte Bereich der Altstadt ist heute in die Bayerische Denkmalliste eingetragen, er entspricht weitestgehend dem Bereich des historischen Stadtkerns. Im Zweiten Weltkrieg wurde das Gebiet der Altstadt zu wesentlichen Teilen zerstört. Der Wiederaufbau erfolgte unter weitgehender Erhaltung der mittelalterlichen Straßenverläufe und der meisten das Stadtbild bestimmenden Großbauten.

Die Altstadt grenzt an 4 Stadtteile, die einst die Fortsetzung der historischen Stadtviertel außerhalb der Stadtmauer darstellten: Isarvorstadt, Lehel, Ludwigvorstadt und Maxvorstadt. Die Altstadt ist Zentrum des kulturellen Lebens, es gibt hier zahlreiche Sehenswürdigkeiten und hier liegt die politische Zentrale für München und Bayern. Außerdem ist sie Attraktion für Touristen aus aller Welt. Zwischen Karlstor und Isartor sowie zwischen Odeonsplatz und Sendlinger Tor verlaufen die Haupteinkaufsstraßen durch die Altstadt.


Quellen: Wikipedia, muenchen.de, Immobilien-Gutachterausschuss München, Jahresberichte. Auswertung: Immobilienmakler München Altstadt, Rainer Fischer. Der obige Immobilienmarktbericht kann nicht als qualifizierte Wertermittlung für Immobilienpreise bestimmter Objekte dienen. Ein Sachverständiger bzw. Immobilienmakler für München bzw. Immobilienmakler für München Altstadt sollte ggfs. hinzugezogen werden. Für Richtigkeit oder Vollständigkeit keine Gewähr.

Bilder: Larue-Fotografie stock.adobe.com + eigene

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Hier geht es zu den Marktberichten über Lehel und Maxvorstadt


Angebotspreise München Altstadt 2017:

Wohnungsverkauf München Altstadt:
137 Wohnungsverkaufsangebote von Immobilienmaklern, Privatleuten oder Bauträgern wurden in den letzten 12 Monaten für die Münchner Altstadt registriert. Gute 80 % der Angebote bezogen sich auf Etagenwohnungen, in geringerem Rahmen gab es auch Angebote für Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettewohnungen. Wie in München derzeit üblich, kletterten die Immobilienpreise auch in der Altstadt im Lauf des letzten Jahres um etwa 10 % in die Höhe. Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise auf einem Niveau von etwa 11.800 €, wobei diese im Verhältnis mit der Wohnfläche zunahmen. Hier zur Orientierung ein Überblick:

Kleinere Wohnungen mit 30 – 50 m² lagen auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 250.000 €, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt etwa 5.900 € erreichten. In der Größenordnung 51 – 75 m² erreichten die Wohnungspreise im Mittel ca. 490.000 €, die Quadratmeterpreise lagen hier bei etwa 7.7600 €. Bei 76 – 100 m² war im Segment Wohnung München Altstadt mit durchschnittlichen Immobilienpreisen von rund 935.000 € zu rechnen, während die Quadratmeterpreise bereits mittlere 10.500 € erreichten.

Eigentumswohnungen mit Wohnflächen von 101 – 150 m² kosteten in den Angeboten im Mittel gute 1,55 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 11.850 €. Im Segment 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise in den meisten Fällen deutlich über 2 Mio. €, die Quadratmeterpreise bewegten sich bei durchschnittlich knapp 13.000 €. Und über 200 m² bis max. 332 m² war mit durchschnittlich gut 4 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt 14.700 €.


Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Altstadt, Oktober 2013 – Oktober 2014

Immobilienmakler München Altstadt, erstellt von Rainer Fischer

Immobilienpreise Hausverkauf Altstadt München
Zusammengenommen 24 Häuser konnten im Verlauf des letzten Jahres in der Münchener Altstadt käuflich erworben werden, 3 davon fielen in die Kategorie Neubauten (Baujahr 2013 und später). Die Quadratmeterpreise bei Bestandshäusern lagen größtenteils zwischen 4.000 und 5.000 €, 2 Reihenhäuser stachen mit rund 9.200 € Quadratmeterpreis heraus. Bei Einfamilienhäusern lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 4.700 €, bei rund 285 m² Durchschnittsfläche lagen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser bei etwa 1,35 Mio. €. Unter anderem waren auch drei Neubauten auf dem Markt verfügbar. Eine Angabe von durchschnittlichen Immobilienpreisen ist aber aufgrund der geringen Anzahl nicht aussagekräftig.

Immobilienpreise Wohnungsverkauf Altstadt München
228 Wohnungen wurden von privat bzw. Immobilienmaklern inseriert, etwa 12 % der Offerten entfielen auf neu gebaute Objekte. U. a. waren 180 bestehende Eigentumswohnungen ohne zusätzliche Angaben zum Verkauf ausgeschriebenen, die Quadratmeterpreise kamen hier im Schnitt auf rund 9.200 €. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 120 m² bewegten sich die Immobilienpreise im Mittel bei gut 1,1 Mio. €. Preislich am höchsten lagen 4 Penthäuser, die im Schnitt auf Quadratmeterpreise um die 13.300 € kamen und deren Immobilienpreise damit bei im Mittel gut 180 m² Fläche um die 2,4 Mio. € lagen. Neu gebaute Eigentumswohnungen kamen im Schnitt auf rund 10.000 € Quadratmeterpreis. Hier kamen die Immobilienpreise im Schnitt auf 830.000 € bei 83 m² Durchschnittsfläche.

Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Altstadt München
4 Grundstücke wurden für die Altstadt von privat oder Immobilienmakler angeboten, alle für den Bau eines Einfamilienhauses. Im Schnitt lagen die Quadratmeterpreise bei 1.250 €. Bei einer durchschnittlichen Fläche von 800 m² kamen die Immobilienpreise im Mittel auf etwa 1 Mio. €.

Immobilienverkauf Altstadt München, tatsächliche Verkaufszahlen und Preise
56 bestehende und 3 neu gebaute Wohnungen haben Privatpersonen und Immobilienmakler in 2013 erfolgreich veräußert. Außerdem wechselten 2 Mehrfamilienhäuser sowie 8 Gewerbebauten ihren Besitzer, Einfamilienhäuser wurden dagegen keine verkauft. Vergleicht man mit den letzten Jahren, so sind die Verkäufe im Gebiet Altstadt zahlenmäßig insgesamt etwas zurückgegangen. Die Altstadt zählt am ehesten zu den guten Wohnlagen Münchens. In solchen Lagen bewegten sich die Quadratmeterpreise abhängig vom Baujahr wie folgt: Neubau: Ø 6.400 €, andere Baujahre, z. B. 1990-99: Ø 4.400 €/m², 1960-69: Ø 4.150 €/m². Die Angaben sind stets nur Durchschnittswerte, Immobilienpreise können beim realen Objekt durchaus differieren.

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