27.08.2015
In den letzten Jahren wurden einige rechtliche Änderungen im Immobilienbereich vollzogen, die Immobilienbesitzern nur teilweise bekannt sind. Dieser Artikel fasst einige dieser Änderungen in Kurzform für Sie zusammen:
1. Bestellerprinzip
Trotz eines Gutachten des Staatsrechtlers Prof. Dr. Friedhelm Hufen, welches gravierende verfassungsrechtliche Probleme beim Gesetzentwurf des Bestellerprinzips aufzeigt, wurde es doch zum Juni 2015 in Kraft gesetzt. Hier wurde ein klassisches Wahlversprechen, auf Biegen und Brechen durchgesetzt. Das Bestellerprinzip regelt mit einfachen Worten, dass im Normalfall, bei der Vermietung von Immobilien, der Vermieter die Maklerprovision bezahlen muss. Es gilt nicht für den Immobilienverkauf, hier ist generell jegliche Vereinbarung möglich.
2. Mietpreisbremse
Die sogenannte Mietpreisbremse regelt, dass bei der neuen Vermietung einer Immobilie, die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen gelten für a. Neubauimmobilien, b. Immobilien, die umfassend renoviert wurden und c. bereits vermietete Immobilien. Die ortsüblichen Vergleichsmieten sollen aus den Mietspiegeln gewonnen werden. Solange die Mietspiegel realistisch sind und die Gegenwart widerspiegeln sehe ich persönlich in der Mietpreisbremse kein echtes Problem. Spannend wird es, wenn wie aktuell in Berlin, der Mietspiegel per Gerichtsbeschluss als „nicht qualifiziert“ deklariert wird und somit nichts wert ist. Meiner Beobachtung nach kann man als Vermieter in München mit 10% über Mietspiegel in den meisten Fällen leben.
Generell ist die gesamte Gesetzeslage aus Gründen der Wählerstimmenstrategien – Entschuldigung, wollte sagen, aus „sozialen Gründen“ – zugunsten der Mieter und zu Ungunsten der Vermieter gekippt. (Selbstverständlich ist Mietwucher auch nicht zu tolerieren.) Die Lösung zu bezahlbarem Wohnraum ist aber „mehr Wohnraum zu schaffen“ und nicht die Vermieter und Eigentümer, die diesen erwerben und dann Mietern zur Verfügung zu stellen, zu verprellen.
3. Der Energieausweis
Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, muss spätestens bei der Besichtigung diesen den potenziellen Käufern oder Mietern vorlegen. Existiert der Ausweis bereits zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung, müssen Art des Ausweises, Verbrauchswert, etc., etc. bereits im Inserat angegeben werden. Für eine existierende zum Beispiel selbst genutzte Immobilie, die nicht verkauft oder vermietet werden soll, ist es nicht nötig, einen Energieausweis zu erstellen. Die aus dem Energieausweis heraus erfolgenden Sanierungs- oder Renovierungsvorschläge haben rechtlich keinerlei Bedeutung, dienen also nur als Hinweis.
4. Widerrufsrecht
Seit 2014 gibt es gegenüber dem Makler ein sogenanntes Widerrufsrecht. Dieses aus dem Onlinehandel kommende Recht wurde 1:1 in das Immobilienwesen übernommen und sorgt hier für mächtig Aufregung. In der Praxis kann der Immobilienmakler, wenn er vom Käufer eine Provision verlangt, dem Interessenten ein Expose erst dann aushändigen, wenn dieser zuvor auf sein Widerrufsrecht verzichtet hat. Dadurch wurde für den Immobilienkäufer ein nicht nachzuvollziehender Schritt eingefügt. Zwischenzeitlich haben sich die Käufer jedoch an den Brüsseler Schildbürgerstreich gewöhnt und unterzeichnen fleißig und ohne großen Widerwillen dieses Papier oder online die Belehrung. Ich selbst habe auf diese Aktion damit reagiert, dass ich meistens die Käuferprovision auf den Kaufpreis aufschlage und dann dem Verkäufer in Rechnung stelle. Somit ist eine Belehrung des Käufers nicht mehr nötig.
5. Geldwäschegesetz
Im Rahmen des Geldwäschegesetzes hat der Gesetzgeber den Maklerbüros aufgetragen, ihre Kunden auf die mögliche Gefahr von Geldwäsche hin zu überprüfen. Dies soll durch die Aufnahme der persönlichen Daten aus dem Ausweis heraus erfolgen und durch bestimmte Aktionen bei Verdachtsfällen. Es ist jetzt ein Muss. Wenn also der Immobilienmakler den potenziellen Käufer oder den Verkäufer nach seinem Ausweis fragt, hier liegt der Grund. Warum es diese Auflage gibt, ist fraglich. Bei der notariellen Beurkundung werden die Ausweise der Beteiligten sowieso kopiert und eine Kopie des Kaufvertrages geht direkt an das Finanzamt. Nichts desto trotz ist es ein neues Gesetz.
Zusammenfassung
Die oben genannten fünf rechtlichen Änderungen im Immobilienbereich wurden hier von mir nur thematisch angerissen, es gibt da natürlich mehr zu wissen. Wenn für Sie beim Lesen der Eindruck entstanden ist, dass mit diesen Änderungen viel Unfug fabriziert wurde, so gebe ich Ihnen Recht. Nichtsdestotrotz war es mir wichtig, dass Sie einen kurzen Überblick über diese Themen bekommen.
Es grüßt Sie ganz herzlich,
Ihr Guter Immobilienmakler
Rainer Fischer, Immobilienmakler München
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