15.03.2023
Der Freistaat Bayern hat schon seit langem ein Image von Stabilität, Innovationskraft und Lebensqualität. Bayern ragt in vielen Bereichen heraus: Hohe Wirtschaftsleistung, günstige demographische Entwicklung im Vergleich zu anderen Flächenländern, hervorragendes Bildungssystem, sehr gutes internationales Renommee. Ein günstiges Umfeld also für eine prosperierende Entwicklung auch auf dem Immobilienmarkt. Dennoch war im vergangenen Jahr – wie fast überall in Deutschland – die Immobilienpreisentwicklung aufgrund der allgemeinen Entwicklungen und vor allem der Entwicklung der Kreditzinsen deutlich gebremst, teils rückläufig. Der Wohnimmobilienmarkt in Bayern ist zwar nach wie vor robust, dennoch sind im Vergleich zum Vorjahr niedrigere Immobilienpreise, abgesehen von Toplagen, beinahe flächendeckend feststellbar.
Immobilienpreisentwicklung 2023 in Bayern
In Bayern haben wir in den vergangenen Jahren erhebliche Teuerungsraten gesehen. Das Immobilienportal Immobilienscout24 stellte beispielsweise die durchschnittliche Preisentwicklung der Angebotspreise von Immobilien in Bayern über die letzten Jahre zusammen. Im Segment Hausverkauf ergab sich über Bayern hinweg betrachtet für das Jahr 2019 ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von ca. 2.980 €/m², für 2020 etwa 3.220 €/m², für 2021 ca. 3.620 €/m² und für 2022 etwa 4.050 €/m². Eine klare Steigerung also? Zumindest bis in 2022 hinein. Denn bereits 2022 gab es gegen Ende des Jahres einen Punkt, der eine Wende andeutet. Lagen die Preise im 2. Quartal noch bei durchschnittlich 4.075 €/m², stiegen die Angebotspreise im 3. Quartal nochmals bis ca. 4.150 €/m² an, um dann zum 4. Quartal deutlich auf ca. 4.025 €/m² zu fallen.
Dieser Rückgang könnte nun auch einen kurzzeitigen Rückgang oder eine Konsolidierung markieren, doch bei den allgemeinen gegenwärtigen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und auch bei meiner Vermittlungspraxis als Immobilienmakler München ist insgesamt ein deutlicher Umschwung zu niedrigeren Preisen feststellbar. Gegenüber den Spitzenzeiten 2022 deuten sich auf längere Sicht niedrigere Durchschnittspreise im Rahmen von evtl. minus 10 % an.
Immobilienpreise Bayern Prognose
Betrachtet man die Marktsituation insgesamt und bezieht die Zinssituation und die allgemeine Entwicklung des Angebots am Markt mit ein, so zeigt sich, dass Immobilien –übrigens mittlerweile überwiegend in ganz Deutschland – momentan ziemlich übergreifend nicht mehr zu Preisen Abnehmer finden, wie das zum Beispiel noch im vorigen Jahr der Fall war. In den ersten Quartalen 2022 wurden Käufe noch zu vergleichsweise hohen Preisen vereinbart, die Abwicklung mag in einigen Fällen noch andauern und so zeigen sich noch in späteren Zeitabschnitten hohe Verkaufspreise; sind diese Verkäufe abgearbeitet, wird sich insgesamt zeigen, dass die Verkaufspreise bei aktuellen Verkäufen im Durchschnitt deutlich niedriger liegen und sich in etwa wieder auf dem Preisniveau von 2019 oder früher einpendeln werden.
Preise in verschiedenen Regionen Bayerns
Betrachten wir die Entwicklung der Immobilienpreise in Bayern anhand der einzelnen Regionen etwas näher. Die folgenden Zahlen sind dem Immobilienmarktbericht Bayern 2022 des oberen Gutachterausschusses Bayern entnommen und bilden das Jahr 2021 ab. Neuere offizielle Zahlen sind gegenwärtig nicht verfügbar. Da sich die Preise, wie oben dargelegt, bis Mitte 2022 insgesamt nochmals etwas gesteigert haben und zwischenzeitlich wieder mit etwas Rückgang zu rechnen ist, dürfte die folgende Darstellung wahrscheinlich ebenfalls im Bereich der Durchschnittspreise liegen wie sie für 2023 relevant sind.
Die verschiedenen Regionen unterscheiden sich hinsichtlich der Preise von Immobilien erheblich. Es gibt zum einen natürlich ein Gefälle von Land zu Ballungsgebieten, aber auch ein deutliches Nord-Süd-Gefälle. So liegen die Durchschnittspreise für ein wiederverkauftes Haus in Ober- und Unterfranken z. T. unter 300.000 €, in Schwaben bei mittleren 500.000 €, in der Region Nürnberg sind dann je nach Lage schon Preise zwischen 600.000 – 900.000 Mio. € üblich. Die höchsten Preise zeigen sich natürlich in der Region Oberbayern mit der Metropolregion München.
Hier eine Übersicht, die die Preise in kreisfreien Städten und den Landkreisen unterscheidet:
München
Die Region München mit Speckgürtel ist mit den deutschlandweit höchsten Preisen natürlich eine Sache für sich. Hier zeigt die Statistik Einfamilienhäuser im Bereich 170 m² Immobilienpreise 2 Mio. € (reine Durchschnittspreise). Überhaupt gehören die Immobilienpreise in München zur deutschen Spitze und konnten in den vergangenen Jahren enorm zulegen. Nur um einen Eindruck zu vermitteln: von 2011 bis 2021 stiegen die Preise für Baugrundstücke in München um satte 160 %, zum Beispiel in guten Wohnlagen von damals 1.200 €/m² auf 3.100 €/m². Aber auch bei Eigentumswohnungen sind hier Preissteigerungen um 165 % in 10 Jahren zu verzeichnen, bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern um 150 % im Schnitt. Aber auch in München erleben die Preise einen Rückgang. Spezifisch lässt sich übergreifend feststellen, dass manche Immobilien preislich gar nicht, manche leicht, manche stark fallen. Vor allem „handelsübliche“ Wohnungen in mittleren oder guten Lagen sind nicht mehr teuer an den Mann oder die Frau zu bekommen. Ein superschickes Häuschen in Nymphenburg mit viel Licht, Ruhe, usw. hat vermutlich kaum oder gar keinen Preisverfall. Vielleicht dauert es nur etwas länger, bis man seinen Wunschpreis bekommt.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
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Quellen: Oberer Gutachterausschuss Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2022; immoscout24
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